[Real Estate] 뉴타운 사업의 틈새를 노려라

서울 부동산시장의 중심축이었던 뉴타운 사업이 전면 재편에 들어가면서 혼란이 가중되고 있다. 뉴타운에 투자한 투자자뿐만 아니라 기존 토지 소유주들은 이러지도 저러지도 못하고 우왕좌왕하고 있다. 자칫 그간 투자했던 돈을 날리게 된데다 매물이 팔리지 않으면 앞으로 더 큰 손해를 입을 수도 있기 때문이다.

하지만 동전에 양면이 있듯이 혼란스러운 상황에서도 투자 기회는 있게 마련이다. 뉴타운이라도 사업 진행 속도에 따라 희비가 뚜렷하게 달라져 옥석을 잘 가리면 의외의 투자 기회를 잡을 수 있다. 사업이 순항하고 있는 뉴타운의 희소가치가 커지기 때문이다. 현재 서울시내 뉴타운·재개발·재건축 대상 지역은 1300곳이다. 이 중 뉴타운은 305곳이다. 이 가운데 절반 정도가 원점으로 돌아갈 것이라는 전망이 나오고 있다. 뒤집어 말하면 나머지 지역의 희소성이 그만큼 커지는 것이다.

주택 공급 줄어 집값·전세값 오를 수도현재 서울시내 뉴타운 중 지정 구역의 20% 이상을 착공한 뉴타운은 대략 8곳이다. 은평·가재울·미아·아현·왕십리·신정·흑석뉴타운과 전농·답십리뉴타운이다. 이들 지역은 이미 주민 과반수가 찬성해 사업이 진행 중이기 때문에 오히려 사업이 원활하게 추진되도록 크고 작은 지원을 받게 된다. 마포구 아현3구역, 서대문구 가재울뉴타운4구역, 북아현1-3구역, 성동구 금호13구역 등은 주민 이주와 철거가 진행 중이다. 이주를 마치는 데로 착공하게 된다. 마포구 용강3구역과 서대문구 북아현1-1구역, 성동구 금호20구역, 영등포구 신길11촉진구역 등도 관리처분인가를 마치고 이주를 앞두고 있다.

중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 현재 서울 재개발 지역의 지분값은 3.3㎡당 평균 2500만원선에 호가가 형성돼 있다. 가재울뉴타운5구역은 현재 지분값이 3.3㎡당 2200만원선인 반면 상봉7구역은 3.3㎡당 1400만원선, 장위뉴타운4구역은 850만~900만원선이다.

주택공급 감소에 따른 투자가치가 커질 것이라는 전망도 나온다. 뉴타운·재개발·재건축 사업이 대거 원점으로 돌아가면 아파트 공급이 확 줄어들기 때문이다. 서울에서는 신규 주택 공급의 대부분을 뉴타운·재개발·재건축 등 정비사업에 의존할 수 밖에 없기 때문이다. 국토부에 따르면 올해 서울에서 입주 예정인 물량은 5만372가구로 지난해(5만9720가구)보다 9000여가구 줄어들 전망이다. 아파트는 지난해 3만2094가구에서 올해 1만9244가구로 감소한다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “서울은 이미 집을 지을 수 있는 땅이 거의 남아있지 않아 기존 주택을 허물지 않으면 새 집을 공급하기 어럽다”며 “뉴타운이 대거 구역 해제 되면 공급에 차질이 생기게 될 것”이라고 말했다. 집값·전셋값이 오를 것이라는 분석도 있다. 공급이 줄어들면 자연히 집값과 전셋값(월세)이 오른다는 것이다.

정비구역에서 해제되는 지역도 살펴볼 필요가 있다. 구역에서 해제되는 곳은 건축허가 제한이 풀리기 때문이다. 뉴타운으로 개발해 아파트를 갖는 것보다 요즘 인기를 끌고 있는 도시형생활주택이나 원룸, 상가 등을 짓는 게 유리할 수도 있다는 분석에서다. 국민은행 강남스타PB센터 김일수 팀장은 “아파트 투자 가치가 떨어지고 임대수익형 상품에 대한 관심이 커져 건축허가가 풀리면 낡은 주택을 헐고 원룸 등을 짓는 게 투자 측면에서 나을 수 있다”고 말했다. 뉴타운(재개발) 대상 지역은 대부분 집이 낡은 데다 기존 용적률이 낮기 때문에 건축허가가 풀리면 도시형생활주택이나 원룸 등을 짓기 어렵지 않고 투자 수익률도 높을 것으로 예상된다.

마포구 상수동의 재건축예정구역은 2010년 2월 재건축예정구역에서 풀린 후 근린상가, 도시형생활주택 등이 대거 들어섰다. 상수동 O공인 관계자는 “땅 132㎡에 4~5층 원룸을 짓고 월 임대료만 600만원 이상 가져가는 주인들이 꽤 많다”며 “꼭대기층을 살림집을 만들고 본인의 거주까지 한꺼번에 해결할 수 있어 기존 거주자들이 선호한다”고 말했다.

하지만 단독주택이나 다가구주택처럼 단독으로 소유한 경우는 기존 주택을 헐고 도시형생활주택이나 원룸 등을 짓기 수월하지만 다세대주택의 경우 소유주가 여럿이라 부지 활용이 쉽지 않다는 것을 유의해야 한다. 소규모 개발이 우후죽순으로 이뤄져 슬럼화에 대한 우려가 있다는 것도 알아둬야 한다. 거주환경이 열악하고 주거 선호도가 떨어지는 곳의 경우 구체적인 주거환경개선 방안이 없다면 공실의 우려가 있기 때문이다.

이미 투자한 지역이 뉴타운 구역 해제 대상에 올랐다고 해도 손절매를 감수하며 무리해서 팔 필요는 없다고 전문가들은 조언한다. 서울시의 계획이 발표된 것일 뿐 아직 확정된 것은 없다는 것이다. 뉴타운 출구전략이 발표되고 시장이 혼란스러운 지금은 지분가격이 약세를 보일 수 밖에 없다. 주민들의 의견 수렴이 어떻게 되는지 진행 상황을 지켜본 후 매도 여부와 시점을 결정하라는 것이다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “어디까지나 주민의견을 모아 사업 진행 여부가 결정되기 때문에 지레 손해를 감수하고 투매할 필요는 없다”며 “주민동의가 낮아서 사업추진이 지지부진했던 곳의 가격 추가 하락 가능성을 배제할 수는 없지만 사업 여부를 결정하는 핵심 변수는 주민 동의인 만큼 성급할 필요는 없다”고 말했다.

원점으로 돌아가는 구역이 많지 않을 것이라는 전망도 있다. 사업을 원점으로 돌리면 현재보다 가격이 더 떨어질 가능성이 크기 때문이다. 한강로2가 B공인 관계자는 “사업이 취소되면 손해가 더 커질 것으로 생각하는 주민들이 사업성을 높이기 위해 노력해 오히려 사업 진행 속도가 빨라질 수도 있다고 본다”고 말했다. 성동구 성수동, 용산구 한남동, 은평구 불광동 등지 재개발구역은 비교적 주민들간 의견 조율이 잘 되는 지역으로 꼽힌다.

무리한 손절매는 삼가야주민 대다수가 뉴타운 개발을 반대해도 실제로 구역 해제가 쉽지 않을 것이라는 지적도 있다. 비용 때문이다. 서울시는 원활한 구역 해제를 위해 중앙정부의 금융 지원이 꼭 필요하다고 요구하고 있지만 정부의 반응은 신통찮다. 서울시 독자적으로는 뉴타운·재개발·재건축 정비구역 610곳을 대상으로 실태조사를 하고 해제 여부를 결정에 필요한 작업을 위한 시스템과 인력 운영, 추진위원회 해산으로 인한 법정비용 보조 등에 필요한 재정 마련이 쉽지 않다. 여기에 사업을 원점으로 돌릴 경우 매몰비용을 정부가 부담해야 한다고 주장하고 있다. 서울시는 “조합이 설립된 경우 비용도 늘어나고 서울시가 독자적으로 부담하기엔 큰 액수인 만큼 중앙정부와 국회도 외면할 수는 없다”고 지원을 요구하고 있다. 하지만 국토부는 “민간사업이라 사업비 부담이나 개발이익이 민간에 귀속되므로 사업이 중단된다고 해도 사업 추진 과정에서 소요된 비용을 정부 재정으로 할 수는 없다”고 맞서고 있다.