집 2채 중 하나 2년 내 팔아야 세금 ↓

■ 연재순서 1 부동산 경기 하락기 양도세 절세 전략 2 다주택 보유자와 비사업용 토지 보유자 절세 전략 3 2011년 부동산 절세 노하우 4 부동산 세금 줄이는 상속과 증여 전략 5 취득 단계부터 세금 줄이는 방법

7전에 영등포에 주택을 구입한 김태호(42)씨는 2008년 11월 마포에 주택을 추가로 구입해 현재 2채를 보유하고 있다. 하지만 요즘 고민이 많다. 두 채 중 하나를 팔려고 내놓았지만 반응이 전혀 없기 때문이다. 김씨는 초조하다. 일시적으로 두 채를 소유할 경우 2년 안에 기존 주택을 매각해야만 비과세를 받을 수 있는 까닭이다.

김씨는 2010년 11월 안에 영등포에 있는 집을 팔아야 비과세를 받을 수 있다. 문제는 집을 중개사무소에 내놓은 지 이미 1년 6개월 가까이 된다는 점이다. 시세는 갈수록 떨어지고 거래는 실종돼 더욱 어려운 상황이다. 그가 희망하는 가격은 5억원. 처음에 내놨던 금액보다 10% 정도 낮춘 것이다. 그는 이 주택을 7년 전 3억원에 구입했다. 김씨는 ‘집 값을 더 낮춰야 하나’고민 중이다.

요즘 주택을 팔려는 매도자들 중 김씨 같은 경우가 많다. 부동산 시장이 매수자 위주이기 때문이다. 이러한 상황에서 최대한 세금을 줄여 집을 파는 방법은 뭘까.세법에서는 주택 한 채를 보유하고 요건을 만족한 상황에서 이를 매각하면 양도소득세에 대한 비과세 혜택을 볼 수 있다. 이 뿐만 아니라 이사 등의 이유로 주택을 추가 구입해 일시적으로 2주택이 된 경우에도 양도세를 감면 받을 수 있다. 2주택이 된 날부터 2년 이내에 기존 주택을 매각하면 1주택인 경우와 동일한 효과를 볼 수 있는 것.

양도세 비과세와 그렇지 못한 때의 차이는 크다. 1가구1주택이면서 고가주택(양도 당시의 거래가액이 9억원을 초과하는 경우)이 아니라면 양도세는 한 푼도 나오지 않는다. 양도가액이 9억원을 초과하더라도 매매차익 중 9억원을 초과하는 비율만 양도세가 과세되기 때문에 부담은 크지 않다. 반면 일시적 2주택인 상황에서 2년이 넘으면 양도세 부담은 커지게 된다. 그 이유는 두 가지다.

먼저 양도세 비과세 대상에서 제외된다. 또 다주택 보유자로 구분돼 중과세 대상이 된다. 중과세 대상은 다시 두 가지의 불이익을 받는다. 하나는 50%의 높은 세율로 과세된다는 것이고, 다른 하나는 보유기간에 따라 적게는 10%에서 많게는 80%까지 매매차익에서 공제해주는 장기보유특별공제를 받지 못한다. 다행히 2010년 안에 팔면 여러 채의 주택을 보유한 사람이라도 중과세 대상에서 제외된다. 지난여름에 발표한 개정세법(안)에 의하면 그 기한을 2년 정도 연장할 계획이기 때문에 세율 측면의 불이익은 한시적으로 사라졌다. 그래도 장기보유특별공제는 받지 못한다.

만약 김씨가 2010년 11월 중에 매각하면 양도세는 한 푼도 나오지 않는다. 하지만 그 기간을 경과해 매각하면 2억원 정도의 매매차익이 발생한 것으로 판단해 6000만원 정도의 양도세가 부과된다. 결국 2년 넘어서 매각할 경우에는 5억원에 팔더라도 양도세를 제외하게 되면 4억4000만원 정도만 남게 된다. 이것은 값을 내려 주택을 급매로 내놓아야 하는지 그 기준을 제시한다. 김씨의 경우 6000만원 정도 범위에서 매도 금액을 낮춰 급매로 매각하는 것이 2년이 경과된 이후 5억원에 파는 것보다 유리하다는 결론이 나온다.

물론 일시적으로 2주택이 된 경우 2년을 경과해서 매각해도 비과세를 받을 수 있는 방법이 없는 것은 아니다. 2년 이내에 매각하기 어려울 때는 자산관리공사에 매각을 위탁하는 방법도 생각해 볼 수 있다. 2년 안에 매각을 위탁할 경우 그 위탁한 시점에 매각한 것으로 간주하기 때문에 2년이 지나 주택을 매각하더라도 양도세의 비과세 효과는 유지된다. 하지만 이 경우 본인이 원하는 가격보다 훨씬 낮은 값에 거래될 수 있다는 것을 명심해야 한다. 매각 방식이 개별적으로 매수자를 찾는 것이 아니라 공매 방식을 취하기 때문이다.

일반적으로 양도세는 매각하는 부동산의 매매차익에 붙는 세금으로 알려져 있다. 하지만 양도세는 부동산을 매각한 물건별로 계산하는 것이 아니다. 양도세도 종합소득세와 동일하게 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 매매차익을 합산해 계산하도록 돼 있다. 그래서 여러 물건의 부동산을 매각할 경우에는 가급적 여러 해에 나눠서 매각하는 것이 유리하다. 해를 나눠서 매각하면 과세표준이 분산돼 누진세율을 낮출 수 있고, 기본공제 250만원도 매년 받을 수 있기 때문에 세금은 줄어든다.

하지만 부동산을 팔 때 손실이 발생할 것으로 예상될 경우가 있다. 이때는 다른 부동산도 함께 매각하는 것이 좋다. 손실금액(매매차손)은 다른 부동산의 과세표준을 직접적으로 차감하기 때문에 본인이 적용 받은 양도세 한계 세율만큼 절세가 가능하다. 예를 들어 매각하는 부동산에서 3000만원 정도의 손실이 발생했다면 그 손실은 동일한 해 매각하는 다른 부동산의 매매차익에서 차감한다. 최고세율이 적용되는 경우를 가정하면 발생한 손실 3000만원은 최대 1150만원 정도의 양도세를 줄일 수 있다.

다른 부동산을 먼저 매각한 경우에도 손실금액을 활용할 수 있다. 기존 부동산을 먼저 매각해 매매차익에 대해 양도세를 이미 납부한 경우라도 그 부동산을 매각한 동일한 해에 손실이 예상되는 다른 부동산을 매각함으로써 기존에 납부한 양도세도 일부 환급 받을 수 있다. 예컨대 기존에 매각한 부동산에 대해 최고세율 38.5%(지방소득세 포함)로 납부한 사람이 2000만원의 손실이 발생하는 부동산을 같은 해에 매각했다면 지난번 매각한 부동산의 과세표준을 줄여 납부한 양도세를 환급 받는다. 2000만원의 손실이 발생하는 부동산을 최고세율을 적용해 납부한 해에 다른 부동산을 매각할 경우 770만원(2000만원×38.5%)의 세액을 환급 받을 수 있다.

양도세는 아무리 비싼 부동산을 팔았더라도 이익이 발생해야 내는 세금이다. 부동산 경기가 하락하는 분위기에서 손실이 발생한다면 당연히 세금이 없다. 더욱이 그 손실을 활용한다면 세금을 줄이거나 환급까지 받을 수 있을 것이다. 이 손실을 적극적으로 활용하기 위해서는 부동산의 취득시점과 매각시점의 조절이 중요하다.

[KB국민은행 세무사인 필자는 2006년부터 포브스코리아에 글을 싣고 있다.]