집 여러 채면 임대 사업에 눈 돌려라

서울에 주택 한 채를 보유한 김대인(47)씨는 올해 한 채를 추가로 구입할 계획이다. 마침 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과세 유예가 연장됐고, 주택 시세도 바닥으로 보기 때문이다. 주변에서는 양도세의 중과세율은 유보되었지만 적지 않은 세금을 내야 한다고 한다. 김씨가 주택을 구입하면서 고려해야 할 세금은 뭘까. 최대한 세금을 줄이는 방법도 살펴본다.

지난 12월 9일 2011년에 적용할 개정세법이 국회를 통과했다. 양도세 관련 개정세법의 내용 중 중요한 부분은 중과세율 유보였다. 원칙적으로 두 채 이상의 주택을 보유한 경우 양도세는 두 가지 측면에서 불이익이 있다. 일단 무거운 세율로 과세된다. 두 채 이상이면 50%, 3채 이상일 경우에는 60% 세율로 양도세를 내야 한다. 보유기간에 따라 매매차익의 일정비율을 차감하는 장기보유특별공제 혜택도 받지 못한다. 예정신고세액공제가 2011년부터 완전 폐지되고, 지방소득세(구 지방세)가 양도세에 10% 가산되는 것을 고려하면 실질적으로 매매차익의 55% 또는 66% 정도의 세금을 내야 한다.

60% 양도세율 2012년까지 완화하지만 50% 또는 60%에 해당하는 무거운 양도세율은 한시적으로 완화됐다. 2010년 12월 31일 이내에 매각하거나 취득하는 주택에 대해서는 50% 나 60%의 무거운 세율 대신 기본세율(6~35%)로 과세할 수 있도록 했다. 이번 소득세법 개정으로 그 유예기간을 2년 더 연장했다. 결국 2009년 3월 19일부터 2012년 12월 31일까지 취득하거나 매각하는 주택에 대해서는 비록 2채 또는 3채 이상의 주택이더라도 기본세율이 유지된다. 여기서 관심 있게 봐야 할 부분은 이 기간에 매각하는 주택뿐 아니라 구입하는 주택에 대해서도 중과세가 완화된다는 점이다. 특히 이 기간에 구입하는 주택은 2년 이상 보유만 하면 언제 매각하더라도 무거운 양도세율을 피할 수 있기 때문에 이 기간을 이용해 매각하는 경우보다 상대적으로 혜택이 크다고 할 수 있다.

이 기간에 취득하는 주택이 더 유리한 이유는 또 있다. 3주택 이상을 보유한 사람이 이 기간 중 투기지역에 있는 주택을 먼저 매각하는 경우에는 기본세율(6~35%)에 탄력세율 10%를 가산해 양도세를 과세한다. 즉 16~45%의 세율을 적용해 양도세를 계산한다. 이 기간에 구입하는 주택은 매각 시점에 3주택이고, 투기지역에 소재하더라도 10%의 탄력세율을 가산하지 않는다. 이 기간에 매각이든 취득하는 경우든 다주택에 대한 양도세를 50%나 60%의 세율 대신 기본세율을 적용할 수 있도록 하는 것은 완벽한 혜택이라고 볼 수 없다. 다주택 보유자가 매각하는 주택에는 여전히 불이익이 존재하기 때문이다. 여러 주택을 보유한 사람이 매각하는 주택에 대해서는 장기보유특별공제가 불가능하다. 보유기간에 따라 적게는 10%에서 최고 30%까지 매매차익에서 직접 차감되는 혜택이 주어지지 않는다.

지역, 보유 주택 수에 따라 천차만별그렇다면 기한에 제한 없이 중과세 대상에서 제외되고 장기보유특별공제가 가능한 주택은 없는 것일까? 정부가 다주택 보유자에 대해 세금을 무겁게 부과하는 이유는 당연히 규제가 필요하기 때문이다.

중과세 대상에서 제외되는 주택은 서울을 포함한 수도권, 광역시권역, 그리고 기타지역(지방)으로 구분해야 한다. 일단 기타지역(지방)은 주택 숫자와 상관없이 매각하는 주택의 기준시가가 3억원 이하면 양도세 중과세 대상에서 제외된다.

수도권과 광역시권역은 2채의 주택을 보유하고 있는지 아니면 3채 이상의 주택을 보유했는지에 따라 적용이 다르다. 광역시권역에서 3채 이상의 주택을 보유하고 있으면 모두 중과세 대상이다. 하지만 광역시권역에 주택 2채를 소유한 상황에서 매각 당시 주택의 기준시가가 3억원 이하면 중과세 되지 않는다. 이 경우 중과세를 피하기 위해 한시적 유예기간에 매각할 필요도 없고, 장기보유특별공제도 언제든 가능하다. 서울을 포함한 수도권 주택도 광역시권역과 비슷하다. 3채 이상이면 모두 중과세 대상이다. 2채인 상황에서는 제외되는 주택이 있다. 매각할 당시 주택의 기준시가가 1억원 이하면 중과세 대상에서 빠지고 장기보유특별공제도 가능하다. 수도권, 광역시권역에서 중과세 대상에서 제외되는 소형주택도 있다. 다만 여기에 해당하는 주택이 많지 않다는 것이 문제인데, 2003년 이전에 구입한 주택으로서 매각할 당시의 기준시가가 4000만원 이하여야 한다(전용면적 기준으로 60㎡ 이하). 다주택을 보유하고 있더라도 합법적으로 무거운 양도세를 피할 수 있다. 주택을 여러 채 구입해 임대사업을 하는 것이다. 세법에서 요구하는 주택을 일정 기간 임대한 후 매각할 경우에는 무거운 세율의 양도세도 피할 수 있고 장기보유특별공제도 가능하다.

이 규정 역시 기억해야 할 요건이 있다. 임대사업을 하더라도 본인이 거주하고 있는 주택은 1가구 1주택으로 비과세를 받을 수 없다. 임대 목적으로 구입한 주택도 비과세를 판단할 때는 주택의 숫자에 포함되기 때문이다.

2012년까지 구입하는 주택에 대해 양도세 중과세를 안 한다는 것은 정부 차원에서 주택 구입을 장려한다는 이야기다. 그렇다면 주택을 임대하는 과정에서 부담하는 세금은 어떻게 될까? 부동산 임대 세금은 크게 두 가지로 구분된다. 하나는 부가가치세이고, 다른 하나는 임대소득에 대한 종합소득세다.

일단 주택 임대에 대한 부가세는 걱정할 필요가 없다. 주택 임대에 대해서는 부가세를 물리지 않기 때문이다. 주택의 규모와 숫자에 상관없이, 전세와 월세를 가리지 않고 과세되지 않는다. 문제는 임대소득에 대한 종합소득세다. 임대소득은 크게 두 가지 유형으로 나뉜다. 전세로 임대하는 것과 월세로 임대하는 것. 물론 보증금을 일부 불입하고 월세를 내는 경우가 있지만 이는 전세와 월세를 병행하는 개념으로 보면 된다. 주택을 월세로 임대하는 경우 소득세법에서 일부 비과세를 규정하고 있다. 1가구 1주택 보유자가 월세로 임대할 때는 임대소득에 대해 비과세한다. 다만 1가구 1주택이라도 고가주택(기준시가 9억원 초과)일 경우에는 월세 소득에 대해 종합소득세를 내야 한다. 종합적으로 판단하면 유일하게 한 채의 주택을 갖고 있는 사람이 본인은 어딘가에 나가 살고 해당 주택을 월세로 내놓아야만 비과세가 적용된다. 본인이 거주하는 주택 한 채를 소유하고, 추가로 주택을 구입해 임대를 하면 예외 없이 종합소득세가 나온다.

그렇다면 지금까지 두 채 이상 주택을 소유하면서 월세를 받는 사람들이 종합소득세를 내지 않은 이유는 뭘까? 과세권자인 국세청이 주택의 정확한 임대차계약 구조를 확인할 수 없어서다. 기존 우리 세법에서는 전세에 대해 소득세를 과세하지 않았다. 과거에는 주택 숫자와 가격에 상관없이 전세 주택에 대해서는 소득세와 부가세를 매기지 않았다. 월세 주택도 전세라고 속여 소득세와 증여세를 피해 갔다. 앞으로는 쉽지 않을 전망이다. 2011년부터 3주택 이상으로서 보증금의 합계가 3억원을 초과하는 경우에는 전세로 임대하는 경우도 종합소득세를 내야 한다. 국세청에서는 주택의 임대차 계약구조를 확인할 수 있는 시스템을 갖춰가고 있다.

일단 직장인이 월세로 임차하는 경우 집주인에게 현금영수증을 요구해 소득공제에 활용할 수 있도록 했다. 만약 집주인이 거절할 경우 월세를 지급한 날부터 한 달 이내에 세무서에 현금영수증 발행을 요청할 수 있다.

[필자는 KB국민은행 세무사로 2006년부터 포브스코리아에 글을 싣고 있다.]