전 세계가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행을 겪고 있는 지금이 부동산 자산의 리모델링을 고민해야 할 때다. 코로나19 사태가 경제와 보건에 파장을 일으키면서 우리의 생활양식이 크게 바뀌었기 때문이다. 부동산 자산을 앞으로도 기존에 해오던 관습대로 계속 활용하려 한다면 효율성이 떨어지고 자산 가치도 하락해 손실을 면치 못할 것이다.  
 
부동산 자산 대부분이 연식이 오래돼 에너지와 유지·보수의 비용이 증가하고 있다. 입지가 비슷해도 임대료가 최신 부동산에 비해 40%나 낮은 편이다. 게다가 요즘 변화하고 있는 이용자의 동선과 기호를 반영하지 못해 수요도 잃어가고 있다. 비효율성·운영비 증가와 수요 감소는 결국 수익 감소로 이어질 수 밖에 없다. 이런 악순환에 빠지면 임대인과 투자자는 소득 창출과 비용 절감의 기회마저 놓치게 된다.
 
전자상거래 급증, 재택 근무, 화상 회의, 상품 당일 배송, 사회적 거리 두기 등 코로나 사태는 우리의 업무환경과 생활환경을 빠르게 바꿔나가고 있다. 이에 따라 부동산 이용자의 기대치와 부동산 시장의 역학구조도 변하고 있다. 부동산의 자산 가치를 높이려면 사회 흐름, 새로운 가치 등을 파악해 공간을 개선하려는 노력이 필요하다.  
 

부동산 유형별로 변화상과 자산 향상 전략을 살펴보자. 먼저, 주거 분야에서 일고 있는 현상을 보면 갈수록 많은 사람들이 도시로 몰리고 있다. 도시에선 복합용도 개발, 노인 거주시설, 학생 주택, 라이프스타일 등에서 변화가 두드러지고 있다. 게다가 코로나 대유행으로 재택근무가 증가하면서 거주공간에 대한 애착도 강해지고 있다.
 
이에 따라 주거 자산에선 ▶개인·지역사회 위생 관리 ▶피트니스·웰니스 시설에 대한 접근성 ▶대형 거주지 시설 내 커뮤니티의 중요성 확대 ▶재택근무 관련 편의시설·기능 개선 ▶녹지·야외·행사 공간에 대한 접근성 ▶기후 문제와 친환경 투자에 대한 의식 고조 ▶인구 고령화 대비 스마트 기술 센서와 실시간 데이터를 사용하는 스마트홈 도입 ▶커뮤니티 기반 앱과 소셜미디어 등이 새로운 가치를 창출할 주제어로 떠오르고 있다.  
 
주택시장에선 이를 토대로 한 주거자산 향상 전략들을 고심하고 있다. 예를 들면 비접촉 출입 시스템 설치, UV 소독, 실내 공기질 개선, 살균·청소 수행 로봇 도입, 사물인터넷(IoT)을 활용한 디지털인프라·전동가구·보안·조명·엘리베이터 설치, 원격 의료 서비스와 노인 모니터링 시스템 도입, 에너지 관리 시스템 도입(태양 전지판, 상수도·폐기물 처리 기술 등), 전기차·자율주행차 시설 등이다. 이를 통해 투자자와 임차인 유치의 기회를 확대할 수 있다는 판단이다.
 
상업용 사무실 건물(오피스) 분야에서는 낡은 건물을 중심으로 공실률 증가와 임대료 감소 현상이 이어지고 있다. 이런 가운데 사용자는 품질을 중시하는 경향이, 기업은 협업·혁신·브랜드·조직문화를 강화하기 위한 거점 확보 경향이 각각 두드러져가는 추세다.  
 
이 같은 추세를 점유·편의시설 사용에 대한 실시간 측정, 비접촉 기술 채택 확산, 정부의 도시 접근성 개선과 녹지공간 인근 개발 등이 더욱 가속화할 전망이다. 이에 따라 이용 목적에 맞춰 유연하게 활용할 수 있는 공간(flexible space)이 계속 증가할 것이며 오피스에서 차지하는 비중이 5%에서 2030년 25%까지 증가할 것으로 예측된다.  
 
이에 따라 오피스 분야에선 ▶위생적인 업무공간 ▶운동·휴식 같은 웰니스 공간 ▶사용자 경험(실내공기 질, 자연채광, 실외공간 접근성, 사회적 거리두기 등) ▶지속가능성 ▶테크놀로지(프롭테크(자산+기술), 안전·편의를 향상시키는 제품과 해법, 예측 데이터 등) 등을 새로운 가치를 창출하는 주제어로 꼽고 있다.  
 
업계에선 이를 고려해 오피스 자산 향상 전략을 꾀할 필요가 있다. 예를 들면 비접촉 출입 시스템, UV 소독, 실내 공기질 개선, 비동력 교통수단 이용자를 위한 시설, 플렉서블(flexible space) 공간과 다목적 공간 마련, 식음료·리테일 등 추가수익창출 시설 설치, 자동화, 디지털 솔루션과 인공지능 통합, 스마트 빌딩 기술, 탐지·살균·청소 수행 로봇 도입, 재생에너지 솔루션 구현, 점유시설·편의시설·실내공기질·에너지소비 등을 실시간 측정·표시하는 센서 도입 등이다. 임대차 유치와 유지를 지속하기 위해서다.  
 
 
리테일(유통) 분야도 코로나 사태의 영향으로 큰 변화를 겪고 있다. 제품 다양화, 옴니채널 솔루션, 고객 경험과 기술의 조화 등이 날로 중요해지고 있다. 특히 전자상거래는 아시아태평양 지역 전체 리테일 판매량에서 차지하는 비중이 2015년엔 7.4% 정도였으나 코로나 사태를 계기로 크게 성장해 지금은 약 20%에 이른다. 이런 추세대로라면 향후 5년 뒤엔 연평균 성장률이 10% 넘게 증가할 것으로 추산된다.  
 
리테일 분야에선 공간 재구성의 변화도 일고 있다. 물리적 크기로 승부하던 공간 사용을 줄이고 전자상거래 확대에 대응하거나, 식음료·의료·체험형 매장이 증가하고, 코워킹 공간이나 교육시설 구축, 온·오프라인 통합 판매 채널 확대 등 전반적으로 쇼핑몰 경험을 선사하고, 소비자와의 교류관계를 확대·강화하고, 동선 유입을 유도하는 형태로 빠르게 진화하고 있다.  
 
그 과정에서 라스트마일(전체 운송과정 중 소비자와 만나는 최종 거리·서비스), 전자상거래와 물류의 관계 밀착 등이 중요한 요건으로 떠올랐다. 쇼핑몰 운영자는 임대료를 낮추고 매출에 따른 임대료를 추가하는 방식으로 임대차 계약에 변화를 줌으로써 상호 호혜적인 결과를 도출하기 위해 리테일 업체들과의 협력관계를 더욱 긴밀하게 다져나가고 있다.  
 
이에 따라 리테일 업계에선 ▶위생적인 환경 조성 ▶헬스·웰니스 매장 도입 ▶소비자에게 경험 제공 기회 확대 ▶사회적 거리두기를 지원하는 솔루션 채택 ▶기후문제 ▶프롭테크 도입으로 운영 효율화·고밀도화 등을 자산 가치를 높이기 위한 키워드로 꼽고 있다.  
 
소유주와 투자자는 이를 응용해 리테일 자산의 향상 전략을 도모할 수 있다. 예를 들면 사무실·호텔·주택 등과 연계한 공간 구축과 브랜딩 개선, 도착 시 온도 확인 시스템 설치, 비접촉 출입 시스템 구비, UV 소독, 공기 질 개선 등을 추구하는 것이다. 소비자의 구매 데이터를 분석하기 위한 센서·프롭테크·앱 등도 활용할 수 있다. 쇼핑몰의 경우 용도를 라스트마일 물류센터, 학교 캠퍼스, 헬스케어 시설 등으로 전환할 수도 있다. 자율주행과 드론을 이용한 배송도 숙제다.  
 

물류·산업 분야에선 전자상거래 급증, 냉장·냉동 창고·유통센터 수요 증가, 라스트마일의 필요성 강화, 데이터센터 성장 등의 변화가 일고 있다. 이 때문에 제조시설의 위치 변화, 공급망의 다각화 등이 빠르게 진행되고 있다.  
 
이에 따라 물류·산업 분야에선 ▶코로나 백신 운송에서도 활약한 냉동·냉장 창고의 확대 ▶생필품·신선식품 구매를 위한 라스트마일·당일배송의 중요성 급부상 ▶코로나 사태가 끝나도 온라인에서 생필품·신선식품을 구매하겠다는 소비자의 기호 변화 ▶데이터센터의 전력소모·탄소배출 감축 방안 구상 ▶물류시설을 노동 집약에서 자동화로 전환 등이 과제로 떠오르고 있다.  
 
여기서 소유주와 투자자는 물류·산업 자산의 가치를 향상할 수 있는 전략을 찾을 수 있다. 예를 들면 비접촉 출입 시스템, 실내 공기질 개선 등 작업환경과 편의시설을 확대해 임차인과 장기적 관계를 꾀할 수 있다. 자동화·로봇공학 기술, 에너지 효율화 장비, 재생에너지 활용을 통한 탄소 배출 감축, 데이터센터에 필요한 전력을 태양광전지로 대체, 빗물 채집 재활용 시스템 설치, 스마트 빌딩 기술 등이 업계에서 고민하고 있는 과제들이다.  
 
종합해보면 주요 권역에 위치한 오피스·쇼핑몰·호텔·주택·산업시설 등은 동선·임대료·자산가치 등이 줄어들고 있다고 판단되면 사용자의 행동과 기호 변화에 맞춰 자산 향상 전략을 재고해야 한다. 오래된 건물일수록 기반시설·에너지·유지관리시스템 등이 노후 돼 운영비 투입이 증가하고 순이익이 감소하게 된다. 특히 전세계 코로나 대유행의 여파로 신규 첨단 건물들과의 격차가 더욱더 크게 벌어질 것이다.  
 
이는 임대인과 투자자가 건물의 향상 전략을 고민해야 할 시점이다. 자산 가치의 하락을 막으려면 시장과 이용자의 변화에 빠르게 대응하고 수요를 유치·유지할 수 있는 매력을 갖춰야 한다. 이에 따라 전체 자산의 재배치, 용도 변경 같은 다양한 방안을 마련해야 한다. 
 
※ 필자는 부동산 투자·관리 전문 기업 존스랑라살(JLL) 코리아의 건축·인테리어 프로젝트 관리(P&DS)팀 본부장으로 건설 프로젝트와 개발 서비스 사업을 총괄하고 있다. 오피스·리테일·데이터센터 등 대규모 프로젝트를 관리한 20년 이상의 기업 부동산 노하우를 갖고 있다.
 

개롯 발로우 JLL 코리아 P&DS 본부장

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