9·13 대책 이후 거래만 끊겨… 지방은 다시 침체 주도

2018년 4분기, 주택시장은 일찌감치 겨울잠에 빠져들었다. 정부의 9·13 부동산 종합 대책 이후 주택시장은 사실상 거래가 끊겼다. 사려는 사람도, 팔려는 사람도 급감했다. 뜨거웠던(?) 2018년은 그렇게 일찌감치 문을 닫았다. 2018년 주택시장은 사실 서울 집값만 오르는 양극화 현상이 뚜렷했다. 지방은 정부의 부동산 규제에 직격탄을 맞고 일찌감치 쓰러졌다. 하지만 서울은 연초부터 뜨겁다 못해 펄펄 끓었다. 강남권(서초·강남·송파구)은 물론 마포·용산 등지는 자고 나면 집값이 수억원씩 올라 있었다. 집값이 ‘미쳤다’는 아우성이 곳곳에서 터져 나왔다. 정부는 양도소득세 중과세가 시행되면(4월) 불길이 잡힐 것으로 예상했지만, 오히려 이게 서울 주택시장에 기름을 부었다. 양도세 중과로 매물이 사라지면서 강남권은 물론 강북권으로까지 집값 불안 불길이 번진 것이다. 깜짝 놀란 정부는 허둥지둥 부동산 규제책을 내놓는다. 그렇게 나온 게 9·13 대책이다.

9·13 대책을 통해 정부는 종합부동산세를 노무현 정부 수준으로 강화했다. 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 1주택자의 대출도 사실상 막았다. 종부세를 강화해 ‘집 부자’를 옥죄고, 돈줄을 차단해 집이 있는 사람이 또 주택 구매에 나서는 것을 차단한 것이다. 정부가 시장에 던진 메시지는 ‘집을 한 채 이상 사지도, 보유하지도 말라’는 것이다. 9·13 대책 이후 시장은 빠르게 얼어붙었다. 매수자는 집값이 내릴 것으로, 매도자는 일단 지켜보자며 매매시장에서 발을 뺐다. 매매시장이 텅 비면서 부동산중개업소를 환화게 비추던 불빛도 하나 둘 꺼졌다. 통계상으로는 9·13 대책 이후 서울 집값이 내린 것으로 나타나지만, 막상 인기 지역은 그렇지도 않았다. 거래가 끊긴 것일 뿐 매도호가(부르는 값)는 9·13 대책 전이나 후나 별반 차이가 없었다. 그렇다면 2019년 서울 집값은 과연 내릴까?

2019년 주택시장은 전반적으로 약세를 보일 것이라는 전망이 우세하다. 정부 규제와 입주 물량 증가, 기준금리 인상 등이 2019년에도 영향을 미칠 것이라는 예측이다. 우선 주택시장에서는 종합부동산세 강화를 골자로 한 정부의 9·13 대책이 힘을 발휘하고 있다. 9·13 대책 이후 주택 매매거래가 급속히 줄었다. 국토교통부에 따르면 9·13 대책 직후인 9월 13일부터 10월 11일까지 신고된 서울 아파트 매매 거래량은 675건(계약일 기준)에 그친다. 대책 이전 29일 간 거래량(1만1144건)의 6.1% 수준이다. 매매거래지수도 한 자릿수에 머물고 있는데, 이는 사실상 거래절벽 상태를 의미한다. KB국민은행에 따르면 11월 26일 기준 전국의 매매거래지수는 6을 기록했다. 서울만 놓고 보면 1.8이다. 매매거래지수는 주택 거래의 활발함을 나타내는 지표로 100을 넘어설수록 거래가 활발하고, 100 아래로 내려갈수록 거래가 한산하다는 의미다. 주택시장에서는 “정부의 연이은 강공이 유효했다”는 평가와 함께 2019년 상반기까지는 이 같은 분위기가 이어질 것으로 보고 있다.

여기에 2019년에도 적지 않은 물량이 새로 입주한다. 부동산정보회사인 부동산인포에 따르면 2019년 전국에서 37만여 가구가 새로 집들이를 한다. 이는 2018년 45만6681가구보다 약 18% 감소한 것이지만, 2017년 39만7000가구가 집들이를 한 점을 감안하면 최근 3년 간 연평균 40만 가구가 입주한 셈이다. 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)에서는 2018년 1만5700여 가구보다 소폭 증가한 1만5912가구가 입주한다. 신규 입주 물량이 늘면 무엇보다 전세시장이 안정된다. 최근 몇 년 간 주택가격을 밀어올린 전세가격이 내려갈 여지가 생기는 것이다. 실제 2017년부터 이어진 신규 입주 물량 증가로 2018년 전세시장은 대체로 안정세를 보였다. 일부 지역에서는 전세가격이 크게 내렸는데, 이 영향으로 서울은 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율인인 전세가율이 5년여 만에 60% 밑으로 떨어졌다.

KB국민은행에 따르면 2018년 10월 말 기준 서울 아파트 전세가율은 59.6%로 60%의 벽이 깨졌다. 서울 아파트 전세가율이 60% 미만으로 내려간 것은 2013년 9월 59.1%를 기록한 이후 5년 2개월 만이다. 서울 아파트 전세가율은 2013년 10월 60.1%를 시작으로 60%대를 회복한 이후 2016년 5월 역대 최고인 75%까지 올랐다. 당시 주택경기 회복을 위한 각종 규제 완화로 집값이 오르기 시작했으나, 세계 경기 침체 이후 신규 입주 물량 감소 여파로 2015년부터 매매가격보다 전세가격이 더 많이 뛰면서 전세가율도 치솟은 것이다. 그러나 2018년 1월 69.3%로 다시 60%대로 내려온 후 1년이 채 안 돼 50%대로 하락했다. 전문가들은 최근 몇 년 간 주택 매매가격을 밀어올린 게 전세가격이었던 만큼 전세시장이 안정되면 매매가격 상승세도 주춤할 것으로 내다본다. 기준금리 인상도 주택시장에는 악재가 될 가능성이 크다. 금리를 인상하더라도 실물경기가 그나마 받쳐준다면 인상 충격을 소화할 수 있지만, 현재 상황은 그렇지 않기 때문이다. 실물경기가 급속히 얼어붙을 가능성이 커 금리 인상이 주택시장에 미칠 악영향은 생각보다 더 크게 나타날 수 있다. 가뜩이나 신규 입주 물량이 많은데, 대출 규제로 대출 자체도 안 되는 상황에서 실물경기 침체로 실수요까지 위축되면 일부 지역에서는 역(逆)전세난이나 주택가격 하락으로 홍역을 치를 수도 있다. 상황이 이렇다 보니 전문기관들은 대체로 2019년 주택시장은 2018년에 비해 더 쪼그라들 것으로 예측한다. 주택산업 연구원은 ‘2019년 주택시장 전망’ 보고서를 통해 2019년 전국 주택 매매가격은 2018년보다 0.6%, 전세가격은 1% 내릴 것으로 내다봤다. 건설산업연구원도 2019년 전국 주택 매매가격이 2018년보다 1.1%, 전세가격이 1.5% 하락할 것으로 전망했다. 건산연 측은 “세계 통화정책과 자산시장, 거시경제 여건 등을 종합할 때 2019년 주택시장의 나홀로 상승세가 종료될 가능성이 크다”며 “2019년은 거시경제 상황이 자산시장을 압도할 것”이라고 분석했다.

하지만 이건 어디까지나 전국 평균치다. 서울만 놓고 보면 얘기가 달라진다. 전문기관들도 서울은 2019년에도 상승세를 보일 것으로 예상한다. 주산연은 “2019년 서울 주택가격은 2018년에 비해 크게 둔화할 것으로 보이지만, 잠재된 상승압력 요인으로 매매가격이 1.1% 상승할 것”이라고 밝혔다. 주산연은 2018년 서울 주택가격 상승률이 6.2%에 이를 것으로 추정했다. 비록 상승폭이 2018년에 비해 6분의 1 수준으로 확 줄겠지만, 여전히 상승세를 이어갈 것이라는 예측이다. 주산연은 “정부 규제 효과가 가시화하겠지만 공급 부족과 새 아파트 선호, 풍부한 시중 유동성, 낮은 자가 점유율 등 상승 요인이 여전해 언제든지 집값이 다시 오를 수 있다”고 내다봤다.

실제 주택 공급 사전지표인 인허가·분양은 2018년 들어 급감했다. 이 때문에 향후 공급 부족 우려가 커지고 있는 상황이다. 국토부 조사 결과 2018년 1~10월 서울 주택 인허가 물량은 4만8066가구로 2017년 같은 기간 8만9283가구보다 46.2% 줄었다. 같은 기간 분양 물량도 48.5% 급감했다. 건산연도 비슷한 전망을 내놓았다. 다만 건산연은 서울 주택가격만 따로 떼어 구체적인 수치를 내놓지 않았다. 대신 서울과 경기도·인천을 묶어 0.2% 내릴 것으로 예측했는데, 경기·인천에 비해 서울의 주택 매매가격이 강세인 만큼 내년에도 서울은 오를 것으로 전망과 크게 다르지 않다. 실제로 연구원 측도 “부동산시장이 전반적으로 어렵고, 경기 여건도 낙관할 수 없는 상황이며, 수요억제책이 빈틈없이 작동하고 있다”면서도 “그럼에도 서울 집값이 상대적 강세를 유지할 것”이라고 밝혔다.

유동성도 풍부하다. 특히 2019년에는 25조원가량의 토지 보상금이 풀릴 전망이다. 정부가 지난해 주거복지로드맵에서 신규 공공주택지구로 선정한 성남 금토지구(58만3581㎡)와 성남 복정1·2지구(64만5812㎡) 등지가 지구계획 수립을 거쳐 2019년부터 본격적으로 토지보상을 시작하기 때문이다. 그동안 중단됐던 도시첨단산업단지를 비롯해 과천 주암지구(92만9080㎡) 등 기업형임대주택 공급촉진지구도 지구계획을 변경하고 토지보상에 돌입한다. 부동산개발 정보업체인 지존에 따르면 2019년 토지보상 규모는 약 25조원에 이른다. 2009년(34조8554억원) 이후 최대 규모다. 토지보상금은 통상적으로 상당 부분이 다시 부동산시장에 흘러들기 때문에 토지보상 규모에 따라 부동산시장이 불안해지는 예가 많았다. 하지만 지방 부동산시장이 위축되고 있는 상황이어서 전문가들은 토지 보상금이 서울이나 수도권 등 일부 지역으로 쏠릴 수 있다고 우려한다. 만약 어떤 이유로든 2019년 서울 주택가격이 다시 상승폭을 키워간다면 정부의 추가 부동산 규제가 나올 수 있다. 남은 규제 카드 중에서 가장 눈길을 끄는 건 이해찬 더불어민주당 대표가 언급했던 토지공개념 도입이다. 토지의 공공성이나 합리적 이용을 위해 필요할 경우 정부가 권리나 사용을 제한할 수 있는 제도다. 미국 경제학자 헨리 조지가 19세기에 처음 꺼내든 개념으로 국내에서는 부동산 투기 열풍이 불던 1989년 노태우 정부 때 도입한 적이 있다. 당시 택지 소유 상한, 토지초과 이득세, 개발이익환수 등에 관한 법률 등 이른바 토지공개념 3법이 제정됐다. 하지만 헌법재판소는 사유재산권과 충돌한다는 이유로 토지공개념을 인정하지 않았고, 토지초과이득세법과 택지소유상한제에 위헌 결정을 내리기도 했다. 이 때문에 정부나 여당 입장에서 쉽게 꺼내기는 힘든 카드다. 이 밖에 재건축 가능 연한을 현행 30년에서 40년으로 늘리는 방안과 재개발·재건축 사업 때 임대주택 의무 공급 비율을 확대하는 방안 등이 나올 수 있다. 서울 집값 불안의 진원지를 직접 타격할 카드도 남아 있는 셈이다. 물론 이 카드는 중·장기적으로 주택공급을 위축시키는 결과를 가져와 정부가 추진하는 주택공급 확대 방향과 어긋날 수 있다는 점에서 가능성이 작다는 관측도 나온다.

한편 2019년 분양시장은 서울과 지방으로 나뉜 주택시장처럼 양극화가 뚜렷할 것으로 보인다. 서울과 수도권 일부 지역 등 개발호재로 향후 집값이 오를 지역에만 청약자가 몰릴 전망이다. 신규 분양 물량도 22만5000여 가구로 9년 만에 가장 적을 것이라는 전망도 나온다. 이는 분양시장에 훈풍이 불었던 2015년 분양 물량 52만6000가구의 절반에도 크게 못 미치는 수준이다. 또 세계 금융위기 여파로 분양시장 침체가 극심했던 2010년(17만3000가구) 이후 가장 낮은 수준이다. 주산연은 “최근 3년 평균치가 44만 가구에 달할 만큼 주택공급이 활발했지만, 고강도 부동산 규제책으로 분양 물량이 계속 줄고 있다”며 “2019년 신규 분양 물량은 2018년보다 약 6만 가구가 적을 것”이라고 예상했다.

- 황정일 obidius@joongang.co.kr

2019년에는 상가·오피스텔 등 수익형 부동산시장이 정부의 주택시장 규제로 반사이익을 볼 것이라는 전망이 나온다. 이미 일부 통계에서는 이 같은 현상이 나타난다. 상가정보회사인 상가정보연구소가 국토부 거래량 통계(신고일 기준)를 분석한 결과 2018년 10월 전국의 상업·업무용 부동산(상가·오피스·오피스텔 등) 거래 건수는 전달보다 28.3% 늘어난 3만2567건으로 집계됐다. 상업·업무용 부동산 거래 건수는 7월 이후 두 달 연속 하락했는데, 9·13 부동산 대책 이후 거래량이 상승세로 돌아선 것이다. 주택시장을 틀어막자 시중 유동자금이 수익형 부동산으로 돌아선 때문이라는 해석이다.

하지만 이런 기류가 2019년에도 이어지기는 어려울 것이라는 관측이 많다. 한국은행이 기준금리를 인상함에 따라 임대수익률이 더 떨어질 가능성이 커졌기 때문이다. 수익형 부동산 자체가 시세차익보다는 예금금리 이상의 임대수익이 목적이므로 금리에 민감할 수밖에 없다. 특히 대출을 최대한 활용하는 레버리지 투자가 많기 때문에 금리 인상은 곧바로 임대수익률 하락으로 이어진다. 기본적으로 임대수익률 자체가 높다면 금리 인상 여파를 어느 정도 상쇄할 수 있지만, 상황이 썩 좋지만은 않다. 수익형 부동산이 최근 몇 년 간 크게 늘면서 임대수익률은 내리막길을 걷고 있다.

대표적인 수익형 부동산인 오피스텔은 2007년 이후 임대수익률이 꾸준히 하락세다. 한국감정원에 따르면 서울 오피스텔 임대수익률은 2018년 1월 연 4.97%에서 10월에는 4.87%까지 내려앉았다. 같은 기간 수도권도 5.31%에서 5.22%로, 전국은 5.54%에서 5.46%로 떨어졌다. KB국민은행 조사에서도 서울 오피스텔 임대 수익률은 2017년 7월 5%대 벽이 무너졌고, 매월 하락을 반복하다 2018년 10월에는 4.67%로 역대 최저치를 기록했다. 임대수익률이 계속 하락세인 건 오피스텔 공급 증가는 물론 아파트 대체재로 인기를 끌면서 몸값이 오른 영향이다. 임대수익률은 매매가격과 보증금, 월세가격 등을 토대로 산정된다. 매매가격이 오르거나 월세가격이 떨어지면 수익률이 하락하는 구조인데, 매매가격은 오르고 월세가격은 떨어지고 있는 것이다.

그런데 2019년에도 적지 않은 물량이 새로 준공한다. 부동산정보회사인 부동산114에 따르면 2019년 전국 오피스텔 준공 물량은 1만500여 실이다. 2018년 8만여 실에 비하면 크게 줄지만, 2015년 4만4000여 실을 시작으로 2018년까지 연평균 5만 실이 준공됐다는 점을 고려하면 적지 않은 물량이다. 그런데 오피스텔뿐 아니라 상업용 부동산 자체가 경기 침체 영향 등으로 임대수익률이 약세를 보이고 있다.

한국감정원의 ‘전국 상업용 부동산 임대시장 동향’에 따르면 2018년 3분기 오피스(업무용 빌딩)의 임대수익률은 1.75%로 전분기보다 0.09%포인트 하락했다. 상가는 중대형이 전분기보다 0.18%포인트 하락한 1.54%를, 소규모 상가는 0.19%포인트 떨어진 1.43%, 집합 상가는 0.08%포인트 내린 1.75%를 기록했다. 상업용 부동산의 임대수익률이 하락세인 건 공급 증가로 임대료가 떨어지고 있기 때문이다. 2018년 3분기 시장임대료 변동을 나타내는 임대가 격지수는 오피스가 전분기보다 0.21% 하락했고, 상가는 중대형은 0.05%, 소규모 0.19%, 집합 0.13% 떨어졌다. 2019년부터는 수익형 부동산의 세금 부담도 커진다. 국세청은 2019년 1월 1일부터 적용하는 오피스텔의 기준시가가 전국 평균 7.52% 오를 것으로 전망하고 있다. 상업용 건물의 기준시가도 평균 7.57% 오른다. 이는 2008년(오피스텔 8.3%, 상업용 건물 8.0%) 이후 가장 큰 수치다. 기준 시가는 세금을 산정하는 기준 가격이므로 그만큼 2019년에는 세금 부담이 늘어나 임대수익률은 더욱 악화할 전망이다. 때문에 전문가들은 상업용 부동산 투자 때 더욱 신중을 기해야 한다고 조언한다. 서울 등 공급 물량이 적은 곳을 택하고, 임대 수요가 꾸준한 역세권 등 특정 지역을 고려해야 한다는 것이다.

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