4·27 재·보궐 선거 직후인 5월 1일 오전 정부는 당정협의를 거쳐 ‘건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안’을 발표했다. 5·1 대책은 선거에서 여당이 참패한 뒤 4일 만에 갑작스레 나왔다. 이번 대책이 정치적 계산을 깔고 있다는 지적이 나오는 이유다. 정부·여당이 건설·부동산 정책 실패에 대한 민심 이반을 달래기 위해 업계의 요구를 상당 부분 수용해 전격적으로 내놓았다는 것이다. “곧 개각이 예정돼 있어 늦출 수 없다”는 국토부 관계자의 말처럼 시간을 끈 뒤 발표했다가는 그 효과가 반감될 것이라는 판단도 작용했다.

이번 대책에서 주택시장과 관련해 가장 눈길을 끄는 부분은 서울·과천과 수도권 1기 신도시 5곳(분당·일산·중동·평촌·산본)의 1주택자 양도세 완화다. 이들 지역에선 다른 곳과 달리 3년 보유 외에 2년 거주 요건을 채워야 양도세를 내지 않는데 2년 거주 요건을 폐지하겠다는 것이다. 2004년 도입된 이후 7년 만이다. 부동산 시장의 오래된 격언 가운데 하나가 ‘정책에 반(反)하지 말라’는 것이다. 이번 대책과 관련해서도 정부 정책의 숨은 뜻이 무엇인지가 중요하다. 정책을 알면 시장의 미래를 어느 정도 가늠할 수 있다.

이번 대책은 실패한 ‘3·22 주택거래 활성화 방안’에 대한 보상책이라는 게 시장의 분석이다. 정부는 3·22 대책에서 시장의 기대와 달리 수도권 DTI(총부채상환비율) 규제를 4월부터 되살리기로 했다. 이후 시장은 ‘거래 활성화’라는 타이틀이 무색하게 위축됐다. 지난해 말 이후 수도권 집값 회복세에 찬물을 끼얹었다. 국민은행에 따르면 지난해 12월 상승세로 돌아선 수도권 집값은 올 들어 상승폭이 커지다 4월엔 상승세가 꺾였다. 월간 상승률이 올 2, 3월 각각 0.3%대였는데 4월엔 0.12%로 떨어졌다. 주택거래량도 4월에 크게 줄어들었다. 서울지역 아파트 실거래가 신고건수가 2, 3월엔 각각 6000건이 넘었다가 4월엔 5000건으로 내려갔다. 유앤알컨설팅 박상언 사장은 “다소 화색이 돌던 주택시장이 한 달 새 굳어지자 정부에서 대책을 서두른 것 같다”고 말했다.



주택 투자수요 일으킬 중장기 호재이번 부동산 대책에서 관전 포인트는 정부가 늘 마지막 카드로 만지작거리던 양도세 규제 완화다. 참여정부 때 집값이 다락같이 오르자 정부는 계속해 양도세 규제를 강화했다. 2002년 1주택자 비과세 조건에 1년 거주 요건이 생겼고 2년 뒤 2년으로 늘었다. 정부는 꽁꽁 묶었던 양도세 규제를 차례차례 풀고 있다. 이미 2주택 이상 다주택자의 양도세는 한시적이나마 완화했다. 다주택자 양도세 부담을 줄인 데 이어 이번에 1주택자에까지 규제 완화를 확대했다.

그렇다면 이번 대책의 효과는 어떨까. 우선 양도세 완화에 따른 세금 절감액부터 따져 봐야 한다. 매도가격이 9억원 이하인 경우 지금까지는 3년 보유만 하고 거주하지 않은 집이 2억원 올랐다면 양도세는 5200만원가량 되는데 이게 0원이 된다. 1주택이더라도 비과세 혜택이 없는 9억원 초과에서도 양도세가 줄어든다. 5년 전 9억원에 산 집을 11억원에 팔 경우 이제까지는 양도세가 2800여만원인데 190만원 선으로 떨어진다.

1가구 거주 요건 폐지는 투자 수요가 들어올 수 있는 문을 열어둠으로써 시장 활성화를 꾀하려는 것이다. 양도세 부담 감소는 주택 수요를 자극하게 마련이다. 줄어드는 양도세만큼 자신의 호주머니에 들어오기 때문에 그동안 거주 요건 규제에 부담스러워하던 수요자들이 주택 매수에 나설 가능성이 있다. 구체적으로는 교육 등의 이유로 전세를 살면서 돈이 될 만한 주택에 투자하려는 수요자가 늘어날 것으로 예상된다. 이번 대책의 직접적 수혜 대상인 서울 등 7곳의 9억원 이하 주택은 130여만 가구다. 전체 160여만 가구의 80%에 달할 정도로 대부분의 주택이 해당된다.

전문가들은 중장기적으로 시장에 호재가 될 것으로 본다. 주택산업연구원 권주안 선임연구위원은 “꺾인 시장의 기대심리를 바로 살릴 수는 없겠지만 시장에 투자수요를 유인할 수 있는 대책은 될 것”이라고 말했다.

단 다른 부동산대책이 그렇듯 이번 대책 역시 하루아침에 효과를 보기는 어려울 듯하다. 현재 수도권 주택시장에는 기대보다 회의, 긍정보다 부정적인 심리가 자리 잡고 있다. 이 정도 대책으로 이런 심리를 바꿔놓긴 쉽지 않을 전망이다. 전문가들은 “이번 대책은 투자수요를 충분히 자극하기엔 제한적”이라며 “호재가 있어 시세차익을 예상할 수 있는 단지여야 투자성을 기대할 수 있다”고 말했다.



건설업계도 숨통 트인다이번 대책에는 수렁에 빠진 건설업계를 살리기 위한 방안도 포함됐다. 건설업체의 자금난 숨통을 틔워주고 수익성도 높일 방안을 내놨다. 정부는 업체들이 아파트 임대사업을 쉽게 할 수 있도록 세금을 깎아주기로 했다. 지방 미분양주택에 투자하는 리츠에만 제공하던 종합부동산세 비과세와 법인세 추가 과세 배제 등을 수도권으로 확대하기로 했다. 법인도 아파트를 분양 받을 수 있게 했다. 5년간 임대한다는 조건이다.

중대형 주택사업의 리스크를 줄이기 위해 중대형 주택계획을 중소형으로 바꿀 수 있게 했다. 또 택지지구 내 아파트 용지 가운데 전용 85㎡ 이하 중소형 배정비율을 60% 이상에서 70% 이상으로 높이기로 했다. 중소형 주택을 늘리는 것과 함께 업체들의 수익성도 고려한 것이다.

재개발·재건축에서도 규제를 완화하기로 했다. 평균 18층으로 제한된 2종 일반주거지역의 층수 제한을 없애기로 했다. 층수 제한이 풀리면 층수에 묶여 찾아먹지 못하던 용적률(사업부지 대비 지상 건축연면적 비율)을 제대로 활용할 수 있다. 현재 2종 주거지역에선 250%까지, 3종에선 300%까지 허용되고 있지만 일부 단지에선 층수 규제로 용적률을 상한선까지 올리지 못하는 곳이 더러 있다. 내외주건 김신조 사장은 “이번 대책은 정부가 주택·건설경기를 살리겠다는 의지의 표명”이라며 “시장 분위기가 나아지는 데 일조할 것으로 기대된다”고 말했다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지