‘2014년 부동산 총정리’ - 분양 확대로 건설사 실적 긍정적

7월 셋째 주 핫 클릭 리포트로 김형근·김재윤 메리츠종금증권 애널리스트가 작성한 ‘2014년 부동산 총정리’를 뽑았다. 이 보고서는 금융정보업체 에프앤가이드 집계 결과 7월 8~15일 조회수 1위(460회, 7월 1일 이후 작성 기준)를 기록했다. 다음은 보고서 요약.

올해 국내 부동산 시장은 실수요자의 신규 분양시장 중심으로 주택 구매가 늘어날 것으로 보인다. 또 서울 강남을 중심으로 사업성 있는 재건축 시장이 활성화할 것으로 전망된다. 재건축 시장이 본격적으로 열릴 경우 이주 가구가 늘어나면서 전세가격은 지속적으로 상승할 것이다.

마지막 남은 세 가지 부동산 규제의 향방이 주목된다. 재건축 초과이익 환수제 폐지, 분양가 상한제 탄력 운영, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 논의 중이다. 국회 통과와 여·야 합의 여하에 따라 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 이 규제들이 완화될 경우 부동산 시장이 지속적으로 확대될 것이다.

부동산 시장도 수요와 공급의 법칙에 따라 가격이 형성된다. 현재는 주택의 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바뀌는 상황이다. 이에 따라 부동산 시장 예측은 더욱 어려워졌다. 향후 주택시장의 공급계획과 정부의 부동산 정책으로 부동산 시장을 전망하고, 주택시장의 수요를 예측하는 방법의 기초인 주택 구매심리를 통해 분석해야 한다.

리츠·임대사업 활성화 호재부동산 수요는 회복되는 모습이다. 무주택 가구인 동시에 주택구매 여력이 있는 가구수는 144만 가구로 집계된다. 채무상환 부담이 없는 가구다. 부동산 수요 대상 중 65%가 지난해에 비해 올해 부동산 시장이 비슷하거나 조금 좋아질 것이라고 전망했다.

주택 구매 선호도 중에서는 신규 분양이 60%로 가장 높았다. 지속적으로 전세가격이 상승하면서 매매가격이 하락할 거라고 전망한 주택 수요자가 74%다. 주택의 거주비용을 따져보면 주택 구매가 전세보다 유리한 상황이다. 저금리가 유지되고 있어 실수요자가 늘어날 것으로 보인다.

건설사에게도 희소식이다. 올해 신규 분양시장 확대로 장기 미착공 프로젝트파이낸싱(PF) 금액이 축소되고 미분양 세대가 감소했다. 현재 미분양은 대형 평수와 고분양가로 공급된 일부 지역 물건이다. 이 역시 리츠사업과 임대주택 활성화에 따른 임대사업으로 전환이 가능해 우발 손실이 미비하다. 이에 따라 건설사들의 주택 관련 리스크는 최소화됐다고 본다.