신도시 내 상가 분양이 높은 경쟁률을 보이면서 판교가 다시 주목을 받고 있다. 공공임대 아파트의 높은 계약률도 눈길을 끈다. 편의시설이 제대로 정비되지 않아 입주율이 낮다고 하지만 미래가치가 높은 신도시의 특성상 현재 투자가치가 높다는 것이 전문가들의 얘기다. 현재 판교의 상황과 투자전략, 그리고 투자에 대한 의문점을 짚어봤다.

‘아파트 로또’라 불리던 판교 입주가 지난해 말 시작됐다. 판교의 모습은 앞으로 어떻게 달라질까? 사진은 올해 초 판교 신도시 전경.

"판교 아파트 어때요?”

분양 당시부터 꾸준히 관심을 가져 온 투자자의 상담 문의가 최근 강남권 주택시장 회복세에 발맞춰 증가하고 있다. 대한주택공사는 지난해 12월 환매를 요청한 계약자 중에서 모든 가족이 이민이나 직장 이전 등 불가피한 사유가 있는 사람에 한해 전매동의서를 발급한다고 했다.

이 시기와 때를 같이해 판교 신도시에 대한 관심이 대폭 늘어난 것이다. 실제 4월 중순 동판교 기준 전용면적 85㎡인 아파트는 프리미엄(웃돈)이 1억5000만~2억원까지 치솟았다. 판교 신도시 풍성 신미주 109.09㎡(전용면적 82.78㎡) 주택형은 2006년 3억9320만원에 분양했지만 로열층의 경우 2억원까지 프리미엄이 붙어 현재 6억5000만원에 거래된다.



집값 급등으로 분쟁 잦아져

판교 신도시 개요 - 위치 : 경기도 성남시 분당구 판교동·하산운동·삼평동 일원 - 면적 : 929만4000㎡(약 281만 평) - 주택 공급량 : 2만9265가구 - 예상 인구 : 8만8000여 명 - 입주 시기 : 2008년 12월~2011년 12월

건영 캐스빌 109.09㎡(전용면적 84.85㎡) 주택형 분양권도 현재 5억5000만~5억8000만원에 새 주인을 찾고 있다. 2006년 당시 분양가격에 1억8000만원의 프리미엄이 붙은 가격이다.

이처럼 판교 일대 집값이 급등하자 매수자와 매도자 사이에 분쟁이 일어나기도 한다. 전매동의서 발급을 전제로 계약금과 중도금을 미리 받은 매도자가 잔금 수령을 거부하고 매수자와 소송 직전까지 가는 경우도 다반사다.

지난 연말까지만 해도 분양가 대비 프리미엄이 수천만원에 불과했다. 이때는 전매동의서를 발급받은 매도자와 매수자 간 거래 관계에 별다른 문제가 없었다.

하지만 올해 초에 불어 닥친 강남발 집값 상승의 후광 효과로 합법적으로 거래되는 판교 아파트의 프리미엄이 2억원에 가까워지자 양 당사자 간 분쟁이 벌어지는 것으로 보인다.



분당도 과거에는 불편했다?

판교는 행정구역상 경기도에 속하지만 서울 강남과 직선거리로 불과 10km 떨어져 있다. 지리적으로 분당보다 서울 강남권에 가깝기 때문에 투자가치 면에서 분당보다 분명히 한 수 위다. 미래의 강남과 판교, 그리고 분당의 집값을 비교할 때 강남 다음 자리에 판교를 놓는 전문가가 많은 이유다.

현재 입주가 한창인 판교 신도시는 ‘로또’라고 불린 것이 무색하게 기반 시설이 잘 완비된 분당과 비교하면 ‘하늘과 땅’ 차이다. 조금 과장해서 허허벌판에 아파트 몇 채만 덩그러니 놓여 있다. 상가 등 주변 시설이 아직 제대로 정비되지 않은데다 지하철이 개통되지 않아 입주민이 큰 불편을 겪고 있는 형편이다.

하지만 지금은 살기 좋은 곳으로 정평 난 분당도 입주 초기에는 쇼핑센터와 지하철 등 기반 시설이 완비되지 않아 일부 주민은 원래 살던 곳으로 돌아가기도 했다. 물론 이는 1994년 오리~수서 간 지하철이 개통되기 전의 얘기다. 지하철이 다니기 시작하자 분당 신도시가 스포트라이트를 받았고 2003년 수서~선릉 간 지하철이 개통하고 한국토지공사·대한주택공사·KT·NHN 같은 굵직한 기업이 이주해 오면서 강남을 대체할 주거지로 분당의 가치는 더욱 빛나게 됐다.

신도시는 시간이 지날수록 기반 시설을 정비하는 특성이 있어 투자가치 면에서 보면 판교 신도시 또한 분당과 같이 앞으로 더 부각될 가능성이 크다. 판교 신도시는 2010년에 신분당선이 개통하면 서울 강남까지 20분대에 갈 수 있다. 교통 편의성뿐 아니라 환경 면에서도 좋은 조건이다.

판교 신도시의 녹지율은 38%로 분당(25%)보다 높고, 인구밀도(1㏊당 95명)는 분당(198명)·과천(274명)보다 눈에 띄게 낮다. 자족도시로서의 기능을 강화하기 위해 조성하는 판교테크노밸리에는 파스퇴르연구소·삼성테크윈·SK케미칼·안철수연구소컨소시엄·한국바이오벤처협회 등이 입주할 예정이라 직주근접형 도시로서의 투자가치 역시 좋은 편이다.

새로 들어설 신도시는 2만9000가구로 모두 8만7000여 명이 살 수 있는 규모다. 올해 입주하는 1만5000여 가구를 포함해 내년 상반기까지 2만5000여 가구가 입주할 예정이다. 전 세계적 금융위기 여파로 ‘부동산 폭락’이 예고된 지난해 말까지는 판교의 입주 물량 과다로 주변의 분당·용인 지역의 집값과 전세가격이 떨어질 것이라는 우려가 팽배했다.

지난해 서울 잠실과 반포의 신규 입주물량 때문에 강남권 집값이 폭락한 것과 비슷한 상황이라는 의견이었다. 하지만 올해 초부터 ‘훈풍’이 불고 있다. 지난 2월 주택공사가 판교 신도시 4개 블록에서 공급한 10년 공공임대 아파트(2068가구)의 계약률이 80%를 훌쩍 넘었다. 125㎡ 이상 중대형 아파트임에도 청약 신청 때 평균 2.56대 1, 최고 127대 1의 경쟁률을 보였을 정도다.

입주율은 4월 중순 기준 대부분 단지가 절반을 넘어선 정도다. 기존 집을 처분하지 못해 많은 이가 입주하지 못한 때와 비교하면 두 배 이상 증가한 셈이다. 또 광역버스(서울행) 노선이 수익성 논란을 딛고 운행을 다시 시작했으며 단지 내 상가에 편의시설이 하나 둘씩 자리 잡고 있다.



강남·분당 잇는 ‘경부라인’ 주목해야

주택뿐 아니라 상가 시장도 긍정적이다. 근린상가인 스타식스 6개 동이 통째로 매각됐고, 주공 상가 34개 중 28개가 최종 낙찰돼 82.4%의 최종 낙찰률을 보였다. 낙찰액 총액은 117여억원에 달했다. 일반인을 대상으로 하는 단독주택용지 26필지의 청약에서는 평균 2.4대 1의 경쟁률을 보였다.

특히 1층에 상가를 들일 수 있는 점포 겸용 택지는 최고 8대 1의 경쟁률을 기록하는 등 전체 공급 대상 가운데 2필지를 제외한 24개 필지가 주인을 찾아갔다. 언론이 이런 낙관적 신호를 연이어 소개하면서 판교 신도시는 다시 투자자의 주목을 받고 있는 것이다. 하지만 무턱대고 투자해서는 안 된다.

최근 판교 신도시 아파트에 관심이 쏠린 주요 원인은 강남권 재건축 집값이 급등하고 판교 신도시 전매 제한이 완화됐기 때문이다. 따라서 2006년 말 기준으로 90% 수준까지 집값을 회복한 강남권 재건축 아파트의 투자 열기가 가라앉으면 경부라인 축에 있는 판교 지역의 프리미엄도 급락할 위험이 있다.

지난해에도 비슷한 급락 현상이 있었다. 또 중대형 아파트의 전매 허용 기간이 5년에서 3년으로 앞당겨졌기 때문에 오는 8월 이후 시세 차익을 노린 중대형 아파트의 매물이 급증하면 시세가 급락할 수 있다. 여기에다 최근 금융위기와 맞물려 판교 신도시 내 상가 용지 계약이 해약되거나 토지 대금이 연체돼 상업지역 내에 상가 착공이 늦어지고 있다는 점을 숙지해야 한다.

2008년 하반기에만 판교 내 총 876억원 규모의 중심상가용지 4개 필지(총면적 3569㎡)가 해약됐고 상당 규모의 토지대금이 장기 연체 중인 것으로 알려져 있다. 5조6700억원을 투입해 주상복합과 백화점·할인점·쇼핑센터 등 상업시설을 짓는 대형 복합개발사업인 알파돔시티 사업이 난항을 겪고 있는 것도 하나의 악재다.

지난 1월 11일 알파돔시티 측이 토지공사에 지불해야 할 토지대금 중 2차 중도금 2000여억원을 지불하지 못해 토지공사가 오는 11월로 지불유예를 해줬을 정도로 상황이 좋지 않다고 한다. 이 밖에 주택은 양도세를 고려하면 적어도 2년(2009년 현재 2년 보유 시 양도차익에 따른 양도세 6~35%)은 보유해야 투자수익을 올릴 수 있다는 점을 유의해야 한다. 이 때문에 중장기적인 관점에서 투자에 나서야 한다.

‘너더리 마을’이 ‘로또’거쳐 천덕꾸러기로, 다시 또… 판교 개발 30년의 역사 2006년 분양 당시 판교 택지지구 당첨은 인생 역전으로 상징되는 ‘로또’에 비유되기도 했다. 그만큼 높은 투자가치가 주목 받았던 곳이다. 그런데 알고 보면 그 운명이 참 기구하다. 판교는 경기도 성남시 낙생면 소재지인 ‘너더리’ 마을에서 그 이름이 유래했다. 너더리는 ‘널다리’가 변한 말이라고 전해지는데, 우리말 지명을 한자로 옮기면서 ‘널 판(板)’ 자와 ‘다리 교(橋)’ 자를 써서 지금의 ‘판교(板橋)’라는 이름이 생겼다. 옛날 이 마을을 흐르는 운중천 위에 판자로 다리를 놓고 건너 다녔기 때문에 붙여진 이름이라는 설이 유력하다. 조선시대에는 광주군 낙생면 판교라 했는데 1914년 행정구역 통폐합에 따라 판교리라 부르게 됐다. 1971년에 경기도 성남출장소에, 1973년 7월에 성남시 판교동(板橋洞)으로 성남시에, 1975년 3월 낙생출장소에 편입돼 판교·삼평·백현의 3개 동으로 관리되다 1991년 9월 성남시 분당구에 속했다. 판교가 개발연대 시대에 조용히 잠들어 있었던 것은 박정희 전 대통령의 ‘엄명’ 때문이다. 박 전 대통령이 성남 인근을 순시할 때 온통 녹색인 판교 일대를 보고 한눈에 반해 “반드시 보전하라”며 그린벨트로 지정했다고 한다. 판교의 다른 이름이 ‘남단녹지’ ‘수도권의 설악산’일 정도로 경치가 빼어난데, 판교가 녹색 그대로 유지된 데는 박 전 대통령의 공(?)도 큰 셈이다. 판교는 2001년 12월 26일에 택지지구로 지정돼 1976년 ‘남단녹지’로 건축행위가 제한된 뒤 25년 만에 개발이 가시화됐다.

‘너더리 마을’이 ‘로또’거쳐 천덕꾸러기로, 다시 또… 판교 개발 30년의 역사 2006년 분양 당시 판교 택지지구 당첨은 인생 역전으로 상징되는 ‘로또’에 비유되기도 했다. 그만큼 높은 투자가치가 주목 받았던 곳이다. 그런데 알고 보면 그 운명이 참 기구하다. 판교는 경기도 성남시 낙생면 소재지인 ‘너더리’ 마을에서 그 이름이 유래했다. 너더리는 ‘널다리’가 변한 말이라고 전해지는데, 우리말 지명을 한자로 옮기면서 ‘널 판(板)’ 자와 ‘다리 교(橋)’ 자를 써서 지금의 ‘판교(板橋)’라는 이름이 생겼다. 옛날 이 마을을 흐르는 운중천 위에 판자로 다리를 놓고 건너 다녔기 때문에 붙여진 이름이라는 설이 유력하다. 조선시대에는 광주군 낙생면 판교라 했는데 1914년 행정구역 통폐합에 따라 판교리라 부르게 됐다. 1971년에 경기도 성남출장소에, 1973년 7월에 성남시 판교동(板橋洞)으로 성남시에, 1975년 3월 낙생출장소에 편입돼 판교·삼평·백현의 3개 동으로 관리되다 1991년 9월 성남시 분당구에 속했다. 판교가 개발연대 시대에 조용히 잠들어 있었던 것은 박정희 전 대통령의 ‘엄명’ 때문이다. 박 전 대통령이 성남 인근을 순시할 때 온통 녹색인 판교 일대를 보고 한눈에 반해 “반드시 보전하라”며 그린벨트로 지정했다고 한다. 판교의 다른 이름이 ‘남단녹지’ ‘수도권의 설악산’일 정도로 경치가 빼어난데, 판교가 녹색 그대로 유지된 데는 박 전 대통령의 공(?)도 큰 셈이다. 판교는 2001년 12월 26일에 택지지구로 지정돼 1976년 ‘남단녹지’로 건축행위가 제한된 뒤 25년 만에 개발이 가시화됐다.

올 8월 투자해 3년 뒤 ‘추수’… 불법 전매 ‘절대 금물’ 다시 ‘판교 로또’가 가능할 수 있을까? 판교 투자는 여느 부동산과 마찬가지로 호재에 눈이 가면서도 악재가 곳곳에 잠복해 있다. 부작용 없이 기대 수익을 올릴 수는 없을까? 판교 투자 전략의 핵심을 한눈에 볼 수 있게 약방문 형식으로 정리했다. ○투자법 올해 8월에 분양하는 전매 가능한 중대형 아파트 물량을 주목하십시오. 또 10월 즈음 추가분양 예정인 테라스 하우스(아랫집 지붕을 윗집에서 마당으로 쓸 수 있는 구조의 집, 96가구, 109~207㎡)도 노려볼 만합니다. ○기대 효과 2012년이 되면 알파돔시티를 비롯한 생활편의 시설과 기반 시설이 완공되는데, 국내외적인 돌발 악재가 없다면 현재 판교 아파트 시세보다 50% 이상 상승할 여력이 있습니다. ○투자 유효기간 단 2018년이 되면 인구 수가 줄고 판교 부동산을 분양 받은 중·장년층이 은퇴하게 됩니다. 저성장 시대가 오면서 일자리가 많은 도심으로 사람이 몰릴 수밖에 없기 때문에 업무 시설이 제대로 갖춰지지 않으면 ‘탈(脫)판교’ 현상이 나타날 수 있습니다. ○투자할 때 주의사항 양도세를 고려해 적어도 2년 이상을 묻어둔다고 생각하고 투자해야 합니다. ○부작용 알파돔시티를 비롯한 분양 대기 중인 근린상가가 금융위기로 장기간 표류한다면 아파트 가격의 하락 요인이 될 수 있습니다. ○경고 정식으로 전매되지 않는 기간에 편법으로 아파트를 사려는 뜻이 있다면 이 생각은 아예 접으십시오. 복등기 등을 통한 매수 계약을 했을 때 도중에 시세가 급등락하면 매수자와 매도자 간에 분쟁이 있을 수밖에 없습니다. 또 분양권이나 주택을 불법 전매하거나 알선하면 매도·매수·중개업자 모두에게 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금이 부과되며 주택공급 계약이 취소된다는 점을 명심하십시오. ※투자 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

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