바닥 기는 美·유럽·中·日 부동산값

유로존 위기로 이어지고 있는 글로벌 금융위기의 진원지는 미국, 그중에서도 주택시장이었다. 금융위기의 단초가 되었던 서브프라임모기지 사태는 신용등급이 낮은 차입자에게 제공한 모기지 대출이 부실화된 데서 시작됐다. 주택가격이 계속 상승할 것이라는 기대가 충족되지 못하자 신용등급이 낮은 대출의 연체율이 빠른 속도로 높아졌다. 대출 금융회사와 모기지 대출을 유동화한 증권상품에 투자한 펀드·연기금 등의 손실이 급격히 증가한 것이다.

마침내 2008년 9월에 대형 투자은행인 리먼브라더스가 파산하면서 글로벌 금융위기로 확산됐다.유로존에서도 금융완화에 힘입어 스페인·영국 등의 부동산 가격이 급등했다. 금융기관들은 미국의 모기지 관련 상품에 대한 투자도 확대했는데, 버블이 붕괴하고 부실자산이 급증해 재정위기와 은행 위기로 진행되었다. 결국 글로벌 금융위기는 미국, 유럽 등 선진국의 부동산 버블에서 비롯된 것이다.

미국 20대 도시의 주택가격은 최고점을 기록한 2006년 4월에 비해 현재 3분의 2 수준으로 하락했다. 30%가 넘는 조정이 이루어졌으나 아직 확실한 반등의 조짐을 찾아보기는 어렵다. 2012년 2월과 3월에 주택가격이 상승했지만 본격적인 회복이 시작되었다고 볼 수는 없고 주택판매량 역시 바닥수준에 머물고 있다.

미미한 반등도 있지만 더 나빠지지 않고 있다는 점을 다행이라고 해야 할 정도로 회복의 기미는 아직 미약하기만 하다. 다만 아직 높은 수준이기는 하지만 모기지 연체율이 하락세를 지속하고 있다. 신규 압류주택 비율도 감소하고 있다. 사상 최저 수준으로 하락한 모기지 금리에 힘입어 사상 최고치를 기록하고 있는 주택구입여력지수는 긍정적 신호로 해석할 수 있다.

미국 주택구입여력지수는 긍정적미국 주택시장의 부진은 당분간 계속될 것으로 보인다. 주택시장의 회복을 가로막고 있는 것은 당연히 미국의 부진한 경제상황이다. 미국의 적극적인 재정정책과 통화정책은 주택구입자에 대한 세금혜택과 차압방지대책, 저금리 차환 지원 등의 조치들과 함께 주택시장의 급락을 억제하는 효과를 발휘했다. 하지만 주택시장의 본격적인 회복을 이끌어내기에는 역부족이었다.

그런데 미국경제의 성장세가 다시 꺾이고 있다. 성장률은 2011년 4분기 3%에서 2012년 1분기에는 1.9%로 떨어졌고, 낙관적인 경기전망의 근거가 되었던 고용사정도 2012년 들어 일자리 증가폭이 감소하고 5월에는 실업률이 다시 상승하면서 불안을 키우고 있다. 게다가 전통적으로 미국과의 경제적 연계가 강한 유럽의 위기도 미국경제에 큰 리스크가 되고 있다.

지난 해 미국 수출의 26.8%, 해외 포트폴리오의 42.2%(2010년 기준), 은행 해외자산의 58.2%가 유럽에 집중돼 있다. 따라서 유로존 위기가 악화되면 미국의 수출이 감소하여 실물경제가 침체에 빠지고 금융권 손실도 커져 신용경색이 발생할 수 있다. 따라서 유로존 위기 심화는 모기지 대출 등 금융여건에 크게 영향을 받는 부동산 시장에 는 대형 악재가 될 것이다.

미국 정부가 경기하락에 대응할만한 수단은 마땅치 않다. 2008년 글로벌 금융위기 직후에는 정부가 재정지출을 크게 늘려서 경기급락을 어느 정도 억제할 수 있었다. 하지만 그 대가로 재정 상태는 크게 악화되어 추가로 경기부양정책을 쓰기는 어렵다. 더욱이 2013년에는 각종 세금감면 조치가 종료되고 예산통제법에 따라 재정지출을 감축해야 하는데, 미 의회예산국은 현재의 법령대로 모든 재정긴축 조치가 시행되면 미국경제는 2013년 상반기에 더블딥에 빠질 것으로 예상했다.

정치권이 일부 조치를 철회하기로 합의하더라도 상당한 규모의 재정긴축은 불가피해서 성장세가 둔화될 것이다. 이런 경제 환경을 감안하면 아직 리스크가 높은 주택시장이 회복세를 보이기는 어려울 것이다. 좀 더 비관적인 전망도 있다. 예일대의 로버트 쉴러 교수는 세계가 지금 대공항과 같은 상황에 빠져 있고 미국 부동산은 다시 회복하지 못할 수 있다고 경고하면서 주택을 투자 대상으로 여긴 것은 2000년대 초반의 현상이었을 뿐이며 부동산 투자시대가 저물고 있다고 주장한다.

재정위기에 은행위기가 겹치면서 다시 경기침체에 빠진 유럽의 상황은 미국보다 더 심각하다. 유로존 위기가 심화되면서 실업률은 11%로 높아졌는데, 소득 감소는 주택 등 부동산에 대한 투자수요를 위축시킬 것이다. 부동산 거래량은 2007년 2분기 850억 유로를 기록한 이후 계속 감소해 2009년 3분기에는 180억 유로까지 줄었다가 다시 회복됐다.

그러나 고점(300억 유로)의 3분의 1 수준에 불과하다. 유럽의 부동산 시장을 위협하는 또 하나의 중요한 리스크는 유럽 은행의 디레버리징이다. 국채 투자 등에서 손실을 입은 유럽 은행들은 자본건전성 제고를 위해 2013년 말까지 2조2000억~3조8000억 달러의 자산을 줄여야 할 것으로 IMF는 예상하고 있다.

이는 주로 자산매각이나 대출회수를 통해 이루어질 것이다. 자산가격 하락은 주택 등 부동산 가격에도 연쇄적인 파급효과를 미칠 것이고, 대출회수는 부동산 시장으로의 자금유입을 제한할 것이다.신흥국을 대표하는 경제대국인 중국의 부동산 시장도 심상치 않다. 유로존과 함께 세계경제는 중국의 경착륙을 중요한 리스크로 보고 있다.

중국경제가 경착륙할 경우 부동산 버블의 붕괴가 원인이 될 소지가 높다. 금융위기 이후 미국, 유럽 등에서는 부동산 가격이 하락한 것과 달리 중국에서는 금융완화 등에 힘입어 오히려 부동산 가격이 상승했다. 2012년 1분기 현재 뉴욕과 도쿄의 주택가격이 각각 소득의 10.7배, 19배인데 상하이와 베이징의 주택가격은 30.4배,28.7배에 달한다. 주택가격이 지나치게 높은 상황이다.

이에 따라 2010년 이후 중국 정부는 1가구 2주택 매입에 대한 담보대출 금리 인상, 3주택 대출 금지 등 투기수요를 억제하는 정책을 실시하고, 경기부양정책의 부작용을 억제하기 위해 2010년 10월 이후 금리도 5차례나 인상하면서 금융긴축에 돌입했다. 그 결과 2011년 하반기 이후 전국평균 부동산 판매가격은 하락세로 돌아섰고, 36개 대도시에서도 상승세가 둔화되고 있다.

대체적으로는 중국 정부의 정책 대응으로 중국 부동산이나 경제가 경착륙할 가능성은 작다고 보고 있다. 하지만 유로존 위기가 최악의 상황으로 치달을 경우 그 충격으로 중국 부동산 가격이 급락할 개연성도 배제할 수 없다.

일본 부동산 회사는 해외 부동산 투자일본은 1990년대의 부동산 버블 붕괴 이후 20년 넘게 성장부진에 시달리고 있다. 2011년에는 대지진까지 발생해서 엄청난 피해를 입었다. 세계은행은 일본의 대지진 피해규모가 2350억 달러에 달하는 것으로 추산했다. 또 원전 가동을 중단하면서 전력공급에 차질이 발생해 생산이 감소할 전망이다. 이는 일본경제를 더 악화시켜 부동산 시장 회복을 어렵게 할 것이다.

일본 대형 은행들이 안고 있는 부실채권도 문제다. 2010년 말 기준으로 일본 대형 은행들의 부실채권은 대출의 2%에 해당하는 12조 엔에 가까운 것으로 추정되는데 이 중 2012년 말까지 만기가 되는 약 2조7000억 엔의 30~40%는 상환이 어려울 것으로 보고있다. 대지진 이후 일본 정부는 상업용 모기지 등의 회생불능 채권을 정리하려고 노력하고 있지만 쉽지는 않을 전망이다. 오히려 엔화 가치가 상승하면서 일부 부동산 회사들은 국내보다는 해외 부동산 투자에 나서고 있다.

세계 주택가격은 선진국을 중심으로 동조화되는 현상을 보여 왔다. 투자정보의 확산이 빨라지고 시장이 개방돼 글로벌화가 진전되면서 투자대상의 공유도 확대됐기 때문이다. 이런 현상은 외국자본의 부동산 투자가 규제 받고 있는 신흥국을 제외하고는 지금의 글로벌 위기 국면에서도 지속될 가능성이 크다.

경제가 불안한 상황에서 투자자들은 리스크 부담을 기피하게 마련이다. 글로벌 금융위기의 진앙이 되었던 부동산은 아직 리스크가 높은 자산으로 인식되고 있다. 미국, 유럽 등 선진국의 부동산 시장은 경제가 어느 정도 안정된 후에야 회복을 기대할 수 있을 것이다