분양형 호텔 및 레지던스 상품 … 운영사·수익률·지급방식·용도전환 꼼꼼히 살펴야

최근 부동산 시장에서 분양형 숙박상품이 화제다. 서울 강남의 아파트 모델하우스 촌을 둘러보면 곳곳에 분양형 호텔 및 레지던스 상품 전시관이 문을 열고 투자자를 모집하고 있다. 서울·수도권은 물론 대구와 부산, 제주 등 전국 주요 도시에서 분양 중이다. 오피스텔이나 소형 아파트는 세입자가 바뀔 때마다 내는 중개수수료 때문에 추가 지출이 생기지만 분양형 숙박상품은 ‘복비’ 지출이 없다는 것도 장점이다. 개별 등기이전이 가능하기에 적절한 시점에 쉽게 되팔 수도 있다.

직접 찾아가서 눈으로 확인해야좋은 상품이지만 주의할 점도 많다. 분양업체는 1억~2억원의 소액투자로 안정적인 수익을 올릴 수 있다며 투자자를 유혹한다. 하지만 기존 아파트나 오피스텔과 달리 공신력 있는 기관에서 수익을 검증한 사례를 찾기 힘들다.

실제 거래도 그리 활발한 편이 아니다. 어느 상품이나 투자를 권하는 사람들은 상품의 장점을 부각한다. 예컨대 객실 300개인 호텔인데 하루 객실료를 10만원으로 잡고 객실을 100% 가동하면 월 9억원의 매출을 올릴수 있다. 숙박료로만 1년에 108억원을 챙길 수 있다는 식이다.

하지만 국내에서 객실을 100% 가동하는 호텔은 극소수에 불과하다. 주말에는 100% 객실 판매가 되더라도 주중에는 빈 객실이 넘쳐난다. 더구나 고시된 숙박료가 10만원이라도 여행사에게 도매에 판매하는 객실료는 이보다 크게 낮다. 이런 호텔 비즈니스를 잘 모르는 사람이라면 분양업자들의 유혹에 그대로 넘어갈 수 있다.

문화체육관광부가 운영하는 ‘관광정보지식시스템’에 따르면 2012년 국내 호텔 이용률(가동률)은 64.7%에 불과하다. 이 중 인천이 79.9%로 가장 높고, 다음으로는 서울(78.9%)·제주(76%) 순이다. 나머지는 70% 이하다. 성수기 호텔 이용률은 90%대에 육박하지만 평상시에는 빈방이 많다는 얘기다. 호텔 공급이 늘면서 경쟁이 더욱 치열해진데다 기대 수익이 떨어질 수도 있다는 분석도 있다.

성공 투자를 위해서 꼭 챙겨야 하는 목록이 있다. 분양 호텔의 모델하우스를 직접 방문하고, 가능하다면 현장 답사를 다녀와야 한다. 1억~2억원이나 되는 상품을 계약하는데 이런 노력마저 안 한다면 투자가 아닌 요행을 바라는 것이다. 투자자 스스로 괜찮다는 반응이 나오지 않는 객실은 여행객이 두 번 다시 안 찾을 객실이다. 현장 조사 역시 여행사와 여행객 입장에서 괜찮은 입지인지 판단하는데 중요한 근거가 된다.

분양형 숙박상품은 크게 호텔형과 서비스드 레지던스형으로 나뉜다. 호텔형은 기본적으로 여행객이 투숙을 하고 관련된 부대시설을 이용하는 것이다. 레지던스는 객실 내 세탁기와 취사시설을 구비해 놓는다. 기존 콘도미니엄과 유사하다고 보면 된다. 출장으로 여행을 하는 비즈니스 트립인 경우 호텔을 선호하지만, 가족 단위 여행객은 세탁이나 취사를 직접 할 수 있고 투숙 인원조절이 가능한 레지던스를 선호한다.

해외에는 보편화 됐지만 국내에는 레지던스가 많은 편이 아니다. 국내에 레지던스가 처음 보급될 당시만 해도 지금과 같은 분양형 호텔식으로 영업을 했다. 기본적으로 여행업에 대한 정보와 지식도 중요한 요소다. 투자에 앞서 관심 물건의 운영사가 어디인지 확인해야 한다. 흔히 아파트나 오피스텔 신규 분양을 받을 때 시공사와 시행사, 자금관리(신탁사) 등은 기본 확인 사항이다. 하지만 분양형 호텔의 경우 일반 투자자는 무엇을 확인할지 잘 모른다.

일부에서는 세계적인 호텔 체인의 브랜드를 내걸기도 하는데, 이 브랜드의 체인 본사에서 운영까지 개입하는지 반드시 확인해야 한다. 분양형 호텔은 운영사가 호텔을 운영해 벌어들이는 돈으로 투자자들에게 정해진 수익을 내놓고 나머지는 소유주와 운영사가 배분하는 방식이다. 호텔 운영사가 적자를 낸다면 기대한 수익을 못 거둘 수도 있다.



투자 후 호텔 브랜드 바뀌는 일도특정 호텔의 브랜드를 사용하더라도 운영은 맡지 않는 경우도 있어 주의가 필요하다. 예컨대 수도권의 한 분양 호텔의 경우 준공 전 마케팅에만 특정 호텔 체인 브랜드를 사용하다가 준공 후에는 다른 브랜드로 간판을 바꿔 단 적이 있다. 호텔 소유주가 분양 마케팅에만 해당 브랜드를 사용한 것이다. 이유인즉 이런 체인 호텔은 브랜드 사용료 등 별도의 로열티를 징수한다.

실제 운영을 하는 상황에서 매출의 일부를 브랜드 사용료로 내는 것이 부담되기 때문에 계약을 해지한 것이다. 이외에 브랜드만 빌려 쓰고 실제 운영은 다른 곳이 하는 경우도 있다. 유명 브랜드라고 해도 그 호텔 체인 수준의 서비스가 제공될 것으로 생각한다면 오판이다. 차라리 지방의 중소 호텔이 책임지고 관리하는 곳이 더 나을 수도 있다. 수익률에 대한 계약조건도 꼼꼼히 따져야 한다.

최근 분양하는 호텔이나 레지던스는 5~14%의 수익률을 제시한다. 초기 분양을 위해 과도한 수익률을 제시하는 곳도 있는데 대개 1년~3년 후 재계약 시점을 제시한다. 이후 수익률이 줄어들 수 있기 때문에 계약조건을 꼼꼼히 체크해야 한다. 지급방식도 월 단위인지, 연 단위인지 운영사에 대한 페널티 조항이 있는지도 따져봐야 한다. 기본적으로 호텔 객실은 매일 사용하는 사람들이 달라지기 때문에 가구나 가전제품을 주기적으로 보수하거나 교체해야 한다. 이에 대한 의무가 분양계약자에게 있는지 운영사에게 있는지도 점검해야 한다.

분양식 호텔이나 레지던스는 각 호 또는 실의 소유자가 사업자가 아닌 개인투자자다. 숙박객의 과실은 운영사가 진다. 하지만 시설 노후화에 대한 리모델링 책임은 기본적으로 투자자가 진다. 예를 들면 벽지 교체 비용 등을 분양계약자에게 2년~3년에 한번씩 부담하게 하는 곳도 있고, 운영사가 책임지는 곳도 있다. 시설보수비에 따라 수익률에도 변화가 있다.

오피스텔의 용도 전환 내역도 세심히 살펴야 한다. 몇 년 전 서울의 한 오피스텔은 초기 분양에 실패해 시행사가 레지던스로 전환해 새로운 분양마케팅을 벌였다. 확정수익률 등을 제시했지만 전문가들 사이에서는 불안하다는 평가를 받고 있다. 과거 레지던스 붐이 일었을 당시 유사한 사례로 법적 다툼이 일었기 때문이다.

오피스텔에 실제 입주하려던 사람들은 최초 목적과 달리 숙박시설로 사용되자 레지던스 소유주를 고발했고, 법적 처벌을 받은 경우도 있었다. 분양자들은 주거 또는 업무, 임차용으로 분양을 했는데, 주변에 여행객이 북적거리자 생활이나 업무에 불편함을 느끼고 문제를 제기한 것이다. 일반적으로 오피스텔 등으로 분양했다가 숙박용으로 용도를 전환하려면 사전 계약자들에게 동의를 구해야 한다.

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