전국 미분양 가구수 두 달째 감소 … 시세보다 분양가 낮으면 의심해봐야

경기도 하남시에서 전세를 살고 있는 김모(34)씨는 내년 말 재계약 시점에 맞춰 내 집 마련을 할 계획이다. 정부의 대출 규제가 더욱 심해질 수 있고 미국의 금리 인상도 임박했기 때문이다. 그렇게 되면 제대로 대출을 받을 수 있을지 불확실한데다 대출이자 부담도 늘어 가급적 싼 아파트를 찾아야 한다. 김씨는 “대규모 입주가 시작됐거나 계약금 부담이 적고 금융 혜택을 받을 수 있는 미분양 아파트 단지를 찾고 있다”고 말했다.

최근 미분양 아파트가 실수요자들의 내 집 마련의 대안으로 관심을 모으고 있다. 미분양 아파트는 건설사가 청약 당첨자를 대상으로 한 계약 기간에 모두 팔지 못하고 물량이 남은 단지다. 때문에 수요자들은 청약 경쟁을 하지 않아도 되고 건설사들이 물량을 팔기 위해 기존 분양 조건보다 완화해 내놓는 만큼 초기 자금 부담을 줄일 수 있다. 미분양 단지를 선택하는 실수요자들이 늘면서 물량도 줄고 있다. 국토교통부에 따르면 전국 미분양 주택은 9월 말 현재 6만700가구로 전월(6만 2562가구)보다 3% 줄었다. 수도권에서도 감소세다. 경기도청에 따르면 지난 9월 미분양 가구(준공 후 아파트 포함)는 1만 6296가구로 전달에만 1564가구가 팔렸다.

현재 수도권에서 다양한 금융 혜택은 물론 대형 건설사의 브랜드 프리미엄까지 누릴 수 있는 아파트가 적지 않다. 대림 산업은 경기도 의왕시 내손동에 위치한 ‘내손 e편한세상’ 잔여 세대를 분양 중이다. 전용 84㎡형 규모를 분양하는데 초기 계약금을 분양가의 5%로 줄였고, 중도금 60%도 전액 무이자로 지원하고 있다. 경기도 용인시 성복지구에 자리한 ‘성복힐스테이트’와 ‘성복자이’아파트도 회사 보유 세대를 할인 분양하고 있다. 분양 조건은 두 가지다. 최초 입주금액 1억원을 납부하면 최대 3년간 잔금을 무이자로 유예할 수 있다. 두 번째는 2년 간 살아보고 구매하는 체험 분양이다. 체험 분양의 경우 주변 전세 반값 수준의 입주금을 내고 2년 동안 살아본 후 환불 또는 구매를 결정하는 것이다.

이 같은 금융 혜택으로 미분양 딱지를 뗀 단지도 있다. 경기도청에 따르면 지난해 10월 경기도 용인시에 분양한 ‘광교상현 꿈에그린’ 84㎡형은 지난 8월까지 24가구가 미분양이었다. 그러나 중도금 무이자를 제공하는 등의 혜택을 내놓으면서 10월에 모두 팔렸다. 미분양 단지이지만 개발 호재가 있거나 교통 입지가 좋은 미분양 아파트의 경우 웃돈도 기대해볼 수 있다. 서울 서초구 반포동에서 지난해 11월 분양한 반포래미안아이파크는 미분양으로 수개월 간 고전했지만 지금은 웃돈을 얹어야 살 수 있는 단지로 전세가 역전됐다.

국토교통부 실거래가에 따르면 이 단지는 최근 84㎡ 33층이 15억4000만원에 거래돼 분양가(14억9400만원)보다 5000만원 올랐다. 지난 6월 입주한 인천 남구 용현학익지구의 ‘인천 SK스카이뷰’도 2013년 분양 당시만 해도 미분양이 많아 골머리를 앓았던 곳이었다. 그러나 지난 2월 수인선 인하대입구역이 개통하면서 3번 출구 역세권 단지가 되면서 상황이 달라졌다. 현재 평형대별로 적게는 3000만~1억원가량의 웃돈이 붙었다.

이처럼 전문가들은 잘만 고르면 진흙 속의 진주를 발견할 수 있다고 말한다. 가령 준공 후 미분양 아파트의 경우 단지가 조성돼 있는 만큼 빠른 입주가 가능하고 수요자들이 직접 완성된 집을 보고 동·호수를 직접 지정할 수 있다는 장점도 있다. 양지영 리얼투데이 리서치센터장은 “부동산 경기가 회복되기 전인 1~2년 전 분양한 단지는 현재보다 분양가가 낮고 대형 건설사들이 시공한 아파트는 기본적으로 브랜드 프리미엄을 그대로 누릴 수 있다”고 말했다.

당분간 미분양 단지에 대한 관심은 이어질 것으로 보인다. 9월부터 아파트의 중도금 대출이 까다로워 지면서 대출 여력이 줄어든 수요자들이 미분양 아파트에 관심을 가질 수 있어서다. 여기에 정부가 미분양 대책의 일환으로 마련한 미분양관리지역 제도의 영향도 받을 것으로 보인다. 이는 아파트 분양 때 미분양이 다량 쌓일 것으로 우려되는 지역을 선정해 주택 수급 균형을 맞추는 정책이다.

때문에 미분양관리지역으로 지정된 지역에서는 당분간 신규 분양이 불확실해지면서 새 집을 마련할 수 있는 마지막 기회가 될 수 있다. 미분양관리지역으로 포함된 나주시에서는 남평강변 도시의 ‘남평 양우내안애 리버시티 2차’의 막바지 분양이 진행 중이다. 이 단지는 초기 계약금 5%, 중도금 60% 무이자, 잔금 30%으로 최저 금액 850만원이면 입주 시까지 추가비용이 발생하지 않는다. 미분양 단지는 실수요자 입장에서 초기 자금 부담을 덜 수 있지만 고르기 전에 따져봐야 하는 것도 있다. 먼저 분양가가 시세보다 낮으면 의심해 볼 필요가 있다. 최근 수요자 모집을 위해 분양사기도 일어나고 있다. 최근 KB부동산신탁은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 ‘하이파크시티 신동아 일산 파밀리에’ 분양 대행사를 사칭해 분양광고를 하고 매수자를 모집한 사례가 있다며 인터넷 홈페이지를 통해 주의를 당부하는 공지글을 올렸다. 경기도 용인시 처인구의 ‘용인 행정타운 두산위브’에 대해서도 분양 대행사나 일괄 매수자를 사칭하는 경우가 있는 것으로 알려졌다. 이 아파트는 2011년 분양에 나섰지만 아직까지 미분양을 해소하지 못했다.

두 번째로 미분양 단지 주변 교통·교육시설 등 입지 여건을 살펴봐야 한다. 양지영 센터장은 “미분양 아파트라도 기반시설을 갖추고 유입이 꾸준한 곳은 집값 상승 가능성이 있다”고 말했다. 미분양 아파트가 일정 규모를 갖추고 있는지도 살펴보는 게 좋다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “1000가구 이상 대단지 아파트는 거래량이 많기 때문에 손바뀜이 잦아 가격이 오를 여지가 있다”면서도 “미분양 물량이 과다한 대단지 아파트는 준공 후 미분양 우려도 있다”고 조언했다.

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