땅 주인인 통일교 재단과 시행사 간 소송으로 공사가 6개월째 중단된 여의도 파크원 사태가 장기화할 조짐을 보이고 있다. 파크원 부지에는 2013년 상반기에 72층·56층짜리 오피스 빌딩과 쇼핑몰, 호텔 등이 들어설 예정이었다. 공사지역으로 통일교 재단과 시행사인 Y22, 시공사의 손실은 눈덩이처럼 불어나고 있다. 파크원 사태의 쟁점과 문제를 취재했다.4월 20일 찾아간 여의도 22번지 파크원 공사 현장은 을씨년스러웠다. MBC 본사 옆, LG 쌍둥이빌딩 뒤편에 자리한 4만6000㎡(약 1만4000평) 부지는 지난 6개월 동안 공사가 중단됐다. 현장에는 인부 몇 명만 남아 자재를 옮기는 작업을 하고 있었다. 녹이 잔뜩 슨 철골 자재가 눈에 띄었다.

2007년 6월 착공한 파크원 공사는 25% 진행됐다. 예정대로라면 50% 이상 진행돼 건물이 올라가고 있어야 하지만 기반 공사만 마친 상태다. 현장 관계자는 “공사가 중단되면서 시공사 하청업체 2000여 명이 일자리를 잃었다”고 말했다. 파크원 프로젝트 시행사인 Y22프로젝트금융투자(이하 Y22)의 안진영 상무는 “현장이 이대로 방치되면 여의도의 흉물이 될 것”이라고 말했다.

파크원 공사가 중단된 것은 지난해 10월 29일 세계기독교통일신령협회유지재단(이하 통일교 재단)이 시행사인 Y22를 상대로 ‘지상권 등기 말소 소송’을 서울중앙지방법원에 제기하면서다. 지상권이란 타인의 토지를 이용하는 권리로 임차권보다 효력이 크다.

원래 이 땅은 통일교 재단이 소유한 주차장 부지였다. 재단은 2005년 6월 이 땅을 Y22에 임대하고 99년 후에 무상으로 반환 받는 조건으로 지상권 설정 계약을 했다. Y22는 파크원 프로젝트를 추진하기 위해 설립된 특수목적법인으로 영국계 부동산개발 회사인 스카이랜에 시행 용역을 줬다. Y22는 이곳에 연면적 63만㎡(19만5000평) 규모의 업무·상업 복합시설을 건설할 계획이었다. 2조3000억원 규모의 초대형 프로젝트다. 시공은 삼성물산 건설부문이 맡았다. 디자인과 설계는 세계적 건축설계 회사인 로저스 스터크 하버 파트너스가 담당했다. 당시 서울시장이던 이명박 대통령은 파크원 프로젝트를 계기로 여의도를 국제금융중심지로 지정하는 등 큰 관심을 보였다.

프로젝트는 순조롭게 진행됐다. 2006년 7월 서울시가 파크원 건축허가를 승인한 후 이듬해 6월 공사가 시작됐다. 공사 자금 마련도 큰 문제는 없었다. Y22는 초기 자본 2200억원과 본 PF(프로젝트 파이낸싱) 모집 전에 빌리는 브리지론으로 1600억원을 조달했다. 브리지론 대출에는 제2 금융권 14개 회사가 참여했다. 1조8000억원 규모의 본 PF 모집도 순조로웠다. 신한은행이 주관한 PF 모집에는 국내 40여 개 은행, 보험사, 증권사, 연기금이 참여해 지난해 10월까지 1조3000억원이 모였다. 이 과정에서 Y22는 “PF 규모를 줄이고 상환을 보장하기 위해 오피스 빌딩 2동을 매각하자”는 금융권의 요구를 받아들여 빌딩 매각 작업에 나섰다. Y22는 지난해 9월 미래에셋증권과 56층짜리 오피스 빌딩을 8047억원에 매각하는 MOU(양해각서)를 맺었다. 72층짜리 오피스 빌딩은 맥쿼리증권에 매각하는 협상이 계약 직전까지 갔다.

하지만 통일교 재단이 계약을 체결한 지 5년, 착공 3년이 지난 시점에 갑자기 계약 무효 소송을 내면서 상황이 꼬였다. 통일교 측은 “주무관청 허가 없이 재단법인의 재산에 대해 지상권을 설정하는 행위는 무효”라며 소송을 냈다. 공사중지 가처분 신청도 제기했다.

소송의 핵심 쟁점은 두 가지다. ‘5년 전 양측이 합법적으로 맺은 계약이 무효인가’와 ‘Y22가 빌딩 2동을 매각하려 한 것이 계약 위반인가’다.

통일교 착공 3년 뒤 소송이와 관련, 서울중앙지법 민사 51부는 통일교 재단이 제기한 공사중지 가처분 신청과 관련해 지난 2월 21일 “채권자(통일교 재단)의 가처분 신청을 기각한다”고 판시했다. ‘주무관청(문화관광부)의 허가가 없었기 때문에 무효’라는 통일교 재단 주장에 대해 법원은 결정문을 통해 이렇게 밝혔다.

‘공익법인에 해당하지 않는 민법상 재단법인의 기본재산에 대해 지상권을 설정하는 행위까지 주무관청의 허가를 요한다고 볼 수는 없다. 따라서 주무관청의 허가를 받지 않아 이 사건 지상권이 무효라는 채권자의 주장은 이유 없다.’ 통일교 재단은 항고했다.

또 다른 쟁점은 빌딩 매각 건이다. 통일교 재단 측은 “부지를 임대해 준 것이지 건물을 팔 수 있는 권리를 양도한 것은 아니다”며 “Y22가 재단을 기망했다”고 주장했다. Y22 관계자와 PF를 위해 로펌에서 법률 자문을 받았다는 금융권 입장은 전혀 다르다. “계약상 빌딩 매각 자체는 전혀 문제가 없다”는 것이다.

본지가 입수한 양측의 ‘지상권 설정’ 계약서는 Y22나 금융권 주장에 힘을 실어준다. 계약서에는 이런 조항이 있다.

‘을(Y22)은 갑(통일교 재단)의 동의 없이 자금 제공자의 요구가 있을 시 본 계약 또는 당사자들 간의 기타 다른 계약으로 인해 을이 가지고 있는 본건(지상권) 권리의 전부 또는 일부를 자금에 대한 담보로 제공 또는 양도할 수 있다. 또한 을이 건물 및 기타 부가물을 매각하거나 처분할 때 갑의 동의 없이 지상권을 포함한 본건 토지상의 건물 및 기타 부가물에 대한 매각, 이전 및 사용권에 대한 처분 등을 할 수 있다.’

계약서대로라면 Y22가 파크원 부지 내 빌딩을 제 3자에 매각하는 것은 문제가 없다는 얘기가 된다. 이에 대해 Y22 측은 “너무나 명확한 계약인데 통일교 재단이 왜 소송을 제기했는지 이해할 수 없다”고 밝혔다. “양측 간에 계약이 합법적으로 이뤄졌고 계약서상에 통일교 재단의 문국진(문선명 총재의 7남) 이사장의 직인도 찍혀 있는데, 5년이 지나 계약이 무효라고 주장하는 것은 억지”라는 주장이다.

안진영 상무는 “99년이 지나면 건물 가치가 사실상 없어지지만 Y22는 통일교 재단과의 반환 약속을 지키기 위해 맥쿼리나 미래에셋과 매각 협상을 진행하면서 99년 후 건물을 되산다는 바이백 조항을 요구했다”고 말했다.

일각에서는 통일교 내분이 소송의 배경이라고 해석한다. 5년 전 이 계약을 주도했던 인물은 문선명 세계평화통일가정연합 총재의 3남 문현진씨의 장인인 곽정환 전 이사장이었다. 하지만 계약 직후 재단 이사장 직에서 물러난 곽 전 이사장은 이후 파크원 프로젝트에 전혀 관여하지 않았다. 대신 문 총재의 7남인 문국진 현 재단 이사장이 전면에 나섰다. 이를 전후로 통일교가 후계자 문제를 놓고 내분에 싸였다는 것은 잘 알려진 사실이다. 실제로 통일그룹과 통일교 홈페이지에는 교단과 재단 지도부가 문현진 국제통일교회재단(UCI)을 비난하는 글이 올라와 있다.

문제는 파크원 프로젝트가 소송으로 중단되면서 소송 당사자나 시공사, 금융회사 모두 피해가 걷잡을 수 없이 불어난다는 점이다. Y22의 안진영 상무는 “이미 구매한 자재를 고철로 처리할 상황”이라며 “현장 관리비용과 지급하지 못한 공사비 이자, 대출 이자 등 막대한 피해를 보고 있다”고 말했다. 그는 “현재까지 공사 현장 관련 피해만 400억원이 넘는다”며 “소송이 3심까지 갈 경우 2년간 약 1200억원의 손실이 불가피할 것”이라고 밝혔다.

이는 금융비용은 제외한 수치다. Y22와 이 회사의 법률 대리인인 김&장에 따르면 현재 Y22가 지불하는 이자 비용만 월 50억원에 달한다. 이와 관련, Y22는 최근 통일교 재단과 재단 지도부 4명을 상대로 손해배상 청구소송을 제기한 것으로 본지 취재 결과 확인됐다(박스기사 참조).



공사 현장 피해만 400억시공사인 삼성물산도 피해가 크다. 삼성물산은 2007년 7월 파크원 시공을 맡아 1조2876억원에 도급계약을 맺었다. 하지만 공사가 중단되면서 삼성물산은 선수금으로 받은 420억원 외에 시행사로부터 1100억원의 공사비를 받지 못하고 있다. 삼성물산 관계자는 “공사비를 떼일 걱정은 하지 않지만 공사가 언제 진행될지 알 수 없어 답답한 심정”이라고 말했다.

통일교 재단 역시 피해가 막심하다. 재단의 안호열 실장은 “눈에 보이지 않는 피해까지 감안하면 엄청난 손실을 보는 것”이라고 말했다. 통일교 재단이 Y22에 땅을 빌려주면서 맺은 조건은 99년간 매년 공시지가의 5%를 지료로 받는 것이었다. 최초 계약 당시에는 3.5%였다가 2006년 5월 계약 변경을 하면서 5%로 늘었다. 여의도 금융타운의 공시지가는 대략 3.3㎡당 3000만~4000만원이다. 이를 감안하면 통일교 재단은 매년 250억~300억원 정도의 지료 수익을 기대할 수 있다. 공사가 지연될수록 재단 피해 규모는 늘어날 수밖에 없다.

파크원 프로젝트에 투자했거나 빌딩을 매입하기로 한 금융회사들도 적잖은 피해를 봤다. 브리지론으로 1600억원을 Y22에 대출해 준 제2금융권 14개 회사는 대출 만기일이 지나서도 대출을 회수하지 못했다. Y22는 최근 외부자금으로 이 돈을 상환했다. 신한은행 등 40여 은행·증권·보험·연기금이 참여한 PF는 1조3000억원까지 모집했다가 소송으로 무산됐다. 익명을 원한 금융회사 임원은 “언제 해결될지 기약이 없는 상황이고 종교 재단이 낀 문제라 PF가 재개되기 어려울 수 있다”고 말했다.

56층짜리 오피스빌딩을 매입하기로 MOU를 맺은 미래에셋증권도 계획에 차질을 빚었다. 미래에셋증권의 이기동 실장은 “본 계약을 체결하려는 와중에 소송이 발생했다”며 “지금 상황에서는 진행이 어렵다고 본다”고 말했다. 72층짜리 오피스빌딩을 매입하기 위해 Y22와 협상을 진행 중이던 맥쿼리증권 역시 사실상 발을 뺀 상태다.

이런 가운데 Y22의 시행 용역을 맡은 영국계 부동산 개발 회사인 스카이랜은 한국에서 철수하기로 했다. Y22 측은 “스카이랜 경영진이 소송이 오래갈 것으로 보고 더 이상 못하겠다며 계약을 파기했다”며 “새로운 시행 용역사 설립을 준비하고 있다”고 말했다.

현재로서는 파크원 사태가 조기에 해결될 가능성은 희박하다. 지난 4월 20일 열리기로 했던 지상권 무효 소송 관련 재판(변론 기일)은 한 달 연기됐다. 소송이 길어지면 파크원 프로젝트는 최악의 경우 무산될 가능성도 있다. 한 건설사 관계자는 “양측이 원만히 해결한다 해도 파크원 같은 대규모 공사장은 공사를 속개하는 데만 6개월 정도 준비기간이 필요하다”고 말했다. 소송이 2심, 3심까지 가면 최소 2년 이상 공사가 중단될 수 있다. 이 관계자는 “2년 정도 방치되면 현장이 완전히 망가질 것”이라고 밝혔다.



정부·서울시 늦기 전 중재해야Y22 측은 “서로 죽는 게임을 하지 말고 허심탄회하게 대화하길 바란다”며 “정부나 서울시가 나서 중재라도 해줬으면 하는 심정”이라고 말했다. 반면 통일교 재단 관계자는 “협의가 되면 좋겠지만 대화로 풀릴 문제가 아니다”며 “재판을 통해 결론이 나야 할 상황으로 본다”고 밝혔다.

사정이 이런데도 정부나 정치권, 서울시는 방관하고 있다. 특히 파크원과 인근에 건립 중인 국제금융센터를 랜드마크로 여의도를 ‘국제금융중심지’로 키우겠다고 홍보해 온 서울시는 이 문제에 개입하기를 꺼리고 있다. 서울시청 최판규 금융투자팀장은 “민간의 다툼이 있는 상황이라 관이 직접 나서기 어렵다”며 “일단 소송 진행 상황을 지켜본다는 것이 서울시 입장”이라고 말했다.

“종교재단이 개입돼 부담이 있느냐”는 질문에 최 팀장은 “있다 없다고 말할 수 없다”며 “양측 간 대화 자리를 마련하는 방안은 생각하고 있다”고만 답했다. 금융위원회와 행정안전부 관계자 역시 “상황을 지켜보고 있다”는 입장을 밝혔다.

정부와 서울시가 손을 놓고 있는 사이 파크원 현장은 녹이 슬고 있다. 더 이상 방치하면 정말 ‘흉물’이 될 수 있다.

■ 파크원 소송 쟁점과 향방

1. 통일교 “지상권 설정 계약 자체가 무효다” vs 시행사 “합법적으로 맺은 계약 5년 후에 무효라니 억지다”

▶ ‘주무관청의 허가를 받지 않아 이 사건 지상권이 무효라는 채권자(통일교 재단)의 주장은 이유 없다.’(공사중지 가처분 소송 관련 서울중앙지방법원 민사 51부 결정문)

2. 통일교 “시행사가 빌딩을 매각하려 한 것은 계약 위반” vs 시행사 “법률 검토 받았고 계약서상에 아무런 문제 없다”

▶ ‘을(시행사인 Y22)이 건물 및 기타 부가물을 매각하거나 처분할 때 갑(통일교 재단)의 동의 없이 지상권을 포함한 본건 토지상의 건물 및 기타 부가물에 대한 매각, 이전 및 사용권에 대한 처분 등을 할 수 있다.’(본지가 입수한 양측 계약서)

3. 통일교 “대화로 풀 문제가 아니다” vs 시행사 “조속한 해결 위해 누가 나서 중재라도 해주길 바란다”

▶ “민간 다툼이라 관이 개입하기 어렵다. 소송 상황을 지켜보겠다. 양측 대화 자리 마련할 생각은 하고 있다”(서울시 관계자)



■ Y22, 통일교 상대로 800억원 손해배상 청구

여의도 파크원 시행사인 Y22가 세계기독교통일신령협회유지재단(이하 통일교 재단)과 문선명 총재의 7남이자 사실상 후계자인 문국진 이사장 등 개인 4명을 상대로 손해배상 청구소송을 제기한 것으로 뒤늦게 밝혀졌다. 청구금액은 각각 418억원, 400억원이다.

본지 취재 결과 Y22는 지난 3월 23일 통일교 재단을 상대로 손해배상 청구를 한 데 이어 4월 1일 문국진 이사장과 김효율 통일교 재단 이사, 파크원 개발 반대 시위를 주도한 통일교 신도 2명 등 4명을 상대로 소송을 제기했다.

Y22는 소장에서 “통일교 재단과 집행부 4인은 Y22와의 지상권 설정 계약서를 통해 토지 개발권을 부여하는 과정에서 일련의 개발 사업 과정을 진행하는 데 필요한 모든 협력을 제공할 것을 약정했음에도 악의적으로 Y22의 매매계약 협상 대상자에게 허위 공문을 발송하고 부당한 소를 제기하고 공사현장에서 시위를 벌이는 등 이 사업을 방해했다”고 주장했다.

실제로 소송 이후 통일교 재단은 맥쿼리와 미래에셋에 “Y22는 신축건물을 제3자에게 매각할 권리가 없고 부지가 종교용지라 매수인이 매수해도 희망하는 용도로 사용할 수 없다”는 내용의 공문을 보냈다. 또한 지난해 11월 이후 현재까지 통일교 신도들이 파크원 현장 인근에서 세 차례 개발 반대 시위를 했다.

Y22 측은 “통일교 재단의 소 제기로 1조8000억원의 프로젝트 파이낸싱 계약과 맥쿼리증권 및 미래에셋증권에 각각 8872억원, 8047억원에 건물을 매각하는 선매매 협상, 삼성물산과 2단계 공사도급 계약에 관한 협상이 모두 타결 직전에 무산됐다”고 밝혔다. Y22 측은 “시공사에 지급하지 못한 이자와 공사 중지기간 동안 지급하는 현장 관리비용이 현재까지 170억원이 넘는다”고 말했다. 소장에는 통일교 재단과 문국진 이사장 등 4인이 각각 100억원씩 청구금액을 다 갚는 날까지 연 20%의 금액을 지급하라는 내용도 포함돼 있다.

Y22 관계자는 “통일교 재단과 집행부 주요 4인의 목적은 Y22에 막대한 피해를 줘 파산을 유도하거나, 토지에 대한 개발권을 통일교 재단 또는 통일교 재단이 사주한 제3자에게 매각하게 만들어 토지에 대한 개발권을 부당하게 탈취하려는 것으로 판단된다”며 “이는 명백한 계약 침해행위”라고 주장했다.

김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr

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