강남 세곡·서초 우면·고양 원흥·하남 미사 등 4개 보금자리주택 시범지구의 3자녀 이상 특별공급 사전청약이 평균 9.7대 1의 경쟁률을 기록하며 마감됐다. 하남 미사지구의 9호는 최종 미달됐다. 지구별로는 서울 강남이 70호에 1350명, 서울 서초가 43호에 615명, 고양 원흥이 125호에 690명, 하남 미사가 469호에 4228명이 접수했다.

보금자리주택 일반청약은 2006년 판교신도시의 청약 경쟁률을 훨씬 웃도는 사상 최대의 경쟁률을 기록할 것으로 전망된다. 특별공급과 우선공급 자격 요건에 해당하지 않는 예비 청약자들은 일반공급 물량에 당첨될 수 있는 전략에 나서야 한다. 조금이라 당첨 가능성을 높일 수 있는 전략을 짜 보자.



1 특별공급에 적극 대응

청약저축 가입기간이 2년이 안 된 신혼부부라면 생애최초 주택 청약 특별공급보다는 신혼부부 물량을 노리는 것이 좋다. 생애최초 주택 청약은 청약저축 가입기간이 2년이 넘어야 하지만, 신혼부부는 청약저축 가입기간이 6개월 이상이면 1순위가 되기 때문이다. 결혼 3년 이내 아이를 1명 이상 낳으면 1순위, 5년 이내에 아이를 낳으면 2순위, 아이가 없는 5년 이내의 신혼부부는 3순위로 특별분양에 참여할 수 있다.

그리고 근로자라면 생애최초 주택 청약 특별공급에 관심을 가져보는 것이 좋다. 하지만 세대원 중 한 사람이라도 과거에 주택 구입, 상속, 증여, 신축 등 사유를 불문하고 주택을 소유한 사실이 있다면 생애최초 특별공급 신청이 안 된다. 배우자가 결혼 전에 주택을 소유했다가 처분한 경우도 신청할 수 없다.

투기과열지구로 지정된 서울 강남·서초지구에 청약할 경우에는 과거 5년 이내에 본인 또는 세대에 속한 자가 다른 주택에 당첨된 사실이 있으면 청약 1순위에 해당하지 않아 생애최초 특별공급을 신청할 수 없다. 모집공고일 현재 만 60세 이상 직계존속이 주택을 소유하고 있거나 과거 소유한 사실이 있는 경우는 예외다.

다만 과거 당첨된 주택이 분양가상한제 적용주택으로 아직까지 재당첨 제한기간 내에 있다면 보금자리주택 사전예약을 할 수 없다. 과거 당첨 사실은 금융결제원 주택청약 홈페이지(www.apt2you. com)에서 조회할 수 있다.



2 물량이 많은 곳을 노려라

보금자리주택은 납입횟수와 납입금액이 많을수록 당첨 가능성이 커진다. 납입금액이 2000만원 이상이면 당첨 안정권이기 때문에 투자가치가 높은 세곡·우면지구를 노려보는 것이 좋다. 위례신도시가 내년 4월에 사전예약에 들어가기 때문에 기다렸다 위례신도시에 청약해도 된다.

반면 납입횟수와 금액이 적어서 당첨 가능성이 희박하다면 공급물량이 많은 곳을 노리는 것이 좋다. 네 지구 중에서는 하남 미사지구가 공급물량이 가장 많다. 공급물량은 ▶하남 미사 9481호 ▶고양 원흥 2545호 ▶강남 세곡 1405호 ▶서초 우면 864호 순이다.

이 중 30%가 해당 지역에서 1년 이상 거주한 사람에게 우선 배정된다. 만약 우선순위에서 떨어지더라도 나머지 70% 물량은 우선순위에서 떨어진 지역 거주자와 수도권 거주 1지망 청약자를 합쳐 추첨하기 때문에 기회가 또 주어진다.

3 청약저축 1순위 가입자 현황 잘 살펴야

청약저축 납입횟수와 납입금액이 어느 정도 되느냐도 중요하지만 1지망에 어느 지역을 선택하느냐가 당첨을 결정하는 중요한 기준이 된다. 보금자리주택은 지역우선 공급제로 진행되기 때문이다. 올 7월 말 기준 서울 청약저축 1순위에 해당하는 가입자는 46만5911명이다.

경쟁자가 많을 뿐 아니라 세곡·우면지구의 공급물량이 8000가구밖에 되지 않아 청약경쟁률이 높을 것은 불 보듯 뻔하다. 수도권 거주자들은 기회조차 없다.

수도권 거주자들이 보금자리주택에서 당첨 확률이 가장 높은 곳은 하남 미사지구다. 하남 미사지구는 공급물량이 가장 많을 뿐 아니라 7월 말 기준 청약저축 1순위에 해당하는 가입자가 7272가구밖에 되지 않기 때문에 청약경쟁률도 상대적으로 다른 지구보다 낮을 것이다.



4 지역우선 공급물량을 노려라

보금자리주택 당첨 확률을 높이려면 지역우선 공급물량을 적극적으로 노려볼 필요가 있다. 강남 세곡과 서초 우면지구는 서울지역 거주자에게 100% 공급되지만, 고양 원흥과 하남 미사지구는 지역우선 공급물량이 30%이고 나머지는 수도권 거주자들에게 돌아간다.
수도권 물량은 해당 지역 거주자뿐 아니라 기타 다른 수도권 거주자가 몰리기 때문에 경쟁률이 더 높게 나타난다. 실제로 판교신도시 분양에서도 그랬다.

지역우선 공급제도는 해당 지역에 1년 이상 거주해야 하므로, 시범지구 이외에 보금자리주택 공급계획이 발표된다면 지역우선 공급물량 등을 따져보고 빨리 해당 지역으로 옮기는 것이 유리하다.



5 가점 높다면 민영 보금자리주택 기다려라

청약저축 가입자들의 보금자리주택 혜택이 커지면서 청약예금과 청약부금을 해지하고 청약저축이나 종합저축에 새로 가입하는 사람이 많다. 하지만 청약저축에 새로 가입해봐야 이미 청약저축에 가입한 지 오래된 터줏대감을 따돌리기 어렵다.

정부가 공공아파트 보금자리주택을 제외한 12만6000호의 일부를 중소형 민영 아파트로 공급하는 방안을 추진 중이기 때문에 청약예금과 청약부금 가입자들에게도 기회가 있다. 따라서 굳이 청약저축으로 갈아탈 필요가 없다.



6 상황 따라 청약예금으로 전환 필요

청약저축에 가입하고 있으나 가입기간이 2년 이하라 1순위에 해당되지 않으면 본인의 환경을 따져보자. 노부모 부양 등으로 부양가족 수가 많고 무주택기간이 길어 청약 가점이 높게 나온다면 청약저축보다는 청약부금이나 예금으로 전환하는 것이 유리하다.

청약저축은 납입횟수와 납입금액으로 당첨자를 가리지만 청약부금과 청약예금은 가점이 어느 정도 나온다면 희망을 걸어볼 수 있다. 부양가족이 많을수록 당첨 확률이 높아진다.



7 지금이라도 주택청약종합저축에 가입하라

청약통장에 아직 가입하지 않았다면 하루라도 빨리 주택청약종합저축에 가입하는 것이 좋다. 보금자리주택은 2012년까지 수도권에 60만 가구를 공급할 계획이기 때문에 기회는 많다.

또 주택청약종합저축은 청약저축과 청약부금 및 예금으로 모두 이용할 수 있기 때문에 당첨 확률이 더 높다. 광교·위례신도시 등 입지 여건이 뛰어난 곳에서 분양 물량이 대기 중이고 서민을 위한 주택 정책이 계획 중에 있어 청약통장 가입은 필수다.