문화·예술·쇼핑 1번지 옛말, 내국인도 외면... 서울시, 명품 거리 탈바꿈 위한 프로젝트 착수

지난 5월 18일 오후 3시 서울 지하철 2호선 을지로입구역과 4호선 명동역을 이어주는 명동거리. 평일과 주말 가리지 않고 외국인 관광객으로 번잡했지만 이날은 한가했다. 과거에 비하면 썰렁하기까지 했다. 중국이 한국의 고고도미사일방어(THADD·사드) 체계 배치에 반발해 방한 금지령을 내리면서 유커(중국인 관광객)가 확 준 탓이다. 임대료는 비싼 데 매출이 급감하면서 문을 닫은 상점도 눈에 띈다. 새로운 임차인을 찾지 못해 비어 있는 상가도 보였다. 이런 상황은 통계로도 확인된다. 한국감정원에 따르면 지난해 4분기 5.1%였던 명동의 중대형 상가 공실률(신표본 기준)은 올해 1분기 5.5%로 상승했다. 한국감정원 측은 “유커 급감 등으로 매출이 크게 줄어든 영향”으로 풀이했다.

한국의 문화·예술·쇼핑 1번지로 통하던 명동이 흔들리고 있다. 명동은 일제 강점기부터 서울의 대표 번화가였다. 이후 수십 년간 문화·예술의 중심지였고, 패션·주얼리 상점을 앞세워 유행을 선도했다. 그러다 1990년대 후반부터 강남구 청담·압구정동 등지에 밀려 입지가 좁아졌다. 쇠퇴하던 명동을 되살린 건 외국인 관광객이었다. 명동은 2000년대 중반부터 중국 등 아시아권 관광객이 몰리면서 다시 붐비기 시작했다. 지난해에는 900만 명이 넘는 외국인 관광객이 명동을 찾았다. 서울을 방문하는 관광객의 80% 이상이 명동을 찾는다는 게 서울시의 설명이다. 방문객 중 절반 가량은 유커였다. 그랬던 유커가 빠지면서 명동이 통째로 흔들리고 있는 것이다. 유커의 빈자리를 말레이시아 등 동남아와 일본·미국인 관광객 일부가 채우고 있지만 역부족이다.

그런데 2017년 현재 명동의 가장 큰 문제는 유커의 빈자리가 아니라는 목소리가 커지고 있다. 명동 자체가 문제라는 지적이다. 명동 고유의 정체성을 잃으면서 위기를 자초했다는 것이다. 유커가 늘면서 명동은 중저가 상권 이미지가 굳어지기 시작했다. 실제로 명동엔 유커가 즐겨 찾는 중저가 화장품 브랜드 매장만 150여 개에 이른다. 딱 10년 전인 2007년 27곳에 비해 5배가량으로 증가했다. 명동에 들어선 건물이 580여 개 동이니 3곳 걸러 한 건물에 화장품 매장이 들어서 있는 셈이다. 명동 메인 거리라 불리는 명동8길은 네이처리퍼블릭을 시작으로 카버코리아의 AHC, 마스크팩전문숍, 토니모리, 라네즈, 더페이스샵, 이니스프리, 아리따움 등 중저가 화장품 매장뿐이다. 화장품 매장 사이 인도는 먹을거리 위주의 노점상이 차지했다. 명동8길뿐 아니라 명동의 핵심 거리인 명동로(눈스퀘어~가톨릭회관), 1번로(유네스코회관~한성화교소학교), 중앙로(밀리오레 건물~을지로), 3번로(외환은행 본점~명동역)가 모두 똑같다. 유커가 한국의 중저가 화장품을 선호하면서 화장품 브랜드들이 경쟁적으로 명동에 매장을 낸 것이다. 일부 화장품 브랜드는 명동에만 10개의 매장이 있다.

화장품 브랜드가 앞다퉈 점포를 늘리면서 상가 임대료만 급등했다. 한국감정원 조사 결과 명동의 상가 임대료는 1㎡당 평균 27만7200원으로 서울 평균(5만9200원)의 5배 수준에 이른다. 강남권 주요 상권인 강남대로(13만8700원), 도산대로(4만4600원), 청담(6만8900원) 등지와 비교해도 압도적인 수준이다. 상황이 이렇다 보니 패션브랜드, 패스트푸드점, 음료전문점은 밀려나 설 자리를 잃었다. 지난해 음료전문점인 스무디킹이 국내 첫 매장이자 명동 1호점 문을 닫았고, 앞서 패션브랜드인 BSX 등이 명동 매장을 접었다. 이들이 떠난 상가에는 어김없이 화장품 매장이 들어섰다.

그러는 사이 명동은 서울의 문화·예술·패션을 주름잡던 시절의 모습을 잃어갔다. 정체성을 잃자 내국인 관광 수요는 급감했다. 서울시와 명동관광특구협의회에 따르면 지하철 4호선 명동역의 1일 평균 이용객 수는 2011년 10만9409명에서 2014년 9만 명으로, 2015년 8만3357명으로 매년 줄고 있다. 4년 사이 23% 정도 감소한 것이다. 대부분의 유커가 관광버스나 도보로 명동을 찾는다는 점을 감안하면 내국인의 발길이 크게 줄었다는 것이 서울시의 분석이다.

내국인 관광객에 대한 서비스도 나빠지고 있다. 명동관광특구협의회의 한 관계자는 “손님 대부분이 유커다 보니 중국어를 구사할 수 있는 조선족 직원을 고용하는 등 서비스도 유커에 맞출 수밖에 없다”며 “그러다 보니 내국인이나 다른 외국인에 대한 서비스의 질이 떨어질 수밖에 없다”고 말했다. 18일 명동의 한 커피브랜드 매장에서 만난 심모(41)씨는 “요즘 중국인이 좀 줄었다고 해서 나와 봤는데 다시는 오고 싶지 않다”며 “화장품 가게만 있고 지나친 호객행위에 비위생적인 먹을거리 노점상만 가득하다”고 말했다.

중국인도 명동이 중국화 되어가는 것을 느끼고 있다. 화장품 가게 종업원으로 일하는 한 중국인은 “인근 매장 종업원도 다 중국어를 쓰고 중국인이 많다 보니 여기가 서울이 아닌 중국이라는 착각이 들기도 한다”고 말했다. 유커를 비롯한 외국인 관광객이 넘치는 상황에서 내국인 관광객이 준 것은 별일 아닌 것 같지만 장기적으로 명동의 경쟁력을 떨어뜨릴 수밖에 없다. 이 때문에 이번 기회를 통해 명동의 정체성을 복원해 내국인 관광객을 늘려야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 상업용부동산컨설팅 회사인 인사이트그룹의 이기태 대표는 “내국인이 외면하는데 외국인 관광객이 꾸준히 올 리 없다”고 지적했다. 위기를 느끼는 서울시도 적극 나서고 있다. 시는 최근 ‘지속가능한 명동지역 발전방안 수립 연구용역’을 진행했다. 프랑스 파리 샹젤리제 거리와 일본 도쿄 롯폰기 힐스의 성공 사례를 모델로 명동을 문화와 예술을 아우르는 명품 거리로 조성하겠다는 게 서울시의 구상이다. 서울시는 현재 연구용역 결과를 토대로 구체적인 실행 방안을 구상 중이다. 서울시 관계자는 “명동의 지속적인 성장과 활력을 견인할 수 있는 발전 방안을 마련하겠다”며 “연차별 사업 로드맵을 마련하고 민관이 역할을 분담할 것”이라고 말했다. 시는 남대문시장∼명동∼예장자락에 보행 네트워크를 구축해 상권을 재구조화하고, 명동국립예술극장 운영 개선과 더불어 야간에 공동화되는 현상을 막기 위한 문화예술 프로그램 활성화 방안도 마련할 계획이다.

이미 내국인을 겨냥한 대형 상가 점포도 나오고 있다. 명동의 주요 입구인 명동성당 맞은편 옛 중앙극장 자리에 들어선 대신파이낸스센터 내 상가가 대표적이다. 대신파이낸스센터(지하 7층 지상 26층) 내 상가는 지하 3층~지상 3층 규모로 점포는 대부분 내국인에게 인기를 끌고 있는 업종 위주로 구성했다. 로비에는 두 개 층에 걸쳐 2만여 권을 수용할 수 있는 도서관 등으로 꾸며 시민에게 일부 개방할 계획이다.

이 빌딩과 명동성당 사이엔 명동 유일의 녹지공간이 조성돼 명동 관광객의 쉼터 역할을 할 전망이다. 명동관광특구협의회도 화장품에만 집중된 상권을 해소하고 상권을 고급화하기 위한 다양한 방안을 논의 중이다. 이기태 대표는 “내국인 중심의 선순환 구조를 만들어야 상권의 지속적인 활성화가 가능하다”며 “명동을 바꾸기 위해선 2015년 메르스(중동호흡기증후군) 사태 때처럼 자발적인 임대료 인하 등 건물주의 적극적인 동참도 필요하다”고 말했다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지