파국은 면할 듯 … 하지만 산 넘어 산

최종 부도 여부 6월에 결론 … 코레일-민간 출자사 신뢰 회복 관건 디폴트(채무불이행)에 빠진 서울 용산 국제업무지구 개발사업이 재개될 수 있을까? 이번 사업의 최대 주주인 코레일과 민간 출자사가 합의점을 찾지 못하고 있지만 파국으로 치닫진 않을 전망이다. 두 주체가 평행선을 달리더라도 6월까진 시간이 있다. 다만 돌파구 마련은 쉽지 않다. 박근혜 정부의 공기업 인사가 변수가 될 수 있다.

“12일 마감인 52억원의 이자 지급을 위해 자정 넘게 협상을 벌였으나 대한토지신탁과 코레일(한국철도공사) 간의 견해 차이로 납입에 실패했습니다. 새벽까지 해결책을 찾느라 늦게 알려드린 점 머리 숙여 사과 드립니다.” 3월 13일 새벽 6시쯤 용산 국제업무지구 개발 추진 회사인 드림허브프로젝트금융투자(이하 드림허브)의 홍보 담당자는 긴박하게 이런 문자를 보내왔다. 전날까지 드림허브는 12일 기한인 자산담보부기업어음(ABCP)의 이자(52억원)를 조달해 디폴트(채무불이행) 사태는 면할 것으로 예상했다.

우정사업본부와 손해배상 청구소송에서 이겨, 받은 배상금이 있기 때문이다. 드림허브는 우정사업본부와 부당 토지사용에 따른 소송에서 이겨 400억여원의 배상금을 받을 수 있었다. 하지만 이를 대신 받아 관리하는 대한토지신탁은 드림허브에 지급보증을 요구했다. 우정사업본부가 항소함에 따라 나중에 결과가 뒤집어 질 수 있고, 만약 드림허브가 파산한다면 대한토지신탁이 직접 이를 갚아야 하기 때문이다.

드림허브의 최대 주주인 코레일은 자금 지원을 할 테니 2대 주주인 롯데관광개발에 드림허브의 용역회사인 용산역세권개발㈜의 경영권을 내놓는 등 기득권을 포기하라고 요구했다. 코레일을 상대로 경영권 분쟁을 벌인 롯데관광개발은 결국 백기를 들었다. 용산역세권개발의 지분 중 일부만 남겨 놓고 코레일에 넘겨 일반 투자자로 돌아가기로 했다.

상황은 좋아지는 듯했다. 코레일은 대한토지신탁에 64억원의 지급 보증을 제공해 일단 급전을 조달하기로 약속했다. 그런데 다시 일이 꼬였다. 무슨 일인지 하루 밤새 코레일의 입장이 달라졌다. “대한토지신탁이 제시한 보증 범위가 코레일이 판단한 것과 달랐다”는 게 코레일이 지급보증을 거부한 이유다. 민간 출자사 사이에서는 “약속을 어겼다. 코레일이 고의로 디폴트를 유도했다”는 의혹이 터져 나왔다.

드림허브는 결국 3월 13일 새벽 52억원의 이자를 내지 못해 디폴트를 선언했다. 사업비 30조원의 단군 이래 최대 개발 사업이 단돈 52억원에 무너질 위기에 놓인 순간이었다. 디폴트 상태가 되면 계약상 모든 채권자는 원금 상환에 들어간다. 당장 6월에 자산담보부기업어음(ABCP) 1조1178억원을 비롯해 올해 안에 모두 2조4167억원의 ABCP와 자산담보부증권(ABS)의 원금을 상환해야 한다. 채권 기관이 ABCP와 ABS를 이미 무수한 투자자에 팔았기 때문에 만기 연장은 불가능하다. 모든 투자자에게 만기 연장을 허락 받기는 현실적으로 불가능한 때문이다.

디폴트를 선언한 이상 사실상 ‘파산’이라는 분석이 쏟아졌다. 지난 1년 간 2500억원의 전환사채(CB)조차 발행하지 못해 이 지경까지 이른 드림허브가 2조4000억원이라는 돈을 단기간에 마련하기란 쉽지 않다. 사실상 파산 수순에 들어갔다는 전망이 흘러나왔다.

용산 국제업무지구 개발 사업은 2006년 8월 용산 한강로 철도기지창 부지 개발을 목표로 시작됐다. 땅값 8조원을 포함 사업비만 30조원, 67조원의 경제효과, 36만명의 신규 고용 효과를 창출할 것으로 기대를 모은 국내 최대 개발 사업이다.

이런 대역사가 좌초 위기에 몰린 3월 15일 코레일은 긴급 이사회와 총회를 소집했다. 이날 오전 10시 서울 광화문 동화면세점 빌딩에서 열린 드림허브 이사회에선 고성이 오갔다.

민간 출자사의 이사들은 코레일에 “고의로 디폴트 사태에 빠지게 하지 않았느냐”며 의문을 제기했다. 코레일은 사실이 아니라고 반박했지만 논란을 가라앉지 않았다. 논란은 30분이나 이어졌다. 코레일과 민간 출자사간 불신의 골은 더 깊은 듯 보였다.

같은 날 오후 3시 서울 중구 코레일 서울사옥에서 열린 드림허브 30개 출자사 총회는 기대 이하였다. 대주주이자 자금력이 가장 많은 코레일로부터 무언가 믿을 만한 정상화 방안을 기대한 민간 출자사들은 당혹스러움을 감추지 못했다. 이날은 특히 지난해 3월 취임한 정창영 코레일 사장이 처음으로 민간 출자사와 마주앉는 자리였다.

하지만 정 사장은 모두발언을 하고 바로 자리를 떠났다. 단 하나의 질의도 받지 않았다. 회의장에 정 사장이 앉아 있었던 시간은 10분 정도에 불과했다. 현장에서 처음 뿌려진 8장짜리 ‘용산사업 정상화를 위한 제안’ 자료를 받은 민간 출자사의 표정은 어두웠다. 코레일의 제안은 민간 출자사에겐 엄청난 부담일 수밖에 없었다.

민간 출자사 기득권 포기 요구코레일은 크게 두 가지 당근책을 제시했다. 당장 급한 ABCP·ABS 원금 해결책으로 드림허브가 다른 증권사나 금융권에서 차환 발행으로 자금을 마련해 해결하고, 코레일은 이에 대한 반환 확약을 하겠다고 했다. 이와 함께 연말까지 필요한 사업자금을 2600억원 규모로 전환사채(CB)를 발행해 지원하겠다고 했다.

하지만 이에 대한 대가는 쉽게 인정하기 어려운 것으로 여겨졌다. 기존 주주간 협약, 정관, 사업 협약 등을 파기하고, 민간 출자사에 부여한 시공권을 포함한 모든 기득권을 포기하라는 게 주요 요지였다. 코레일이 드림허브와 용산역세권개발㈜의 경영권을 가져가고, 사업 계획을 완전히 다시 짜겠다는 것이다.

특히 코레일은 4조2000억원짜리 111층 높이 랜드마크 빌딩에 대한 선매입 계약을 취소하고 이미 지불한 4160억원의 1차 계약금을 돌려 달라고 드림허브에 요구했다. 삼성물산과 계약한 1조4000억원의 랜드마크 빌딩 시공도급 계약도 해제해 달라고 했다. 만약 이런 조건에 동의해 사업을 추진했는데도 파산한다면 상호간 손해배상을 하지 않기로 하자는 조건도 내걸었다.

코레일의 요구는 드림허브의 기존 사업을 모두 바꾸기 위한 첫 단계다. 당장 랜드마크 빌딩 선매입 계약이 취소되면 이미 짜놓은 자금 조달 계획이 모두 무의미해진다. 드림허브는 랜드마크 빌딩의 선매입 계약과 분양계획을 통해 3조1000억원 규모의 자산유동화 증권을 발행해 자금을 마련하려고 했다. 이 돈으로 서부이촌동 2200여 가구에 토지보상을 실시하고 그 땅을 담보로 돈을 빌려 첫 번째 분양 프로젝트인 랜드마크 빌딩 지역의 토지에 걸려 있는 가압류를 풀어 착공하려던 것이다. 착공하면 바로 분양할 수 있고 현금이 들어온다.

현재 용산국제업무지구는 코레일에 줄 땅값을 마련하기 위해 구역별로 가압류 상태다. 이렇게 랜드마크 빌딩 분양을 통해 마련한 돈으로 다른 지역의 땅의 가압류를 풀어 건물을 짓고 분양을 하고, 다시 그 돈으로 옆의 땅의 가압류를 풀어 건물을 짓고 분양을 하는 식으로 순차적으로 사업을 진행하려는 게 당초 드림허브의 자금 마련 계획이었다.

사업 무산 땐 코레일도 자금 부담그런데 이렇게 사업을 시작하기 위한 ‘불쏘시개’ 역할을 하는 랜드마크 빌딩 선매입 계약이 취소되면 용산구 서부이촌동 주민 토지보상금 마련 방법은 요원해진다. 코레일은 드림허브의 이런 방식을 무리한 계획이라고 판단하고 출자사들이 현재 1조원인 자본금을 5조원으로 늘리고 새로운 투자자를 모집하는 식으로 진행해야 한다고 주장했다. 이런 계획을 실행하는 첫 단계로 랜드마크 빌딩 선매입 계약을 취소하라고 요구한 것이다. 사업을 원점에서 다시 짜라는 요구다.

코레일은 이런 안을 내놓고 4월 2일 주주총회까지 최종 의견을 내놓으라고 민간 출자사에게 최후통첩 했다. 코레일의 정상화 제안이 받아들여지지 않으면 당장 6월 7일까지 해결해야 하는 1조1000여억원의 ABCP의 차환에 대한 보증을 서지 않겠다고 했다. 진짜 부도사태가 벌어지는 것이다.

코레일과 민간 출자사가 원만하게 합의할까? 이견이 너무 커 해결 방안을 찾기는 쉽지 않을 전망이다. 민간 출자사들은 기본적으로 코레일의 ‘서부이촌동 통합개발’에 대한 진정성을 의심한다. 민간 출자사는 코레일이 서부이촌동 통합개발을 원하지 않는다고 본다. 그래서 정상화 방안 중 하나로 서울시에 6월 주민 찬반투표를 요청했다는 것이다.

이렇게 되면 일부 지역이 사업 대상에서 빠질 가능성이 크다. 서부이촌동 주민들은 사업 추진이 늦어지면서 재산권 행사를 못해 서울시와 드림허브에 불만이 쌓일 대로 쌓였다. 일부 주민들은 다 필요없으니 개발 대상지역에서 해제시켜 집을 정상적으로 거래할 수 있도록 해달라고 주장한다. 주민의견 결과 서울시의 추진안대로 50% 이상이 사업 대상에서 제외시켜 달라고 할 수도 있다. 사업 추진을 결정할 때도 찬성표는 50%를 넘는 수준이었다.

랜드마크 빌딩 매매계약을 해지하겠다고 밝힌 것도 서부이촌동을 배제하려는 의도가 깔렸다는 게 민간 출자사들의 판단이다. 코레일은 삼성물산이 계약한 랜드마크 빌딩 시공 계약은 물론 자신과 드림허브가 맺은 매매계약까지 모두 파기하라고 요구했다.

앞서 언급했듯 드림허브는 랜드마크 빌딩 계약과 매출채권 유동화로 돈을 마련해 서부이촌동 주민 보상 재원으로 쓰려고 했다. 이 계획이 취소되면 서부이촌동 보상 자금 마련 방법은 요원해 진다. 코레일은 “드림허브 경영권을 코레일이 접수하면 기존 자금 마련 계획은 무의미 하며, 새로운 보상금 마련 계획을 세울 것”이라고 해명하지만 보상 계획은 애초보다 일러야 2~3년은 더 지연될 게 뻔하다. 코레일은 올해 말까지 사업계획을 다시 세우겠다는 입장이다.

민간 출자사들은 특히 ‘주주간 협약 폐지’와 ‘상호간 손해배상 금지’에 대해서 “기득권이 아니라 기본권을 빼앗는 행위로 식‘ 물인간이 되라’는 것과 다름없다”며 반발한다. 코레일은 드림허브 이사회 10명 중 민간 출자사 이사를 4명으로 줄이라고 요구했다. 코레일에서 5명, SH공사에서 1명의 이사를 보낸다는 것이다. 용산역세권개발 이사도 7명중 4명을 코레일 인사로 채우겠다고 했다. 그리고 모든 의사결정을 과반수 결의로 처리하는 ‘보통결의’로 진행하겠다고 했다.

주주간 협약을 폐기해 주주총회에서 결정하는 모든 사항을 코레일이 결정할 수 있도록 바꾸겠다는 뜻이다. 민간 출자사 관계자는 “코레일이 민간 출자사에 피해를 줄 수 있는 자산 매각과 증자 결정까지 마음대로 할 수 있는 구조”라며 “이건 우리의 기득권을 빼앗는 게 아니라 출자사의 기본권을 강탈하는 것”이라고 주장했다. 또 다른 출자사 관계자는 “손발 다 묶어 놓고 사업이 잘 안되면 귀책 사유를 묻는 손해배상을 하지 말라는 조건에 누가 합의하겠느냐”고 목소리를 높였다.

코레일은 이에 대해 민간 출자사의 이해가 부족하다고 반박한다. 코레일 관계자는 “과거 드림허브에서 추진한 사안에 대해 손해배상 소송을 하지 말라는 의미이지 우리가 경영권을 가지고 새롭게 추진하는 계획에 대한 손해배상 소송까지 못하게 막는 건”고 말했다. 손해배상 소송 금지 조항을 둔 이유에 대해선 “만약 과거의 일로 소송하면 몇몇 불만이 있는 출자사 탓에 정상적으로 사업을 추진하기 어려울 수 있기 때문”이라고 항변했다.

전문가들은 민간 출자사가 코레일의 제안에 쉽게 합의하긴 어려울 것으로 본다. 드림허브 30개 출자사 별로 손익계산이 다르기 때문이다. 민간 출자사들은 기본적으로 각각 사업에 참여하는 목적과 위험 부담, 수익 구조 등이 다르다. 코레일은 일단 이 사업에 기본적으로 30조원의 돈만 들어와도 괜찮다고 본다.

코레일 고위 관계자는 “지금 경기 상황에서 30조원 투자해서 30조원만 벌어들여도 대성공”이라고 말한다. 개발이익이 전혀 남지 않아도 좋다는 것이다. 출자사이면서 땅 주인인 코레일은 8조원 땅값을 챙기는 게 최우선이다. 만약 투자금과 수익이 같아 개발이익이 전혀 생기지 않는다고 해도 코레일은 이 땅을 처음 팔 때 최저 입찰가(5조8000억원) 보다 비싸게 땅값을 회수하므로 큰 이익을 볼 수 있다.

정부는 코레일 공공개발 방식 반대민간 출자사의 입장은 다르다. 투자한 돈과 번 돈이 같으면 건설사는 시공 수익, 금융 투자사는 일부 금융거래 수수료를 챙길 수 있지만 재무적 투자자는 아무런 수익도 없다. 만약 자본금인 1조원 이상 적자가 난다면 민간 출자사는 개발이익은커녕 자본금까지 날린다.

물론 시공이익이나 금융거래 수수료 등으로 일부 보전할 수 있지만 대부분 손실이 불가피하다. 이에 비해 코레일은 3조~4조원 정도까지 적자가 나도 여전히 손익계산서 상에는 ‘플러스’로 기록된다. 코레일의 철도정비창 땅값은 장부가로 8000억원, 최저 입찰가는 5조8000억원 정도다.

이런 수익구조이므로 민간 출자사는 이번 정상화 방안에 따라 코레일이 드림허브 이사진의 과반수 이상을 확보해 사업 결정권을 행사한다면 수익률 하락은 불 보듯 뻔하다고 본다. 한 출자사 관계자는 “드림허브가 땅값 회수만을 목표로 경영을 추진하면 민간 출자사는 손실이 불가피하다”며 “민간 출자사의 수익을 보장할 어떤 방안도 내놓지 않아 코레일의 제안을 받아들이기 어렵다”고 말했다.

이런 이유로 민간 출자사가 코레일의 정상화 방안을 받아들이지 않고 결국 파산에 이르게 되면 어떻게 될까. 1·2대 주주의 타격이 가장 크다. 코레일은 8조원 땅값을 기대할 수 없다. 반환 확약 계약에 따라 코레일은 올해 안에 2조4167억원의 ABCP와 ABS 원금을 드림허브 대신 마련해야 한다. 물론 땅을 돌려받지만 8조원까지 평가액이 나오기 어렵다.

철도정비창 땅은 감정가가 3조원대였다가 서부이촌동과 동시 개발하면서 한강 조망권 등의 이유로 5조원대로 평가액이 올랐다. 이어 공모 결과 민간 출자사가 8조원에 입찰해 팔린 땅이다. 지금 경기 상황에서 감정평가액은 3조원대로 다시 떨어질 가능성이 크다. 더구나 코레일은 이미 받은 땅값 2조6000억원을 도로 내놔야 한다. 당장 5조원 규모의 자본금 부담이 생긴다.

이런 이유로 사업이 붕괴되면 자본 잠식이 우려된다. 따라서 코레일은 결코 파산까지 가도록 민간 출자사를 밀어붙이진 않을 전망이다. 민간 출자사도 적게는 수천 만원에서 많게는 수십 억원의 자본금을 잃는다. 특히 롯데관광개발은 1700여억원의 자본금을 날리면서 회사 존립이 어려워진다.

용산국제업무지구 개발 사업이 무산되면 가장 큰 부담은 안는 곳은 코레일과 롯데관광개발이다. 두 회사는 그러나 사업 추진을 위해 함께 노력하긴커녕 치열하게 싸우고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “용산 개발이 정상화하려면 드림허브의 동업자(출자사) 간 신뢰회복이 기본인데 서로 전혀 믿지 않으니 사태 해결이 더 어렵다”고 말했다.

드림허브의 최종 부도 여부는 6월에 결론이 난다. 그때까지 코레일과 민간 출자사가 극적 합의점을 찾는다면 회생 계획을 다시 추진할 수 있다. 현재로서는 돌파구 마련이 쉽지 않다. 변수 중 하나는 박근혜 정부가 대대적인 물갈이를 추진하겠다고 밝힌 공기업 인사다. 만약 현재 사업 추진 계획을 밀어붙이는 정창영 사장이 퇴진하면 상황은 또 급변할 수 있다. 실제로 허준영 전 코레일 사장은 현재 민간 출자사와 비슷한 방식으로 사업을 추진했다. 현재 정 사장으로 바뀐 이후 사업 계획이 180도 달라졌다.

코레일이 공공 방식으로 사업을 밀어붙이는 걸 두고 기획재정부와 국토해양부는 반대 입장이다. 다만 정부에서는 아직 이에 대해 논의조차 하지 않은 것으로 전해진다. 최근 취임한 서승환 국토해양부 장관은 “정부가 개입하지는 않는다”는 입장만 밝혔다. 한 출자사 관계자는 “정부가 용산개발에 대해 민간 사업이라고 누누이 밝혔고 개입하지 않겠다고 하는데 코레일 혼자 공공 방식으로 개발하겠다고 선언하니 누가 믿겠느냐”고 반문했다.