다주택자, 증여하거나 팔아라

2009년 부동산 관련 세금이 정부의 경기 회복 대책으로 크게 줄어들게 됐다. 다주택 보유자는 2010년까지 한시적으로 적용되는 양도소득세와 개인별 과세로 바뀐 종합부동산세에 주목할 필요가 있다.

2009년 개정세법은 정부가 애초 발표했던 개편안과 많은 부분에서 차이가 있다. 야당의 반대와 종합부동산세(이하 종부세)의 위헌결정이 세법 개정안에 영향을 줬기 때문이다. 이번 개정세법 중 주목해야 할 세금은 상속세, 증여세, 양도소득세, 종부세 등 네 가지다.

상속세와 증여세는 애초 계획보다 감세 폭이 크게 줄어든 반면 양도세는 감세되는 부분이 많아졌다. 종부세는 헌법재판소의 위헌결정으로 혜택 범위가 넓어졌다. 바뀐 세법이 기존 세법 개정안과 가장 다른 부분은 상속세와 증여세의 세율이 인하되지 않았다는 점이다. 세율 인하를 기대하며 증여를 계획한 많은 사람들이 그 계획을 미루거나 취소했다.

대신 기대하지 않았던 양도세가 완화됐다는 점은 희소식이다. 현재 양도차익의 50%를 과세하는 1가구 2주택자는 양도세를 일반세율로 낸다. 3주택 이상자는 60%를 내던 것을 45%로 낮췄다. 단 이 제도는 2009년부터 2010년 말까지 한시적으로 적용된다. 양도세는 세율 인하 외에도 다양한 이유로 세금이 줄어든다.

우선 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 조건이 누그러졌다. 고가주택 기준이 6억 원에서 9억 원으로 상향조정됐다. 이사를 목적으로 다른 주택을 취득할 경우 기존 주택 매각 기한을 1년에서 2년으로 늘렸다. 즉 1가구 1주택자가 다른 집으로 이사를 간 후 2년 안에 기존 주택을 팔면 양도세를 물지 않는다.

장기보유특별공제는 두 배로 늘었다. 2008년까지는 양도세를 계산할 때 보유 기간에 4%씩 곱해서 매매차익에서 공제했다. 20년 이상 보유해야만 80%까지 공제가 가능했다. 2009년부터는 보유 기간에 8%씩 곱해서 공제한다. 이제 10년만 보유해도 80%까지 공제받는다. 종부세는 헌법재판소의 위헌결정과 헌법불합치의 내용을 반영해 고쳤다.

가구별로 합산해서 계산했던 종부세가 개인별 과세로 바뀐 것이다. 60세 이상 1가구 1주택 고령자에 대해선 연령대별로 10~30%, 1가구 1주택 장기보유자는 보유 기간에 따라 20~40%의 세액을 공제해 준다. 아울러 1가구 1주택 보유자에겐 기초공제 3억 원을 추가해 9억 원부터 종부세 대상이 되도록 했다.

또 종부세엔 공정시장가액제도를 도입했다. 공정시장가액은 공시가액의 80% 수준에서 과세표준으로 만드는 것이다. 2009년의 과세표준 적용률 90%와 비교하면 과세표준 면에서 10% 정도 줄어드는 효과가 발생한다. 상속세와 증여세율 인하는 개정세법에 반영되지 않았다. 하지만 세율 인하와 상관없이 증여는 여전히 중요하다.

증여로 금융재산의 명의를 분산하면 금융소득종합과세를 피할 수 있기 때문이다. 종부세는 위헌결정 이후 개인별로 과세하기 때문에 명의 변경으로 세금을 줄일 수 있다. 부동산 임대사업 역시 공동명의로 임대사업을 하는 게 유리하다. 증여는 양도세 부담도 줄여준다. 주택을 독립가구 구성이 가능한 자녀나 부모에게 증여하면 주택 수를 줄일 수 있다.

이후에 주택을 매각하면 무거운 양도세도 피할 수 있고 비과세도 가능해진다. 상속세도 마찬가지다. 상속세 한도는 평균 10억 원이다. 강남 대형 아파트나 빌라는 10억 원이 넘는 경우가 많다. 이제는 집 한 채만 소유해도 상속세가 나오는 시대다. 그렇기 때문에 상속 전에 증여를 하는 편이 세금 부담이 작다.

특히 정부가 한시적으로 지원하는 제도를 활용해야 한다. 이런 세제상의 지원이 효자 노릇을 하기 때문이다. 실제로 외환위기 때 정부가 건설 경기를 부양시킬 목적으로 일정 기간 중 분양받은 아파트에 양도세를 100% 면제해준 사례가 있다. 이번 세법에선 다주택 보유자에 대한 중과세 완화 조치를 적극적으로 고려할 필요가 있다.

2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 2년간 주택을 매각하거나 취득하는 주택은 중과세가 대폭적으로 완화된다. 다주택 보유자는 이 기간을 이용해서 매각하는 게 세금을 줄이는 비결이다. 예를 들어 세 채를 보유한 사람이 2010년 말까지 기존의 주택 한 채를 팔면 2008년 60% 양도세보다 15%포인트 낮은 45%를 내면 된다.