디벨로퍼 시장에 ‘큰손’ 몰린다

▶SK D&D의 안재현 사장

불법과 한탕주의가 판을 친다는 인식이 강했던 디벨로퍼 시장의 판이 크게 바뀌고 있다. SK D&D, 롯데자산개발, 애경의 AK네트워크 등 대기업 계열사가 이 시장에 적극 뛰어들고 있기 때문이다. 이들은 부동산 개발사업에서 중요한 브랜드와 신뢰, 자금 동원력 등을 고루 갖추고 굵직한 기회를 노리고 있다.

“흔히 말하는 ‘주먹’들이나 하는 일 같아서 말이죠.” 국내 유력 벤처캐피털의 A사장은 디벨로퍼(시행사) 사업에 관심을 가졌다가 접은 이유를 이렇게 말했다. 디벨로퍼는 시행-건설-분양으로 이어지는 건설 시장의 가치 사슬에서 지휘자 격이다. 그러나 지금까지는 특별한 자격 요건 없이 누구나 땅을 사들이고 인·허가를 따내 건축사업을 추진할 수 있었다. 전국에 시행사가 1만 개가 넘었다는 추산까지 나온 적이 있다. 그런 과정에서 고수익을 좇아 치고 빠지는 식의 ‘먹튀형’ 사업자가 많다 보니 디벨로퍼를 바라보는 시선은 싸늘할 수밖에 없었다. 불법과 한탕주의가 판을 친 탓에 부동산 개발사업에 내심 욕심을 내다가도 A사장처럼 지레 포기하는 사례도 적지 않았다. 이런 디벨로퍼 시장의 판이 확 바뀌고 있다. 중구난방이던 디벨로퍼 시장의 산업화가 이뤄지고 있는 모습이다. SK와 롯데를 비롯한 대기업 계열사가 이 시장에 뛰어들면서다. SK D&D, 롯데자산개발, AK네트워크 등이 개발사업의 경험을 쌓아가며 메이저 플레이어로 자리 잡고 있다. 이들은 부동산 개발사업에서 중요한 브랜드와 신뢰, 자금 동원력 등을 고루 갖추고 있다. 일본계 부동산 개발회사인 APL코리아의 강세기 대표는 “요즘 많은 대기업이 개발사업을 확대하면서 계열사별로 흩어진 업무를 총괄할 별도의 전문 조직을 만들 필요성을 많이 느끼는 것 같다”고 설명했다. SK D&D의 안재현 사장은 “GS와 한진중공업 등도 개발사업에 관심이 많은 것으로 알고 있다”고 전했다. 기존 대형 건설사에서는 신규 사업팀이나 해외 사업팀 등이 디벨로퍼 역할을 하고 있다. 외환위기를 기점으로 시행 기능은 버리고 마진이 작아도 안전한 시공 사업에만 몰두했던 이들이 돈이 되는 민관 합동 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업이나 대규모 복합개발 사업 등으로 눈을 돌리고 있는 것이다. 참여정부의 부동산 억제 정책으로 그동안 유망했던 주택 시장이 위축되면서다. 여기에 이들과 손을 잡은 국내외 유력 금융회사들도 앞다퉈 이 시장에 진입하고 있다. 웬만한 금융회사 중 부동산팀이 없는 곳이 없다. 미래에셋맵스자산운용을 앞세워 부동산 사업을 확대하고 있는 미래에셋이 대표적인 사례다. 구재상 미래에셋자산운용 사장은 “당장은 아니지만 궁극적으로 디벨로퍼 기능까지 하지 않겠느냐”고 조심스럽게 말했다. 부동산 투자자문회사인 알투코리아의 이현 대표(도시계획학 박사)는 “건설 시장과 자본 시장이 결합하면서 새로운 플레이어가 만들어지고 있다”고 분석했다.

이들 가운데 특히 대기업 계열의 디벨로퍼들이 발 빠르게 움직이고 있다. 이현 대표는 “LG 계열의 서브원이나 삼성생명 자산관리팀이 분사한 샘스 등은 유휴자산의 부가가치를 높이는 ‘집사 회사’ 수준에 그쳤지만, 요즘 나오는 회사들은 개발-관리·운영-매매 등 본연의 디벨로퍼 기능을 하고 있다”고 설명했다. 예컨대 SK D&D는 개발 기능에, 롯데자산개발과 애경의 AK파트너스는 그룹의 자산을 관리하고 본업을 지원하는 역할 등을 맡고 있다는 것이다. 한 디벨로퍼 업계 관계자는 “조그만 시행사가 난립할 때보다는 시장이 안정될 것”이라며 “그러나 경쟁이 격화되면 난개발도 우려된다”고 말했다. 국내 디벨로퍼 시장에서 가장 눈길을 끄는 회사가 SK건설의 자회사인 SK D&D(옛 아페론)다. 2004년 4월 인테리어와 주택 마케팅, 그리고 부동산 개발 등을 목적으로 출범한 이 회사는 지난해 5월 SK D&D로 이름을 바꿨다. 대우에서 일하다 와튼스쿨을 거쳐 SK에 몸담은 이 회사의 안재현 사장은 “건설 시장의 미래는 개발사업에 있다고 본다”고 말했다. SK D&D가 특히 주목받은 건 세계적인 투자은행인 리먼브라더스와 손을 잡고 나섰기 때문이다. 대기업 계열사와 금융회사가 주력으로 떠오른 국내 디벨로퍼 시장의 변화상을 상징적으로 보여준 것이다. 또 디벨로퍼 시장에서 금융 부문의 영향력이 커지고 있는 현상을 보여주는 대목이기도 하다. 두 회사는 지난해에 10여 년간 유령 건물로 방치됐던 강남구청역 부근 나산백화점 건물과 주차장 건물을 1005억원에 낙찰 받았다. 2000억원가량을 들여 복합건물로 개발할 예정이다. 두 회사는 이를 위해 ‘MKS개런티유한회사’란 특수목적회사(SPC)를 세웠다. 게다가 리먼브라더스는 계열 회사를 통해 SK, D&D의 지분도 5% 정도 보유하고 있다. 세계적인 투자은행이 한국 대기업의 개발회사에 투자한 첫 사례다. 리먼브라더스 국제부동산투자그룹의 김일윤 상무는 “부동산 개발사업에서 중요한 브랜드 이미지와 사업 노하우를 공유하면서 새로운 사업도 계속 할 계획”이라고 말했다. 지금은 이렇게 유력 대기업과 투자은행이 뛰어들 정도로 산업화가 이뤄졌지만, SK D&D가 출발할 무렵에는 달랐다. 안재현 사장은 “2004년에 개발사업을 시작할 때만 해도 디벨로퍼는 사기꾼이나 먹튀란 인식이 강했다”고 회상했다. 나산백화점 개발사업인 N프로젝트와 일산 킨텍스 개발 사업을 하고 있는 안 사장은 당분간 개발 건물을 분양하면서 일부는 직접 운영도 하는 형태로 사업을 추진할 계획이다. 안 사장은 “복합상가든 쇼핑몰이든 요즘에는 사람을 어떻게 끌어들일 것인가가 고민”이라며 “새로운 콘텐트 개발이 과제”라고 말했다. 한동안 멀티플렉스가 구심점이 됐지만 요즘은 힘이 많이 떨어졌다는 것이다. 그는 또 “기본시설이랄 수 있는 백화점과 마트 등을 끌어들이는 것도 숙제”라고 덧붙였다. 이런 점에서 롯데그룹이 만든 디벨로퍼인 롯데자산개발의 등장을 주목할 만하다. 롯데건설과 롯데쇼핑이 6대4 비율로 출자해 만든 이 회사는 지난해 11월에 출범했다. 롯데자산개발은 그룹의 중심축인 유통과 레저 사업의 자산 관리와 개발, 그리고 자산 유동화 등을 비롯한 종합개발회사 역할을 담당한다. 롯데 측은 국내외에서 개발사업을 확대하면서 이를 총괄할 조직의 필요성을 느껴왔다. 그래서 그룹의 싱크탱크 역할을 하는 롯데경제연구소에 부동산 개발 TF팀을 만들어 롯데자산개발 출범을 준비했다. 이 회사의 김창권 대표는 “그룹의 유통시설 지원이 1차 역할이고 개발사업과 국내외 오피스 투자도 점차 늘려나갈 생각”이라고 밝혔다. 김 대표는 모건스탠리 부동산 투자팀과 삼정KPMG 부동산본부 등을 거쳤다. 그는 특히 백화점, 대형 마트, 멀티플렉스, 유명 브랜드 등과 휴식의 장을 결합한 ‘롯데몰’ 사업을 차별화 포인트로 잡고 있다. 일본에서 인기를 끈 ‘이온몰’을 벤치마킹했다.

▶한화의 서산테크노밸리 박창희 본부장

“부동산 사업은 롯데의 새로운 성장축” 롯데자산개발은 현재 중국 선양(瀋陽) 복합타운, 김포공항 스카이 파크, 수원 KCC 부지 개발 등 국내외에서 10개 프로젝트를 진행하고 있다. 김 대표는 개발 프로젝트 수를 더욱 늘려나갈 계획이다. 그는 “일본의 미쓰이부동산이나 모리부동산은 수십 개의 프로젝트를 계속 추진하며 지속 가능한 성장을 추구한다”며 “부동산 사업을 그룹의 또 다른 성장 축으로 키우겠다”고 설명했다. 신격호 회장과 신동빈 부회장도 이런 점을 강조하고 있다는 것이다. 롯데처럼 유통이 본업인 애경그룹에서도 부동산 개발사업을 활발하게 펴고 있다. SK D&D가 투자형 개발사업에 치중하는 것과 달리 애경의 디벨로퍼 사업은 롯데자산개발처럼 본업의 성장을 뒷받침하는 성격이 강하다. 채영석 애경그룹 총괄 부회장은 제대로 된 부동산 개발사업을 벌여 ‘부동산 개발=투기’란 인식을 바꿔놓겠다고 입버릇처럼 말해왔다. 롯데, 신세계보다 훨씬 늦은 93년에 백화점 사업에 뛰어든 채 부회장으로선 이들과 맞설 뭔가 다른 ‘무기’로 일찌감치 부동산 개발에 관심을 가졌다. 그는 백화점도 단순한 쇼핑 공간이 아니라 상권의 활성화에 따라 부가가치가 창출될 수 있는 공간으로 봤다. 그는 그래서 99년 9월에 그룹 전체의 자산관리와 새 사업을 진두지휘하는 ARD홀딩스를 세웠다. 2004년 7월에는 AK네트워크를 만들어 부동산 개발사업에 특화했다. ARD홀딩스는 5월에 분당 삼성플라자 옆 제4주차장 부지에 문화센터, 레스토랑, 와인바, 멀티플렉스 등이 들어서는 복합 쇼핑몰 공사를 시작한다. 삼성플라자는 올 상반기에 리뉴얼을 마치고 명품관으로 바꾼다. 삼성플라자와 새로 지을 쇼핑몰 사이의 50m를 스카이워크로 잇고 스카이 광장도 만들어 랜드마크로 띄울 계획이다. AK네트워크가 맡을 일이지만 ARD홀딩스가 삼성플라자를 소유하고 있어 개발까지 함께 진행하고 있다. AK네트워크는 현재 2009년에 문을 열 평택역사의 복합 쇼핑몰과 대구 아파트 사업 등에 힘을 쏟고 있다. 하지만 여기에 머물지 않고 대형 금융회사 등과 손잡고 디벨로퍼 회사를 따로 만들고 있다. AK네트워크의 장길수 전무는 “조 단위의 사업이 많은 만큼 애경의 힘만으로는 부족하기 때문에 조인트 벤처 형식의 회사를 세워 새로운 형태의 개발 모델을 선보일 계획”이라고 밝혔다. 한화그룹의 개발 부문 비즈니스 모델은 땅을 개발해서 파는 토지공사와 비슷하다. 그러나 궁극적인 목표는 땅의 가치를 한 단계 끌어올리는 ‘랜드 디자이너’다. 단순한 땅 개발을 넘어서 복합도시나 복합단지를 디자인하는 것이다. 땅을 어떻게 개발하고, 공간을 어떻게 배치하고, 사람을 어떻게 모을지, 어떻게 관리해서 부가가치를 높일지 등을 종합적으로 고민한다는 얘기다. 서산테크노밸리 개발 사업의 주체인 ㈜서산테크노밸리의 박창희 본부장은 “디벨로퍼의 3대 영역인 개발-자산관리-투자를 모두 아우르는 종합개발회사가 목표”라고 밝혔다. 아직 아이디어 단계지만 한화 측은 레저사업, 개발사업, 건설사업 등을 묶어 이른바 개발지주회사 설립도 검토하고 있다. 만약 개발지주회사가 탄생하면 한화는 현재 제조·화학-금융-레저에서 제조·화학-금융-개발지주회사 체제로 바뀌게 된다. 한화그룹은 랜드 디자이너로서 건설 부문의 경쟁력을 강화하기 위해 뛰어든 테크노밸리 사업에서 결실을 맺고 있다. 2001년에 시작한 첨단 벤처 복합도시인 대덕테크노밸리 사업은 2단계 물량까지 100% 분양 기록을 세웠다. 한화는 탕정지구와 가까운 디스플레이 도시인 아산테크노밸리 사업에서도 지난해 1단계 물량을 사실상 100% 분양했다. 올 하반기에 분양할 2단계 물량은 분양뿐 아니라 자체 사업도 계획하고 있다. 박창희 본부장은 “일본산업은행에선 민관이 합작하는 제3 섹터 방식의 사업은 100% 망한다는 보고서를 내기도 했지만 한화는 이미 두 번이나 성공적으로 마무리 했다”고 말했다.
한화의 목표는 ‘랜드 디자이너’ 박 본부장은 사업을 무리 없이 추진한 비결로 절대 지분 확보, 인·허가 리스크 관리, 사업 타당성 검토 노하우 등을 꼽았다. 한화 측은 지방자치단체와 협상할 때 50% 이상의 지분을 주지 않으면 사업에 참여하지 않겠다고 못 박는다. 브랜드와 자금 동원력 등을 갖춘 대기업이기 때문에 가능한 일인데, 그렇지 않으면 공무원 조직에 끌려가게 마련이라는 경험에서다. 인·허가 리스크를 어떻게 관리하고 줄여나가느냐도 관건이다. 예컨대 서산테크노밸리 사업에만 40여 개가 넘는 법이 걸려 있다. 한화 측은 지난해 5월에 서산시 공무원 30여 명을 초청해 1박2일간 워크숍을 열었다. 공무원들은 자기 분야의 규제만 들여다보기 일쑤기 때문에 전체 구도를 보여줌으로써 인허가 문제에서 공무원들끼리 협의하기 편하게 미리 길을 터준 것이다. 지금은 다른 대형 건설사에서도 이런 방식을 벤치마킹해 도입하고 있다.

중견 디벨로퍼는 해외로 외환위기 직후 시공과 시행이 분리되면서 대거 등장한 숱한 디벨로퍼 가운데 지금껏 꾸준히 수익을 내는 회사는 그리 많지 않다. 이 가운데 신영, SR개발, 프라임개발, 도시와사람 등이 국내 부동산 개발을 이끈 1세대 디벨로퍼로서 맹활약하고 있다. 이들은 요즘 틈새 상품을 개발하거나 해외로 눈을 돌리고 있다. 한국부동산개발협회 기획실의 이경수 과장은 “토지 부족과 정부 규제 등으로 국내 부동산 개발엔 한계가 있는데다 대기업까지 뛰어들어 경쟁이 더욱 치열해졌기 때문”이라고 설명했다. 국내 디벨로퍼 업계의 맏형으로 불리는 신영은 올해 해외 사업에 나선다. 8월에 미국 로스앤젤레스 다운타운에 주상복합아파트 ‘빅셀’을 짓는다. 지상 17층짜리로 334가구이며 미국 현지인에게 분양한다. 신영은 대다수 디벨로퍼가 중국이나 필리핀 등으로 진출한 것과 달리 미국을 비롯한 선진국 시장을 공략할 계획이다. 신영은 국내 사업으로 청주에 약 50만㎡(15만900평) 부지를 사들여 복합단지인 ‘지웰시티’를 개발하고 있다. ‘한국판 롯본기힐스’를 짓겠다는 게 신영 정춘보 회장의 목표다. 투자금만 3조원에 이르는 대규모 프로젝트다. 아파트, 쇼핑센터, 학교 등이 한 곳에 들어서는 미니 도시다. SR개발은 중국에 무난히 진출해 주목받고 있다. 이 회사는 중국 선양시의 랜드마크로 떠오른 ‘SR국제신성’ 단지를 만들었다. 30층짜리 초고층 아파트가 즐비한 이곳에는 한국식 온돌 난방과 고급 마감재를 사용해 중국 부자들의 인기를 모았다. SR개발은 이 단지 바로 옆에 국내 코엑스를 벤치마킹한 국제비즈니스타운(IBT)을 지을 예정이다. SR개발 측은 공사가 끝나는 2010년엔 약 1조3000억원대의 매출을 올릴 것으로 내다봤다. SR개발의 강주영 회장은 중국 진출에 자신감을 얻어 인도네시아, 페루 등으로 해외 사업을 더욱 확대할 복안이다. 고급 주상복합아파트 ‘미켈란’으로 유명한 도시와 사람은 틈새 상품에 주력하고 있다. 예컨대 경남 함양에 준비 중인 ‘노블시티’ 사업이 대표적이다. 국내 최초로 선보이는 은퇴자 마을이다. 주변 자연환경을 그대로 보존한 실버타운에 골프장, 스키장 등 레저시설을 결합한 주거·휴양단지로 개발한다. 이 회사의 하창식 회장은 해외 골프장 리조트 사업에도 관심이 많다. 지난해 말엔 말레이시아 코타키나발루의 보루네오CC를 인수했다. 호텔, 수상 레스토랑, 스파 등을 추가로 세워 고급 휴양지로 바꿀 계획이다. 디벨로퍼 업계에선 프라임개발의 움직임을 주목하고 있다. 모회사 프라임그룹이 지난해 10월 동아건설을 인수하면서 대규모 부동산 개발사업과 함께 해외건설 사업에 적극적으로 뛰어들겠다고 밝혔기 때문이다.

글 염지현 기자