투자금을 매몰비로 쓰는 낭패 피하려면... 임차수요 확보 임대료 상승 따져봐야

과거 1세대 투자자들은 꾸준한 임대수익의 창출과 매각 시 자본이득을 위해 안정적인 투자를 선호했다. 하지만 최근 저금리 기조로 투자 수요는 타인자본(대출)으로 부동산을 매입하거나, 정부의 고강도 주택 규제를 피해 빌딩 매입으로 전환하려는 풍선효과를 나타내고 있다. 부동산시장의 진입장벽이 높아 2세대 투자자들은 시간이 상당히 경과되고 저평가된 건물을 매입해 리모델링이나 유휴공간 활용 등을 통해 밸류애드(새로운 가치 부가)를 추진하는 전략을 선호하고 있다.

밸류애드란 부동산의 사용 목적(용도)을 바꾸거나 리모델링이나 증축으로 자산의 가치를 높이는 행위다. 예를 들어 엘리베이터를 설치하고 낡은 화장실을 개선해 임대료를 인상하거나 매입 금액보다 비싸게 매각하는 전략이다. 매입 금액 외에도 리모델링 등의 비용이 발생하지만 매입비가 저렴하거나, 공사비가 신축비보다 저렴하다는 장점이 있다.

이런 밸류애드 전략은 2010년부터 기관투자자들의 부동산 거래에서 활성화됐다. 이후 자본적 지출공사(Capex)를 통해 자산의 경쟁력을 높인 뒤 공실을 줄여 안정적인 현금 흐름을 만들어 매각 가치를 키우는 투자방법으로 자리잡았다. 기관투자자는 여러 협력사에게서 정보를 받아 전략을 수립해 위기에 대응할 다양한 방안들을 강구 후 밸류애드 전략을 실행한다. 하지만 개인 투자자는 그렇게 하기 어렵다.

밸류애드 전략은 무조건적인 성공을 보장하지 않는다. 많은 비용을 들여도 가치가 올라가지 않을 수 있다. 투자 규모의 적정성과 투자 대비 가치상승분을 예측하기 어렵기 때문이다. 투자금과 가치상승분을 예측해도 투자에 나설 때 누구에게 맡겨야 하고 어떻게 시작할지 난관에 부딪히게 된다. 대표적인 밸류애드 전략으론 리모델링, 증축, 용도 변경 등이 있다. 이 가운데 투자 예산과 목적을 고려해 최적의 전략을 찾는 것이 첫걸음이다. 먼저 리모델링은 밸류애드 전략 중 가장 많은 비용과 변화가 발생한다. 필자의 경험상 리모델링은 부동산 매입금의 최대 20%를 넘지 않아야 한다. 리모델링 비용이 증가할수록 자본 회수기간이 길어지고 공사 기간 동안 경제부담이 증가하기 때문이다.

또한 리모델링을 전제로 매입하더라도 준공한지 30년 이상 지났거나 골조가 철근콘크리트가 아닌 건물은 매입을 권장하지 않는다. 골조 보강이 아닌, 골조 신규 공사로 인해 리모델링 비용의 상당 금액이 골조 공사에 치우칠 수 있어서다. 많은 투자자들이 편의시설인 화장실·공용부 등을 개선하기보단 화려한 외관 등에 투자하는 오류를 범한다. 외관이 화려해도 화장실이 낡고 엘리베이터가 없다면 임차인이 선호하지 않는다.

증축은 대지 용적률이 많이 잔존하는 경우 사용할 수 있는 전략이다. 발생 비용이 리모델링보다 적지만 투자자에게 큰 스트레스를 준다. 임차인들이 입주한 상태에서 증축하므로 소음·분진 등으로 민원·손해배상·임대료체납 등이 발생할 수 있어서다. 공사도 수평 증축보다 수직 증축이 좀 더 수월하나 전문기관의 안전 진단 등을 통해 점검해야 한다.

용도 변경은 최근 유행하는 전략이다. 예전엔 빌딩 지하 1층과 지상 1층에만 상업시설을 유치했다면, 요즘엔 지상 2~5층까지 상업시설을 유치해 업무시설보다 높은 임대료를 받는다. 이를 위해 선행할 조건이 용도 변경이지만 무조건 가능한 일은 아니다. 예를 들어 근린생활시설 바닥면적 합계가 500㎡ 이상이면 장애인·편의시설 등을 설치해야 하는 등 조건이 까다롭기 때문이다. 업무시설과 상업시설의 용도가 행정적으로 다른 것 외에도 층고 등도 다르기 때문에 용도 변경은 충분한 사전 검토가 필요하다. 기관투자자는 밸류애드 전략을 실행하기 전에 신뢰할 수 있는 협력사에 다양한 분석을 요구한다. 분석된 정보를 검증하는 단계를 마친 뒤 밸류애드 전략을 구사한다. 이런 과정이 위험을 최소화하고 위험이 발생해도 선제 대응할 수 있는 역량을 제공한다. 개인투자자도 밸류애드 전략을 실행하기 전에 몇 가지 사항을 꼭 확인해야 한다. 부동산 본연이 갖고 있는 특성을 간과했다가 투자금을 고스란히 매몰비로 쓰는 낭패를 당할 수 있어서다.

첫 번째는 임차수요 확보 여부다. 많은 비용을 들여 리모델링 했는데 공실이 장기화되면 피해는 투자자에게 돌아간다. 리모델링을 마쳤는데 임차인이 입주하지 않으면 임대수입이 발생하지 않고 현금 흐름에 적신호가 켜지게 된다. 임차수요는 객관적인 시선으로 판단해야 한다. 아무리 많은 비용을 투자해도 상권이 성숙하지 못하면 투자비와 무관하게 공실 위험을 떠안아야 한다.

두 번째는 임대료 상승 가능성에 대한 검토다. 밸류애드 전략은 가치 상승이 목적이다. 가치가 상승하려면 임대수익 상승이 선행돼야 한다. 주의할 점은 투자한 부동산의 임대료 시세가 너무 낮게 형성돼 있다면 밸류애드 전략을 실행한 후에도 큰 폭의 임대료 상승은 기대하기 어렵다. 외관이 화려하고 편의시설이 좋아도 임대료 지출은 임차인에게 가장 큰 부담으로 작용하는 요소이기 때문이다.

그렇다면 임대료 상승분은 어떻게 예측할 수 있을까? 투자 건물과 비슷한 조건을 갖고 있는 부동산의 리모델링 후 보증금·임대료·관리비 등을 파악해 현재 상태와 비교해 봐야 한다. 꼬마빌딩 특성상 드라마틱한 임대료 상승은 제한되지만, 투자금 회수기간을 단축하고 부동산 가격을 평가하는 방식인 수익환원법에 기초해 매각가치가 상승할 여지가 존재해야 하는 것이다. 밸류애드 전략은 매력적이지만 자칫 과다한 비용이 투자되고 회수하지 못하는 경우가 빈번하다. 투자하려는 부동산의 주변에서 밸류애드 사례를 분석하고 전문기관의 자문을 받아 꼼꼼히 검토해야 한다.

기관투자자의 전유물로 여겨졌던 밸류애드 전략이 대중화되고 있다. 밸류애드 전략으로 부동산을 매입·매각하는 투자자들이 늘어나는 모습을 보면서 투자포트폴리오가 다양화되고 있는 것을 느낄 수 있다. 밸류애드 전략으로 현명하게 매입하고 투자할 수 있는 눈을 갖춘다면 성공적인 투자에 한걸음 더 다가가게 될 것이다.



※ 필자는 상업용부동산 관리 서비스 기업인 백경비엠에스의 컨설팅 팀장이다. 부동산학 박사과정을 수료하고 미국부동산자산관리사(CPM)와 미국상업용부동산중개자문(SIOR) 자격을 갖고 있다. 정부 공공기관을 대상으로 부동산 컨설팅을 수행하고 행복건축학교에서 예비건축주 강의를 하고 있다.

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