#1동장군의 마지막 심술 탓인지 제법 쌀쌀했던 지난 2월 24일 오후 3시30분. 점심시간이 훌쩍 지났지만 용산 현대아이파크몰에 위치한 베트남 쌀국수 ‘호아센’ 매장엔 여전히 손님이 북적댔다. 31개 좌석 중 60%가량은 찼다. 점심·저녁시간에 밀려드는 손님 때문에 정신줄을 놓칠 정도라고 한다.

이 매장은 하루 400만원의 매출을 올린다. 주말 매출은 600만원에 달한다. 월 매출 1억원은 가볍게 올리는 그야말로 알짜 매장이다. 호아센 이영길 지배인은 “하루 500여 명 이상의 손님이 몰려 폐점시간까지 눈코 틀 새 없이 바쁘다”며 “아이파크몰에 드나드는 유동인구가 늘어나자 매장 매출도 상승하고 있다”고 말했다.

#2 아이파크몰 던킨도너츠 매장은 이를테면 ‘작은 고추’다. 면적은 57㎡, 좌석 수는 20개에 불과하지만 매출은 던킨도너츠 593개 매장 중 1위다. 하루 방문하는 손님은 400명 안팎. 도넛은 하루 1300개가량 팔려 나간다. 다른 매장의 도넛 입고 횟수는 많아야 2회. 하지만 이 매장은 3회를 입고해도 모자랄 지경이다. 그만큼 장사가 잘된다는 얘기다.

던킨도너츠 천향순 점장은 “용산역과 아이파크몰을 이용하는 사람 덕분에 손님이 끊이지 않는다”며 “지난해 매출이 전년 대비 10% 가까이 신장한 이유도 여기에 있다”고 했다. 사상 유례없는 불황이다. 가계 곳간은 비어가고, 서민의 지갑은 얇아지고 있다. 2008년 4분기 가구당 월 평균 실직소득은 302만3000원으로 전년 동기 대비 2% 줄었다.

소득이 감소하는데 배짱 좋게 소비를 늘리는 사람은 많지 않다. 지난해 가구당 소비지출이 전년보다 1% 줄어든 208만8000원에 그친 것이 이를 잘 보여준다.



불황기엔 몰링이 제격

고소득층도 예외는 아니다. 통계청에 따르면 지난해 12월 백화점·대형할인점·전문상품 소매점의 매출은 전년 대비 급감했다. 그중 백화점 매출은 11.7% 떨어졌다. 백화점 매출이 -10% 이하로 추락한 것은 2004년 3월(-14.2%) 이후 5년 만의 일이다. 그러나 용산 아이파크몰은 불황의 회오리에서 한 발자국 비켜서 있다.

아니 불황을 정면으로 이겨내고 있다. 아이파크몰에 입점한 프랜차이즈 업체의 실적은 지난해에도 고공행진을 계속했다. 던킨도너츠·파파이스 아이파크몰점은 2009년 2월 현재 전국 매출 1위뿐 아니라 전년 대비 매출도 10%가량 신장됐다. 황경서 닭익는마을 사장은 “하루 250명 정도가 찾는다”며 “저녁시간엔 대기 줄이 50m가량 이어질 정도로 손님이 많다”고 전했다.

프랜차이즈 업체만이 아니다. 용산CGV의 평일 관람객은 5000명, 주말은 1만 명에 육박한다. 지하 1층에 위치한 이마트 용산점에도 주말에만 4만 명이 몰려든다. 매출 규모는 전국 5위권 안팎이지만 손님당 매출액은 가장 많은 것으로 유명하다. 스포츠·의류 매장의 2008년 매출도 전년보다 50% 이상 증가했다는 게 아이파크몰 김영민 부장의 말이다.

아이파크몰은 선진국형 ‘상생 위임경영’을 몸소 실천하고 있다. 각 매장의 경영권을 위임 받아 계약자들에게 운영 수익금을 ‘n분의 1’로 돌려주는 것이다. 그래서 매장이 잘되면 아이파크몰도 함께 호황을 누리게 마련이다. 아이파크몰의 지난해 4분기 매출은 전년 대비 35% 증가했다. 2006년 아이파크몰을 개장한 후 3년 연속 ‘매출 30% 성장’이다. 지난해 전체 매출액(직영·임대·수수료 포함)은 무려 1조5000억원에 이른다.

‘용산에선 집창촌의 매출이 가장 높다’는 뼈 있는 우스갯소리는 이제 옛말이 된 지 오래다. 한때 ‘죽은 상권’ ‘낙후지역’으로 손꼽혔던 용산에서 아이파크몰이 이처럼 선전하는 원동력은 무엇일까? 첫째 동력은 복합쇼핑몰에 있다. 아이파크몰의 규모는 연 면적 28만㎡다. 63빌딩의 1.6배, 코엑스몰의 2.3배다.

상암월드컵 경기장보다는 4배 크다. 아이파크몰을 똑바로 세우면 아파트 70층 높이에 이를 정도다. 신세계 센텀시티가 오픈(3월 3일)하기 전까지 국내에서 가장 큰 몰이었다. 규모만 큰 게 아니다. 속도 알차다. 이 쇼핑몰엔 아이파크백화점(패션관·리빙관·문화관), 할인점(이마트), 실내로드숍(패션스트리트), 이마트 등 다양한 유통업체와 공연장·영화관·대형서적(대교문고), 전시장·경기장(e-spores stadium) 등 엔터테인먼트 업체가 공존하고 있다.

아이파크몰을 찾은 손님들이 옷을 고르고 있다.

유통과 엔터테인먼트가 결합한 그야말로 복합 쇼핑몰이다.

이런 몰은 특성상 불황을 극복하기 쉽다. 우산과 짚신을 함께 판다고 생각해보자. 비가 오면 우산을, 해가 쨍쨍 나면 짚신을 팔면 된다. 때론 우산과 짚신을 동시에 팔 수도 있다. 영화를 보러 왔다가 저녁을 먹고, 백화점에 들렀다가 영화를 보는 식이다. 그것도 한 공간에서 말이다. 매장이 ‘한 곳에 몰려 있으면’ 그만큼 경쟁력이 크다. 소비가 연쇄적으로 이뤄질 수 있기 때문이다. 전국 96개 매장 중 매출 1위를 달리고 있는 파파이스 용산점의 사례를 보자.

#3 파파이스 용산점엔 하루 800여 명이 들른다. 주말에는 오후 1~7시까지 발 디딜 틈이 없을 정도로 손님이 많다. 치킨은 하루 25~30마리가 팔린다. 치킨 전문점이라는 말이 무색할 정도로 햄버거도 날개 돋친 듯 나간다. 이례적이다. 파파이스 정재훈 점장은 “햄버거가 하루 200개 넘게 팔린다”며 머쓱하게 웃었다.

이 매장의 1월 매출은 8000만원. 전년 동기 대비 10% 이상 늘었다. 불황을 가뿐하게 극복한 셈이다. 그런데 정 점장의 평가가 독특하다. “불황이라면 너나 할 것 없이 외식비용부터 줄이잖아요. 그런데 어떻게 매출이 늘었느냐고요? CGV 극장 덕분입니다. 지난해 말부터 올해 초까지 히트작품이 많았을 뿐 아니라 톰 크루즈가 방문하는 등 이벤트도 적지 않았어요. 햄버거가 다른 매장보다 잘 팔리는 것도 영화 때문으로 분석하고 있어요.”

복합 쇼핑몰은 소비자에게도 매력적이다. 이곳저곳 들르지 않고도 원하는 것을 살 수 있고, 또 즐길 수 있기 때문이다. 비용 및 시간 절약이 가능하다는 것이다. 2월 21일 아이파크몰에서 만난 전업주부 최민영(36)씨의 얘기다. #4 최씨는 2월 초 아이파크몰에 들렀다. 점심을 먹고 1층에서 아이들 봄옷을 샀다.

오후엔 6층에 있는 CGV에 올라가 영화를 본 뒤 이마트에서 반찬거리와 칠레산 와인을 샀다. 최씨는 자칭 몰고어족(Mall-goers·몰을 이용하는 소비자)이라고 했다. 집은 강남 방배동이지만 한 달에 2~3차례 아이파크몰을 찾는단다. 영화를 보고, 외식을 하고, 쇼핑도 즐긴다. 생활필수품도 구입한다.

최씨는 “여러 군데를 다니지 않아도 (아이파크몰에만 오면) 모든 것이 해결돼 자주 들른다”며 “무엇보다 쓸데없는 돈을 줄일 수 있어 좋다”고 했다. 기름값이 오르고 불황으로 지갑이 부쩍 얇아져 여가활동마저 부담스러운 요즘, 아이파크몰은 최씨에게 최고의 휴식처다.‘원스톱 라이프 스타일’ 구현이 가능한 복합 쇼핑몰은 이처럼 불황을 타개하는 컨셉트를 가지고 있다.

하지만 여기엔 반드시 짚고 넘어가야 할 게 있다. ‘복합 쇼핑몰을 만들면 무조건 성공하느냐’는 것이다. 결론부터 말하면 ‘아니오’다. 유동인구를 실소비층으로 흡수하지 못하면 말짱 도루묵이다. 센텀시티가 서울도 아닌 부산에서 과연 성공할 수 있을지 의문이 드는 것도 ‘부족한 유동인구’ 때문이다.



유동인구 소비층으로 흡수하는 게 관건

아이파크몰 역시 개장 초기에는 마찬가지 걱정을 했다. 용산역은 전국에서 가장 많은 열차선(線)이 교차한다. 서울역(8개)보다 많은 10개 선이다. 그래서 유동인구가 많을 수밖에 없다. 게다가 용산역(1호선)과 신용산역(4호선)은 더블 역세권이다. 용산과 인천국제공항을 잇는 신공항철도와 수도권 광역전철망이 X자로 개통하면 용산의 유동인구 증가는 더욱 빨라질 전망이다.

하지만 유동인구가 곧 소비주체가 되는 것은 아니다. 이들을 어떻게 소비층으로 끌어들이느냐가 아이파크몰의 숙제였던 것이다. 그래서 이 회사는 개장 직후 ‘축제’를 접고 ‘과제’ 해결에 전념했다. 유동인구를 효과적으로 흡수할 수 있는 전략 마련에 혼신의 힘을 쏟았던 것이다. 무엇보다 2500여 대가 동시 주차 가능한 대형 주차장을 만들었다.

용산역에서 쇼핑몰로 이어지는 모든 길목엔 한 손에 쥘 수 있는 ‘몰 디렉토리(Mall directory: 몰 구성을 한눈에 볼 수 있는 입체 지도)’를 빠짐 없이 비치했다. 소비자가 넓은 쇼핑몰 속에서 헤매는 일을 미연에 방지해 두 번, 세 번 찾아오게 만들기 위한 전략이었다. 최동주 아이파크몰 대표의 아이디어였는데, 이 회사는 이를 소비자용 ‘GPS’라 부른다.

아이파크몰은 역사와 쇼핑몰을 구분하는 벽을 허물 계획이다.

이뿐 아니다. 아이파크몰은 층마다 차별화된 매장을 설치해 소비자들의 호기심을 자극했다. 아이파크백화점 패션관은 ‘도시 오아시스’라는 디자인 컨셉트에 따라 자연채광이 가능한 쇼핑환경을 조성했다. 인공 쇼핑몰에 자연을 덧칠한 셈이다. 젊은 소비자를 유인하기 위해 고급형 실내로드숍 ‘패션 스트리트’도 만들었다.

이런 노력은 현재 알찬 열매를 맺고 있다. 아이파크몰엔 지난해 하루 27만 명, 주말 62만 명이 다녀간 것으로 집계되고 있다. 아이파크몰(이전 스페이스9)로 다시 개장한 2006년보다 3.5배 증가한 수치다. 유동인구 흡수에 성공했다는 얘기다. 아이파크몰의 유동인구 흡수 노력은 오늘도 계속되고 있다.

용산역과 쇼핑몰을 구분하는 벽을 깨뜨리는 작업이 그것이다. 최동주 아이파크몰 대표는 “코레일과 업무협약을 체결하고, 역사의 벽을 허물어뜨리는 사업을 추진하고 있다”며 “벽이 사라진다면 용산역엔 국제 수준의 고품격 환경이 조성될 것이고, 세계 문화 교류의 장이 열릴 것”이라고 밝혔다.



“상하이 푸둥 버금가는 상권 만들 것”

이는 일본의 민자역사 도쿄(東京)역, 도쿄역 내 시나가와(品川)역을 벤치마킹한 것이다. 이들 역에선 기차(전철) 이용자가 곧 쇼핑몰 이용자라고 한다. 역사와 쇼핑몰을 구분하는 벽이 아예 없기 때문이다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “아이파크몰에 적용된 몰링시스템은 날로 진화하고 있다”며 “특히 유동인구를 흡수할 목적으로 설계 초기부터 각종 편의시설을 적극적으로 배치했던 게 큰 성과로 이어지는 것으로 보인다”고 말했다.

물론 아이파크몰이 넘어야 할 산은 적지 않다. 어마어마한 투자비용에서 비롯된 적자 기조를 하루빨리 해소해야 하는 것은 이 회사의 과제다. 부동산 가격의 급등으로 토지대 관련 금융비용이 치솟은 것도 문제다. 최동주 대표는 “복합 쇼핑몰을 선호하는 소비층이 많아지면서 매출신장이 계속되고 있다”며 “이런 상태라면 2010년께 수익전환하고, 2012년에는 누적적자를 해소할 전망”이라고 말했다.

미국의 복합 쇼핑몰 ‘몰 오브 아메리카(Mall of America)’는 불모지였던 미네소타주의 미니애폴리스를 세계적 도시로 만들었다. 상권이 전혀 만들어지지 않은 ‘죽음의 땅’에 들어가, 지역경제를 육성한 것이다. 어쩌면 아이파크몰도 마찬가지 역할을 하고 있다. 이 회사는 ‘죽은 상권’으로 손꼽혔던 용산의 ‘환골탈태’를 이끌고 있다.

용산 국제첨단업무도시 개발 1단계로 설립된 것이 바로 아이파크몰이기 때문이다. 아이파크몰의 목표는 황금알을 낳는 거위라는 강남, 명동을 뛰어넘는 게 아니다. 용산을 24시간 불이 꺼지지 않는 영국 런던, 상하이 푸둥(浦東)을 능가하는 상권으로 만드는 것이다. 용산의 상전벽해 중심엔 불황에도 끄떡없는 아이파크몰이 있다.

숫자로 본 아이파크몰

3개 아이파크몰에 입점한 프랜차이즈 업체 중 매출 1위 매장 수
(던킨도너츠·파파이스·호아센)
10개 용산역 환승 노선수(지하철1호선·4호선·중앙선·
새마을·무궁화호(호남선)·KTX(호남선·경부선)
27개국 아이파크몰 찾는 외국인 국적
35개 아이파크몰에 입점한 프랜차이즈 매장 수
35% 아이파크몰 2008년 4분기 전년 대비 성장률
230m 아이파크몰을 세로로 세웠을 때의 높이(아파트 70층 높이)
781m 1개 층의 외곽동선으로 돌 때 걷는 거리(5개 층 돌면 4㎞ 걷기 효과)
2500대 동시 주차 공간
4000개 아이파크몰에 입접한 매장 수
5000명 용산CGV 평일 평균 관람객 수
1만 명 용산CGV 주말 평균 관람객 수
1만 명 아이파크몰에 근무하는 직원 수
2만5000명 용산 이마트 평일 평균 고객 수
4만 명 용산 이마트 주말 평균 고객 수
28만㎡ 아이파크몰의 총 면적(상암 월드컵경기장 4배 규모)