[Weekly Issue] 재개발·재건축 옥석 가린다

정부의 재개발·재건축 인센티브 확대로 최대 50%까지 임대주택을 덜 지어도 되는 보금자리주택지구가 인기를 끌 전망이다. 사진은 지난해 5월 있었던 서울 내곡동, 세곡동 등

전국 재개발·재건축 사업 대상지에 대한 옥석 가리기가 본격화한다. 정부가 8월 8일 발표한 도시재정비 및 주거환경정비 제도 개선안이 바탕이다. 될성부른 사업장은 각종 인센티브를 줘 속도를 높이고, 추진이 더딘 대상지는 사업을 접게 하는 것으로 요약된다. 혜택을 받게 되는 대상지는 사업성이 좋아지게 됐다. 반면 적지 않은 사업 대상지는 일몰제 적용을 받게 된다.

정부는 ‘옥’으로 판단되는 대상지에 대해서는 공공 지원을 강화하고 용적률 인센티브 확대와 임대주택 의무 건설비율 완화 등 사업성을 높이는 당근책을 쓰기로 했다. 공공 지원은 공공관리자가 이주대책과 관리처분계획 수립 단계까지 지원할 수 있도록 역할을 확대하고 뉴타운 기반시설 설치비 지원 규모를 지난해 120억원에서 올해 500억원으로 늘려 민간 주도의 정비사업을 공공부문에서 적극 지원하는 것이다.

공공관리자 제도는 재개발과 재건축, 뉴타운 등 정비사업 때 지자체나 산하 공사가 정비업체를 직접 선정해 사업을 추진하고 추진위원회와 조합의 설립, 설계·시공사 선정 과정을 관리하는 것이다. 정비사업 용적률(대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 국토계획법상 법적 상한까지 허용해주는 대신 증가한 용적률의 일부를 임대주택 건설에 할애하도록 한 용적률 인센티브 제도는 기존 수도권 재건축 사업과 전국 뉴타운 사업에서 전국의 모든 재건축·재개발 사업으로 확대한다.

용적률 늘리고 임대주택 비율 낮춰용적률 인센티브 제도에 따른 임대주택 의무 건설비율을 지역별·사업별로 완화해 사업성을 높일 수 있도록 했다. 예컨대 인센티브로 받은 용적률의 50~75%까지 임대주택으로 지어야 했던 과밀억제권역 재개발사업의 경우 30~75%로 완화된다. 과밀억제권역이 아닌 지역의 재개발 경우도 25~75%였던 임대주택 의무비율이 20~75%로 줄어든다. 특히 보금자리주택 인근의 정비구역은 최대 2분의 1까지 임대주택 의무비율이 줄어든다. 재개발 사업의 임대주택 의무비율도 지방자치단체별 탄력 적용이 가능하도록 개선했다.

조합 운영의 투명성 제고를 위해 조합 총회가 중요한 안건을 처리할 때 직접 참석 비율을 10%에서 20%로 상향 조정하기로 했다.

전문가들은 입지 여건이 뛰어나거나 호재가 있어 사업성이 충분한 일부 사업장은 이번 방안에 따라 속도가 붙을 것으로 보고 있다. 우선 보금자리주택지구가 지정된 시·군·구 내 재개발·재건축 사업 대상지가 혜택을 보게 된다. 이들 지역은 최대 50%까지 임대주택을 덜 지어도 돼 수익성이 좋아진다. 서울 강남·서초·송파구 등 강남권을 비롯해 지난 5월 5차 보금자리주택지구로 지정된 서울 강동구와 경기 과천 등이 해당 지역이다.

서울 강남권 재건축 대상 아파트들에 큰 호재다. 늘어나는 용적률의 50∼75%를 임대주택으로 의무 건립해야 했던 기준이 30∼75%로 완화된 데다 보금자리주택지구가 있는 시·군·구 정비사업은 추가로 최고 50% 완화되기 때문이다. 용적률 인센티브를 적용 받아 100가구를 추가로 짓는다고 가정할 경우 종전에는 최소 50가구를 임대주택으로 내놔야 했지만 앞으로는 30가구만 임대주택으로 짓고 나머지 70가구는 일반분양할 수 있다.

내곡·세곡지구, 우면지구, 위례신도시 등 보금자리주택지구 소재지인 강남구와 서초구, 송파구 내 정비사업장은 임대주택 건립비율이 15%로 낮아져 100가구를 지을 경우 15가구만 임대주택으로 짓고 나머지 85가구는 일반분양할 수 있다. 단독주택 재건축 등 소규모 정비사업도 활기를 띨 것으로 보인다. 특히 100가구 이내에서 주민 스스로 정한 블록 단위로 주택을 정비하는 소규모 정비사업이 도입되면 주민들의 의지에 따라 사업 속도 격차가 벌어질 것이라는 분석이다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “임대주택 의무비율 문제로 사업 추진이 늦어졌던 서울 강남권 일부 재건축 사업장은 이번 대책에 따라 속도를 낼 수 있게 됐다”고 말했다.

신규 정비사업지의 경우 진행 단계별로 일정 기간(3년) 사업이 지연될 경우 해당 구역을 자동 해제하는 일몰제를 적용한다. 기존 정비구역이라도 추진위원회가 구성되지 않은 구역은 개정법 시행 후 일정기간 내 추진위 승인신청을 하지 않으면 사업구역이 자동 해제된다. 개별 재개발·재건축 구역도 수익성 하락과 주민 갈등 등으로 사업이 늦어지면 조합 인가 때 동의한 조합원 3분의2 이상(또는 토지 소유자 2분의1 이상)이 원할 경우 조합·추진위원회를 해산할 수 있다.

국토해양부에 따르면 재개발·재건축 등 정비사업이 추진 중인 곳은 6월 현재 전국 2407곳. 이 중 지난해 말 기준 1508곳에서 사업이 지연 또는 중단돼 약 38%의 사업장이 지지부진한 것으로 나타났다. 중앙일보 조인스랜드에 따르면 서울시 내 정비사업 추진 지역 전체 610곳 중 약 17%인 103곳에서 사업이 지연되거나 중단됐다. 사업 단계별로 구역지정 이후 3년 넘게 진척이 없는 사업장은 6개 구역 1738가구. 종로구 명륜4구역, 동대문구 용두3구역 등이다.

재개발·재건축 사업이 가장 지지부진한 단계는 추진위원회 승인 이후인 것으로 조사됐다. 추진위원회 승인 이후 3년 이상 사업 진척이 없는 사업장이 70개 구역 5만8445가구에 달해 가장 큰 비중을 차지했다. 중구 신당 8·9·10구역, 동대문구 청량리6구역, 성북구 동선 1·2구역 등의 재개발 구역을 비롯해 서대문구 홍은1구역, 은평구 응암2·4구역 등의 재건축 구역에서 사업이 지지부진한 것으로 나타났다.

강남권 재건축 단지에 호재조합설립 인가 이후 사업이 지연되거나 중단된 곳은 27개 구역 1만5091가구다. 마포구 대흥2구역, 용산구 효창5구역, 중랑구 면목1·3구역 등이 올해로 조합설립 인가를 받은 지 3년이 됐지만 사업 진척에 탄력을 받지 못하고 있다. 이들 구역에 일몰제가 적용될지는 미지수지만 사업이 더딘 만큼 앞으로도 지연될 가능성이 크다. 사업이 늦어지면 주민들이 해제를 요구해 사업 대상지에서 빠질 수 있다. 재건축·재개발 사업을 접을 가능성이 큰 곳이다. J&K부동산연구소 권순형 소장은 “일몰제 적용 가능성이 있는 곳에서의 단기 투자는 금물”이라고 말했다.