[부동산 투자전략] 역세권 빌딩·오피스텔이 블루칩

2011년 부동산 시장은 어떻게 될까. 또 어떤 부동산 상품이 투자가치가 있을까. 주택 수요자뿐 아니라 많은 사람이 궁금해 하는 부분이다. 특히 얼어붙었던 부동산 시장이 다소풀릴 분위기여서 시장에 대한 궁금증은 더욱 커지고 있다.

2011년 부동산 시장 기상도는 ‘맑음’이라는 게 전문가들의 대체적인 예상이다. 전문가들은 2001년부터 2006년 말까지 상승한 후 약 4년간 조정국면을 거쳐 현재 회복 초기 단계에 있다고 본다. 주택 시장을 중심으로 거래량이 늘고 있는 게 주요 가늠자다.

국토해양부가 최근 발표한 아파트 실거래가 신고 자료를 보면 지난 10월의 전국 주택 거래량이 4만1342건으로 9월에 비해 22.7% 증가했다. 특히 서울·수도권 거래량이 37.5%나 급증했다. 빌딩 거래도 증가세다. 상업용 건축물 거래량 자료에 따르면 지난 10월 전국 상업용 건축물 거래량은 전월 거래량보다 24.2% 늘었다.

부동산 시장 분위기가 좋아졌다고 해서 모든 부동산이 다 대접받는 건 아니다. 특히 상승국면 초기가 될 것으로 보이는 2011년에는 부동산 종류별, 지역별 온도 차이가 뚜렷할 것이라는 게 전문가들의 예상이다. 부동산 종류별 전망과 유망 투자 상품을 알아봤다.

자산가들의 로망은 빌딩 투자 30년간 운영해 왔던 회사를 최근 중견그룹에 넘긴 김모(67) 회장. 김 회장은 회사 매각대금으로 받은 500억원 중 200억원가량을 투자해 서울 강남권의 빌딩을 매입하려고 한다. 빌딩 투자로 쏠쏠한 재미를 봤던 경험도 그의 눈길을 빌딩으로 돌리게 하는 요인이다.김 회장이 2001년 30억원에 매입한 서울서초구 서초역 인근의 5층짜리 빌딩(대지면적 465㎡)이 요즘 100억원대로 올랐다. 그는“자녀에게 증여할 때도 증여세 부분에서 현금보다 빌딩이 유리할 것 같아 빌딩을 찾고

있다”고 말했다.

강남권 빌딩은 공실률이 낮아 안정적인 임대수익을 얻을 수 있고, 빌딩 가격 상승에 따른 차익까지 챙길 수 있는 게 매력이다. 그러나 매물이 많지 않고 최근 3~4년간 가격이 많이 올랐다는 게 투자의 걸림돌이다. 강남구 신사역 인근의 빌딩 가격이 땅값 기준으로 3.3㎡당 1억1000만원 수준이다. 빌딩을 찾을 때는 새로 지하철역이 생기는 곳이나 대형 개발 호재가 있는 지역을 고르는 게 유리하다. 강남권의 2011년 개통예정인 분당선 연장선(왕십리~선릉) 역세권이나 지하철 9호선 연장 노선(신논현→삼능→AID→봉은사→종합운동장→잠실→삼전→석촌→ 송파→방이→올림픽공원→오륜) 주변을 눈여 겨볼 필요가 있다. 이미 알려진 재료지만 막상 지하철이 개통되고 나면 주변 빌딩의 몸값이 확 올라가기 때문이다. 9호선 신논현역 인근의 월드건설 사옥이 대표적이다. 지난해까지 600억원 초반대를 호가하던 이 빌딩은 올11월 금강제화에 695억원에 팔렸다.

강남구 삼성동 한국전력공사 인근 빌딩도 매력적이다. 1976년 공용시설보호지구로 묶여 35년간 건축 제한을 받았던 한전 인근 부

지가 곧 이 규제에서 풀릴 예정이기 때문이다. 2012년 이전하는 한전 부지와 함께 대규모 개발이 가능하게 될 전망이다.

길 따라 오르는 땅값 길이 뚫리면 주변 땅값은 오르게 마련이다. 길 따라 값이 오르는 토지는 세 번의 가격상승이 있다고 한다. 즉 발표 때 오르고, 착공하면 오르고, 개통하면또 오른다는 것이다. 실제 지난 11월 13일 개통한 거가대로 호재로 거제도 지역 땅값이 3~4년 전에 비해 4배가량 올랐다고 한다.

경춘고속도로 개통 호재로 경춘고속도로 IC주변의 땅값도 소리소문 없이 올랐다. 2011년에는 경남 김해, 부산 북구 화명신도시, 경기 이천·양평 등의 토지에 교통 호재가 반영될 전망이다. 김해는 창원 제2터널과 경전철이 개통하면서 부산과 창원에서 인구가 유입될 전망이다. 부산 북구 화명신도시는 부산외부순환로와 연결되는 화명대교, 산성터널이 개통을 앞두고 있어 기대감이 크다. 이천은 성남~장호원 간 자동차 전용도로 개통으로 서울까지 이동시간이 단축된다. 이 도로는 장호원에서 도봉 나들목, 성남 나들목, 양재 나들목을 거쳐 강남 구룡터널까지 연결된다. 특히 이천은 최근 국토해양부에 의해 중부고속도로 남이천 나들목 개설이 승인돼 교통 여건이 더욱 좋아질 전망이다. 남이천 나들목은서이천 나들목 남쪽으로 10.4㎞, 일죽나들목 북측 12.2㎞ 지점인 이천시 모가면 어농리 인근에 2014년에 만들어질 예정이다. 이에 따라 대월, 모가, 설성면 등의 교통 여건이 크게 좋아지게 된다.

이 지역은 수도권의 신흥 3대 명문 골프장이라 불리는 휘닉스스프링스, 여주 나인브릿지, 여주 블랙스톤과도 가까워 전원주택 등을 지으려는 토지 수요가 몰릴 전망이다. 양평의 경우 상수원보호구역 등의 규제가 그동안 땅값 상승을 가로막아 왔지만 ‘친환경’이 중시되는 요즘에는 오히려 이런 단점이 장점이 될 전망이다. 2012년 여주~양평 구간 중부내륙고속도로가 뚫리면 교통 여건도 개선될 전망이다. 10년 이상을 내다보는 투자자라면 군사시설보호구역으로 묶인 땅을 주목할 필요가 있다. 이명박 대통령은 최근 “통일이 멀지 않았기 때문에 통일을 준비해야 한다”고 강조했다. 물론 당장 통일이 되는 건 아니겠지만 통일 이후의 부동산 투자도 충분히 생각해 볼 수 있는 시점이다.

통일이 되면 땅의 팔자가 완전 바뀌는 게 군사시설보호구역이다. 또 통일 이전이라도분위기가 무르익으면 정부가 군 시설을 단계적으로 축소할 것이기 때문에 통일 가능성을 크게 보는 투자자라면 군 관련 규제로 묶인 땅을 선택하는 게 큰 수익을 기대할 수 있는 길이다.

장점 부각되는 재건축 아파트 요즘 서울 강남권 재건축에 대한 자산가들의 입질이 늘고 있다고 한다. 강남권 재건축 대상 아파트는 주택시장의 핵심 블루칩이다. 재건축 대상 아파트 외에는 강남권에 새로 아파트를 지을 수 있는 땅이 거의 없기 때문이다. 특히 요즘 들어서는 아파트 단지는 2000년대 초 이전에 입주한 단지와 판이하게 다르다. 차가 안 다니는 지상 공간은 잘 꾸며진 대규모 공원이다. 특히 어린 자녀를 키우는 부모 입장이라면 이런 단지를 선호하게 마련이다. 2008년 말부터 입주하기 시작한 서초구 반포동 반포자이와 2009년 입주 개시한 반포동 반포래미안퍼스티지 단지가 최고가 아파트군에 이름을 올린 주요 이유 중 하나가 쾌적한 지상 공간이다.

강남권 재건축 대상 아파트는 최근 1년간 가격조정을 많이 받아 가격 메리트가 부각되고 있어 더 매력적이다. 강남구 개포동 개포 주공 1단지 56㎡형(14평)의 경우 시세가 11억 4000만원 안팎으로 1년 전 시세(13억5000만원 안팎)보다 2억원가량 내려간 상태다. 강남권 재건축 대상 아파트 중에는 언론에 자주 오르내리지 않아 상대적으로 집값이 많이 오르지 않은 곳을 주목할 필요가 있다. 예를 들어 서초동 삼성타운 인근에 있는 우성 아파트 단지나 무지개아파트 등은 재건축 이후 강남권의 핵심 단지로 떠오를 요건을 두루 갖춘 곳이다. 교통이나 교육, 편의시설 면에서 빠지는 게 없기 때문이다. 특히 서초 우성1차 786가구, 우성2차 403가구, 우성3차 276가구까지 래미안 브랜드를 쓰는 삼성건설이 시공하게 될 가능성이 커 대규모 래미안 타운을 기대할 수 있는 곳이다.

오피스텔·도시형 생활주택 올 주택 시장 의 특징은 ‘작은 집’이 높은 인기를 누렸다는 점이다. 아파트 분양시장에서는 전용면적 85㎡ 이하 소형에 수요자가 몰렸다. 지난 11월 15일부터 청약접수를 받은 충남 세종시 첫마을 아파트의 경우 전용 85㎡ 이하는 청약 첫날 모집가구 수를 모두 채우고 청약을 마감한 반면 85㎡ 초과는 3순위까지 청약을 받았다.

소형 오피스텔은 아파트보다 더 인기다. 최근 청약을 받은 서울 당산동의 당산 삼성 쉐르빌 오피스텔은 408실 모집에 7040건의 청약이 몰려 평균 경쟁률 17.25 대 1을 기록했다. 계약면적 50㎡형의 경우 32.18 대 1의 경쟁률을 보였을 정도다. 도시형생활주택을 찾는 수요자들도 늘고 있는 추세다. 통계청에 따르면 1~2인 가구는 2000년 502만6991가구에서 2010년 743 941가구로, 2015년815만 3658가구로 늘어난다. 소형주택 수요가 더 늘 수밖에 없는 이유다.

이 때문에 오피스텔이나 도시형생활주택등의 소형 주택상품은 2011년에도 전망이 밝다. 도시형생활주택은 정부가 도심 주택 공급을 늘리고 특히 소형주택을 늘리기 위해 정책적으로 지원하는 주택이다. 즉 소형주택으로 이뤄진 공동주택이다. 기존 연립주택과 형태는 차이가 없으나 건축기준 등에서 규제를 적게 받는다.

도시형생활주택의 경우 분양가가 비싸지 않아 큰돈 들이지 않고 투자할 수 있다는 장점도 있다. 원룸형 도시형생활주택의 분양가가 대개 1억~2억원 선이다. 대출을 감안하면 5000만~1억원 정도면 쉽게 투자할 수 있는 것이다. 하지만 지역에 따라 투자 성과가 달라질 수 있다.

수익성을 판단할 때는 현지 중개업소 등을 통해 임대료 수준을 확인해야 한다. 입지여건으로는 지하철 역세권이 가장 낫다. 소형 주택 수요자들은 무엇보다 교통 여건에 최우선을 두기 때문이다. 도시형생활주택 투자에서 유의할 게 있다. 세금 문제다. 이런 주택은 말 그대로 주택이다. 다주택자 양도세 중과 적용을 받을 수 있다. 그렇기 때문에 기존에 주택을 갖고 있으면서 도시형생활주택을 추가로 구입하려고 한다면 양도세 문제를 따져 봐야 한다. 그렇다고 모든 주택이 양도세 중과 대상이 되는 것은 아니다. 공시가격 기준으로 1억원이 안 되면 제외된다. 주택 수 계산에서 빠지는 것이다.

오피스텔은 안정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 오피스텔은 업무시설로 분류되기 때문에 다주택자에게 적용되는 양도세 중과 등의 규제를 받지 않는다. 지역별·면적별 상황은 다르지만 서울 도심권이나 강남권 오피스텔의 수익률은 대략 5% 전후다. 오피스텔은 임대수익이 안정적이지만 가격 자체가 오르지 않는 게 단점으로 꼽혔다. 그러나 최근 인기가 높아지면서 오피스텔 가격도 덩달아 오르고 있다. 서울 양천구 목동 현대월드타워 82㎡형(계약 면적기준·25평)의 경우 분양 이후 10년 동안 분양가(1억5000만원) 수준에서 시세가 형성됐는데 최근 2000만원 정도 올랐다. 오피스텔을 분양 받을 경우 3.3㎡당 분양가 책정기준이 아파트와 다른 점을 조심해야 한다.

아파트는 현관 안쪽의 내부 공간인 전용 면적에 복도·계단·현관·엘리베이트 등 여러 가구가 함께 쓰는 주거 공용면적을 합친 공급면적 기준으로 3.3㎡당 분양가를 계산한다. 하지만 오피스텔은 여기에 지하주차장· 관리사무소·노인정·피트니스센터 등 기타 공용면적까지 더한 계약면적을 기준으로 3.3㎡당 분양가를 책정한다. 오피스텔의 3.3 ㎡당 분양가가 아파트에 비해 상대적으로 낮게 나오는 이유 중 하나다.