1주택자, 집 한 채 더 사려면 올해 안에

2010년도 벌써 한 달이 지나간다. 지난해 금융위기 여파와 총부채상환비율(DTI) 규제 영향 등으로 꽁꽁 얼어붙은 주택시장이 재건축 아파트를 중심으로 회복 낌새를 보이고 있다. 전세시장은 여전히 수급불균형으로 고공행진 중이다.

이런 가운데 올해는 부동산 시장이 살아날 거라 생각하고 매도·매수를 준비하는 수요자가 늘고 있다. 계획한 대로 매매를 잘하려면 달라지는 부동산 세제부터 습득해야 한다.

특히 올해는 재산과 직결되는 세제가 많이 바뀐다. 2월부터 달라지는 부동산 세제는 무엇인지, 더 많은 혜택을 받기 위해 어떤 전략을 짜야 하는지 꼼꼼히 살펴보자.

1월, 양도세 기본세율 인하올해 1월부터 양도세 기본세율이 6~35%에서 6~33%로 2%포인트 줄었다. 2년 이상 보유한 토지와 건물의 양도세 세율은 지난해 6~35%였지만 올해부터 6~33%로 하향 조정된다. 양도차익 1200만원 이하는 6%, 1200만원 초과 4600만원 이하는 15%, 4600만원 초과 8800만원 이하는 24%, 8800만원 초과는 33%가 적용된다.

하지만 양도세 부담은 커지게 됐다. 1월부터 부동산 등을 판 뒤 2개월 내에 신고하면 납부세액의 10%를 공제해주던 양도세 예정신고세액공제 제도가 폐지됐기 때문이다. 예정신고세액공제는 폐지됐지만 부칙으로 일반세율을 적용 받는 경우 올해 말까지 일부에 대해 예정신고세액공제를 해주기로 했다.

올해에 한해 양도 시 과표 4600만원 이하는 5%를 공제해 준다. 대신 양도 후 2개월 내에 예정신고를 의무화했기 때문에 예정신고를 꼭 지키는 것이 유리하다. 35년 동안 유지돼 온 조세지원제도인 만큼 갑자기 양도세 예정신고세액공제가 폐지돼 납세자들의 혼란이 예상되지만, 세금을 줄이기 위해서 꼭 지켜야 한다.

예정신고를 하지 않으면 내년에 가산세 10%를, 2011년부터 20%를 부과하기 때문이다. 납부를 불성실하게 했을 때 역시 10.95%의 가산세를 내야 하기 때문에 집을 매도할 계획이라면 이를 꼭 지키는 것이 세금을 덜 내는 방법이다. 양도세 기본세율이 하향조정되고 예정신고세액공제가 폐지됐지만 올해까지 4600만원 이하는 5%를 공제해 주는 만큼 매도하려면 올해를 노리는 것이 좋다.

세제완화를 통한 노부모 동거봉양 활성화 대책도 시행된다. 1월 1일 이후 동일세대 구성원으로부터 주택을 상속 받은 경우 상속 전부터 보유하던 주택에 대해 1가구 1주택 비과세가 적용된다.

즉, 아들이 부모를 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐서 1가구 2주택자가 됐을 경우 부모로부터 주택을 상속 받은 후 종전 본인의 주택을 5년 이내에 먼저 양도하게 되면 양도소득세는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 아들 소유의 주택이 1가구 1주택자 비과세 요건(3년 보유, 서울·과천·5대 신도시 등 일부 지역 2년 거주)을 갖춰야만 양도세가 9억원까지 비과세된다.

그리고 상속 받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 기본세율(6~33%)로 과세된다. 이전에는 아들과 아버지가 별도 세대로 각각 1가구 1주택자로 살다가 아버지의 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 된 경우 자신의 주택을 양도할 때 양도세 비과세 혜택을 적용했다. 그러나 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 경우도 있다.

아들 또는 부모가 세대를 합친 후에 1주택을 추가로 소유하게 돼 1가구 2주택자가 된 상황에서 부모 주택을 상속받게 되면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 예를 들어 1주택자인 아들이 무주택자인 부모와 세대를 합쳤다. 그리고 아들과 부모가 함께 사는 동안 1주택을 취득해 1가구 2주택자가 됐다.

이때 아들이 부모 소유 주택을 상속 받고, 세대를 합치기 전 자신이 보유하던 주택을 양도했다면 비과세 혜택을 받지 못한다. 무주택자인 아들이 1주택자인 부모와 세대를 합친 후 아들이 1주택을 취득해 1가구 2주택자가 된 후 부모의 소유 주택을 상속 받았을 때 역시 아들이 자신 소유 주택을 먼저 양도하더라도 비과세 혜택을 받을 수 없다.

2월, 신축주택 양도세 한시적 감면 종료

정부가 미분양 아파트를 해소하고 분양시장 활성화를 위해 지난해 2월 시행한 양도세 감면 혜택이 오는 2월 11일이면 종료된다. 양도세 감면 혜택은 서울을 제외한 수도권과 지방에 신규 분양 및 미분양 아파트를 올해 2월 11일까지 매입할 시 양도세를 감면해 준다는 정책이다.

비과밀억제권역의 경우 앞으로 5년간 언제 팔아도 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 정부의 한시적 양도세 면제(감면)의 최대 수혜지인 수도권 비과밀억제권역은 안산, 오산, 평택, 용인, 양주, 김포, 화성, 인천(일부 제외) 등이다.

수도권 비과밀억제권에서 신규로 아파트를 분양 받으면 5년간 양도세가 100% 면제된다. 과밀억제권역은 의정부, 구리, 고양, 광명, 성남 등의 지역으로 5년간 양도세가 50% 감면된다.

요즘 부동산 시장은 한치 앞을 내다볼 수 없는 상황이어서 양도세 면제 혜택은 큰 장점으로 작용할 것으로 보인다. 따라서 청약을 준비하는 수요자 중 청약통장이 없거나 가점이 낮은 수요자들은 혜택 만료 전 2월 11일까지 미분양을 노리거나 청약을 서두르는 것이 좋다. 민간택지 분양가상한제 폐지 불투명 등으로 분양 물량이 당분간 감소할 것으로 보인다.

그만큼 내 집 마련을 준비하는 수요자들의 선택 폭이 좁아져 내 집 마련이 더욱 어려워질 전망이다. 따라서 청약통장이 있는 수요자라면 양도세 감면 혜택 기간 동안 청약에 적극적으로 나서면 일거양득의 혜택을 누릴 수 있다.

6월, 미분양 취·등록세 감면 종료미분양 주택에 대한 혜택은 많다. 양도세 감면 혜택뿐만 아니라 취득세와 등록세에도 감면 혜택을 줬다. 일반적으로 취·등록세는 각각 취득가액의 2%씩이다. 하지만 미분양 아파트를 매입하면 절반으로 깎아준다. 이런 미분양 취득에 따른 취득세·등록세 감면 혜택이 오는 6월 30일 종료된다.

정부는 미분양 아파트 해소를 위해 2009년 2월 12일 발표일 기준 전국 미분양 주택을 분양 계약하고, 시·도의 감면조례 개정 시행일부터 2010년 6월 30일까지 취득(잔금지급, 등기)하는 경우에 한해 취·등록세를 50% 감면했다. 1가구 다주택자도 감면 대상에 포함된다. 이 제도를 활용하려면 우선 취득과 등록에 따른 기준일을 잘 알아야 한다.

취득세의 취득시기 판단 기준일은 잔금일 또는 등기일 중 이른 날이며, 등록세의 등기시기 판단 기준일은 등기 접수일에 한한다. 2010년 6월 30일 이전에 분양 계약을 체결한 경우라도 2010년 6월 30일까지 잔금 지급 및 등기 접수가 이루어지지 않으면 취·등록세 감면이 배제된다는 것을 알아둬야 한다.

또 주의할 점은 감면 대상에서 제외되는 미분양 주택이다. 2009년 2월 12일 기준 미분양 주택에 해당되더라도 감면 대상에서 제외되는 미분양 아파트가 있다. 첫째, 주택이 2010년 6월 30일까지 준공(사용승인)되지 않은 경우다. 둘째, 분양이 아닌 일반 매매 계약으로 취득한 경우다. 셋째, 시·도 감면조례 개정시행일 전에 취득한 경우다. 제외 대상이 아닌지 잘 따져봐야 한다.

7월, 상가 임대소득 파악 시스템지난해 8월 발표한 세제개편안에서 계획된 상가 임대소득 파악 시스템이 오는 7월부터 시행된다. 건물·지역별 상가임대소득에 대한 정확한 파악을 위해 도입되는 것으로 상가임차인이 부가가치세 신고 시 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 국세청에 제출해야 한다.

이를 어기거나 허위 내용을 기재했다가 적발되면 가산세 1%를 물어야 한다. 이 제도는 과표가 노출되지 않는 상가임대료의 데이터베이스를 구축해서 동일 지역 상가건물 간 임대료를 비교하기 위한 것이며, 임대료 과소신고를 막는 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다.

12월, 다주택자 양도세 중과 폐지 종료종합부동산세와 함께 노무현 정부의 2대 핵심 부동산 규제였던 두 채 이상 주택을 가진 다주택자에 대한 한시적 중과세 폐지 조치는 2010년 말까지만 적용된다. 주택거래 활성화를 위해 도입된 이 제도는 2009년 3월 16일~2010년 12월 31일 사이에 주택을 매매한 다주택자의 양도세율을 50~60%에서 일반 양도세율(2009년 6~35%, 2010년 6~33%)로 완화해 준다.

단, 주택투기지역(강남 3구)에서는 기본 양도세율에 10%포인트가 추가 부과될 수 있다. 2011년부터 2주택 보유자의 양도세는 50%, 3주택 이상 보유자의 경우 60%의 세율을 적용 받기 때문에 다주택자라면 올해 집을 파는 것이 유리하다.

양도세 중과가 폐지되면 세금이 얼마나 줄어들까. 예를 들어 1가구 3주택자인 홍길동씨가 3년 전 주택을 사서 1억원의 차익이 발생했다고 한다면 양도세 한시 감면조치 전에는 중과세 60%가 적용돼 6000만원을 세금으로 내야 한다. 하지만 양도세 중과가 되면 일반 세율 33%(누진공제 1414만원)가 적용돼 1886만원만 내면 된다.

무려 4114만원을 절감할 수 있다. 다만 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 새로 산 주택은 언제 양도하더라도 일반세율이 적용된다. 예를 들어 현재 1주택자가 2010년 말까지 주택을 취득해 2주택자가 되더라도 1가구 2주택 중과세(50%) 대상에서 제외된다. 따라서 1주택자 중 추가로 주택을 매수할 사람이라면 2010년 말까지 사는 것이 좋다.

매도할 계획이라면 대출 부담이 크고, 시세 차익이 덜한 것부터 파는 것이 좋다. 대출 부담이 큰 부동산을 가지고 간다는 것은 부담이 클 수밖에 없다. 또 시세 차익이 덜한 것부터 팔아야 양도차익이 적은 만큼 최대한 세금 부담을 줄일 수 있다. 하지만 무엇보다 향후 시장이 좋아졌을 때 가격 상승 여력이 크지 않은 부동산을 먼저 파는 것이 좋다.

2010년 중 월세 등 소득공제 신설2010년 중에는 무주택 근로자를 위해 월세 등 소득공제가 신설될 예정이다. 부양가족이 있고 총 급여 3000만원 이하인 무주택 가구주 근로자라면 월세 지급액의 40%를 소득공제 받을 수 있다. 단, 자격조건이 있다. 국민주택 규모 이하의 집에 살아야 하고, 연간 소득공제 한도는 300만원이다.

또 이들 대상은 개인 간 주택임차 차입금에 대해서도 원리금 상환액의 40%를 연간 300만원 한도에서 소득공제 받을 수 있다. 장기주택마련저축과 장기주택마련펀드 소득공제 혜택 역시 국회에서 통과되면 없어질 예정이다.

현재는 연간 300만원 한도에서 납입액의 40%를 소득공제 받을 수 있다. 이 공제가 없어지더라도 2009년까지 가입한 장기주택마련저축은 이자 및 배당소득에 대한 비과세 혜택을 2012년까지 받을 수 있게 했다.