Real Estate - 임대수익+시세차익 동시에 노려

경매로 오피스텔 잘 고르면 일석이조 전용률 높고 신축 물건 골라야

아파트 낙찰에 실패한 이정재씨는 다음 물건을 알아보다가 오피스텔을 사기로 생각을 바꿨다. 오피스텔에 월세 70만원을 꼬박꼬박 내고 사는 그는 깔끔하고 편리한 오피스텔에 신혼집을 장만하는 것도 괜찮다고 생각했다.

보통 오피스텔 투자자들은 월세를 노린다. 가격 상승에 따른 양도차익은 크게 기대하지 않는다.

이씨는 나중에 매각할 때 양도차익도 얻을 수 있게 경매로 오피스텔을 구입하기로 했다. 오피스텔은 아파트와 마찬가지로 시세 파악이 용이하고 실거래가도 확인할 수 있어 수월해 보였다.

아파트와 마찬가지로 서울 강서구의 오피스텔을 찾아보니 총 6건이 나왔다. 1억원 후반~2억원 초반의 주거용 오피스텔은 3건으로 좁혀졌다. 이 중 역세권에 있는 S오피스텔이 가장 맘에 들었다.

준공연도는 2010년으로 그리 오래되지 않았다. 전용면적 61㎡의 S오피스텔은 1건 나와 있었다. 감정가 2억4000만원에서 1회 유찰 돼 최저가가 1억9200만원으로 떨어진 물건이다. 경매정보 업체에 자문해보니 채권자인 N은행이 1억3440만원 근저당을 설정해놨다. 다음으로 강서세무서와 강서구의 압류가 설정돼 있다.

말소기준 권리인 최선순위 N은행 근저당권 이후의 모든 권리는 말소가 된다고 했다. 대항력 없는 임차인이 보증금 1억3000만원에 거주하는데 배당요구 신고를 한 상태라고 했다. 배당요구신고를 했다는 건 임차인이 전세보증금을 낙찰금액에서 배당으로 받겠다는 것으로 낙찰자가 물어줘야 하는 건 아니란 의미다. 따라서 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 금액은 없어 임차인의 보증금으로 마찰을 빚을 일은 없어 보였다.

오피스텔에 가보니 9호선 가양역 9번 출구 바로 앞의 오피스텔이었다. 오피스텔 뒤로는 대형마트인 H마트가 있고 초·중·고교도 주변에 있었다. 집에 누가 사는지 조사하기 위해 엘리베이터를 타고 경매 나온 물건이 있는 8층으로 향했다. 초인종을 눌러봤지만 아무런 대답도 없었다.

바로 미납 관리비를 확인하러 관리사무소로 향했다. 미납 관리비가 있는지 물으니 직원은 체납관리비가 50만원 가량이라고 말했다. 주인은 본적이 없으며 대신 임차인이 사는데 밤늦게나 들어온다고 했다. 시세를 알아보기 위해 관리사무소를 나와 중개업소에 들렀다.

오피스텔은 시세와 실거래가 파악 쉬워공인중개사는 시세가 2억500만원~2억2500만원 정도라고 했다. 매물은 2억800만원과 2억2500만원 두 집이 나와 있었다. 전세는 1억8000만원이지만 물량이 없으며 월세는 보증금 2000만원에 월세 100만원 가량이었다. 높은 층은 한강 조망권 덕에 값이 더 나가고 일반 오피스텔의 전용률이 50~60%인 것에 비해 75%로 높은 편이다. 관리비는 전기·수도·가스 개별이며, 평당 3200원으로 신축 오피스텔 치고는 비교적 저렴한 편이라고 했다.

부동산에서 얘기하는 것과 실제 거래가가 다를 수도 있을 것 같아 실거래가를 조회하기 위해 서울시에서 제공하는 서울부동산정보광장에 들어가 확인했다. 올해 2월 2억2000만원에 거래된 내역이 있었다. 마지막으로 경매정보사이트에서 강서구 오피스텔의 최근 6개월 통계를 살펴봤다. 평균 낙찰가율이 82.1%였다. 감정가 2억4000만원의 이 오피스텔은 1억9700만원에 낙찰된다는 것이다.

이씨는 모든 조사를 다 마쳤다. 이제 입찰가만 정하면 된다. 급매가로 나온 금액은 2억800만원이라고 했다. 여기에 중개수수료 187만원(오피스텔은 업무시설에 해당돼 상한선이 0.9%다) 더하면 2억987만원이면 일반 매매로 살 수 있다는 것이다. 그럼 미납된 관리비 50만원과 최악의 경우 강제집행 비용 126만원(평당 7만원×18평)을 제하니 2억811만원이 나온다. 적어도 2억811만원보다 적은 값에 사야 손해는 없다는 얘기다. 이정재씨는 역세권에다 전용률도 높다는 점을 감안해 낙찰가를 2억16만원으로 정했다.

드디어 입찰일. 두 번째라 익숙한 듯했지만 긴장되는 건 마찬가지였다. 보증금과 신분증·도장을 챙겨 서울 남부지방법원으로 향했다. 도착하자마자 입찰하려는 물건이 혹시 변경이나 취하가 되진 않았는지 게시판을 살펴봤다. 변경된 사항은 없었다.

입찰표를 내고 자리에 앉아 결과를 기다렸다. 그가 입찰한 사건번호가 불렸다. 중간중간 앉아있던 사람들이 일어나 앞으로 나간다. 응찰자는 모두 5명. 예상보다 높은 경쟁률에 마음을 비워야 하나 하고 서 있는데 최고가 매수인으로 이씨를 부른다. 멍한 얼굴로 서 있자니 집행관이 입찰영수증을 건넨다.

입찰영수증을 건네 받고 밖으로 나오자 아주머니들이 에워싸며 명함을 쥐어준다. 명함을 살펴보니 경락잔금 대출 안내 명함이었다. 이씨는 건물 밖으로 나와 바로 여자친구에게 전화를 걸어 낙찰 소식을 알렸다. 낙찰소식을 전하자 여자친구는 회사에서 일하다 말고 환호를 질렀다.

저금리가 계속되고 전·월세금이 치솟으면서 오피스텔에 대한 관심이 커졌다. 서울 강남에서 분양하는 오피스텔은 청약경쟁률이 54대 1을 기록하기도 했다. 경매로 오피스텔을 싸게 구입하면 임대 수익과 시세 차익을 동시에 누릴 수 있어 경매시장에서 오피스텔의 인기는 높은 편이다. 아파트의 낙찰률이 30%대인 것에 비해 오피스텔의 낙찰률은 40%대 수준을 웃돈다.

오피스텔은 아파트처럼 임대나 매매에 대한 시세가 명확한 편이라 응찰 때 가격 산정이 비교적 쉽고 권리분석이 단순한 편이다. 유의할 점도 있다. 오피스텔은 업무용과 주거용으로 구분된다. 권리분석을 할 때 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법을, 업무용이면 상가임대차보호법을 적용 받는다.

임차인이 전입신고를 했다면 주거용, 전입신고를 하지 않거나 사업자등록을 했다면 업무용으로 본다. 사용 용도에 따라 규제가 달라지니 주의해야한다. 주거용은 주택 수에 포함되므로 종합부동산세와 다주택자양도세 중과 대상이 될 수 있다.

오피스텔을 고를 때는 전용률이 높고 관리비가 덜 나오며 준공연도가 오래되지 않은 물건이 좋다. 대중교통이 편리하고 역세권에 위치한 물건을 고르는 건 기본이다. 주변에 신축 오피스텔이 공급되면 임차인이 옮겨갈 가능성이 있으므로 주변의 오피스텔 공급계획도 점검해야 한다. 또한 주변의 임대료 수준과 공실률을 파악해 수익률을 계산하는 게 바람직하다.

주변 오피스텔 공급계획 따져 봐야경매물건 중 한 사건번호 아래 여러 개의 물건번호가 붙어 있는게 있다. 아파트 전체가 경매에 나온 임대주택, 분양이 잘 되지 않는 상가나 오피스텔, 건물의 소유자가 법인이었으나 회사가 부도난 경우 등이 이에 해당된다. 오피스텔의 경우 이렇게 한 건물에서 여러 호실이 나오는 경우가 비일비재 하다.

이렇게 한 오피스텔에서 여러 물건이 무더기로 경·공매로 나온 경우 가격이 정상으로 돌아오기까지 상당한 시간이 요구된다. 단기간의 시세차익을 기대하고 낙찰 받은 경매 참여자들이 조금 남는 수준에서 시세보다 싼 가격으로 팔 가능성이 크다. 실수요 목적이라면 살면서 가격이 회복되기를 기다릴 수 있지만 투자 대상으로는 좋지 않다. 특히 대출을 받아 무리하게 투자했다면 투자자금을 회수할 때까지 버티기 어렵다.

오래된 오피스텔이면 건물 관리상 문제가 있을 수 있다. 하자·보수에 문제가 생겨도 업체가 책임을 지지 않으므로 개별적으로 해결하는 불편함을 감수해야 한다. 낙찰 과정 역시 일반 경매보다 시간이 오래 걸려 일부 호실이 낙찰되더라도 전체가 다 낙찰된 후에야 배당일자를 잡기도 한다. 배당이 늦어지면 그만큼 명도기간이 길어지고, 경매를 끝내는 시일이 늦어질 수 있으니 입찰 전에 주의해야 한다.