“3기 신도시가 중대형 아파트의 가격 상승을 일으킬 수 있습니다. 전용 59㎡ 위주로 공급되는 지역은 소형 평형의 경쟁력 약화를 유의해야 합니다. 역발상으로 84㎡ 아파트를 공략하는 것도 좋은 투자전략입니다.” 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 최근 ‘빠숑의 세상답사기’ 유튜브 방송 [빠숑의 부동산 브리핑]에서 3기 신도시 사전청약과 관련 ‘소형 평형 집중화 문제’를 주목했다.  
 
신도시에 대한 3차 사전청약이 다음달 1일 시작된다. 대상지는 ▲ 과천 주암 1535호 ▲ 하남 교산 1056호 ▲ 양주 회천 825호 ▲ 시흥 하중 751호 등 총 4개 지구다. 
 

 
분양가는 현재 수도권 신축 아파트 시세에 비해 저렴하게 공급될 예정이지만, 특정 평형 쏠림 현상이 경쟁력을 약화시킬 수 있다는 분석이다.  
 
김학렬 소장은 “우리나라 국민들이 가장 선호하는 평형은 84㎡인데, 3기 신도시가 소형 평형 위주로 분양되면 국민주택 규모 이상을 원하는 수요는 다른 곳으로 눈을 돌릴 수밖에 없다”며 “신도시 사전청약이 2021~2022년에 걸쳐 이뤄지는데, 내년에는 중형 이상의 공급 확대를 기대한다”고 말했다.
 

 
이번 신도시 3차 청약에선 ‘준강남’으로 불리는 하남 교산, 과천 주암 지구에 대한 관심이 뜨겁다. 서울과 가까워 관심이 높은 하남 교산 지구는 총 3만3000호 규모로 개발될 예정이다. 서울∼하남 도시철도와 천호∼하남 간선급행버스(BRT), 광역교통망도 대폭 확대된다. 판교 테크노밸리의 약 1.7배에 달하는 도시지원시설 용지는 양질의 일자리를 창출하고, 충분한 자족기능을 바탕으로 지역성장을 견인할 것으로 기대를 모은다.
 
과천 주암 지구에서는 전체 6000여 호가 공급이며, 이중 1535호가 3차 사전청약 대상이다. 사실상 ‘서울권’으로 분류되는 과천 주암지구는 우면산, 청계산 등의 자연 환경과 서울대공원, 국립현대미술관 등 풍부한 문화시설이 어우러진 곳이다. 광역 교통 여건도 양호한 것으로 평가받는다.
 
시흥 하중 지구는 서울·인천 방면으로 접근성이 뛰어나 수도권 서부지역 신혼부부의 관심이 클 것으로 국토부는 예상했다. 양주 회천 지구는 서울 북쪽으로부터 13㎞지점에 위치하고, 의정부시와 동두천시를 연결하는 경기 동북부의 거점도시로 조성하겠다는 복안이다.  
 
김 소장의 ‘pick’도 하남 교산 지구와 과천 주암 지구에 우선적으로 꽂혔다. 그는 “하남 교산 지구는 3기 신도시 중 입지로 ‘1등’ 지역으로, 강남 접근성에서도 하남 미사에 못지 않은 경쟁력이 있다”고 설명했다. 과천 주암 지구에 대해서도 “논밭이라도 버릴 곳이 없는 입지”라며 “분양가를 따로 논할 필요도 없는 곳”이라고 설명했다. 나머지 시흥 하중 지구와 양주 회천 지구에 대해선 “직장이나 주거 여건에 따라 선택해야 한다”고 덧붙였다.  
 
이들 지구의 분양가는 주변 시세의 60~80% 수준에서 책정될 예정이다. 전용 59㎡ 이하 추정 분양가는 3억원∼5억원대다. 김 소장은 “투자 측면에선 하남 교산 지구 등에 설혹 ‘묻지마’투자로 접근했다 당첨되도 좋다고 생각한다”고 말했다. 
 
다만 반드시 ‘실거주 대책’을 마련한 뒤 청약 전략을 세워야한다고 당부했다. 김 소장은 “3기 신도시는 아무리 빨라도 5~6년은 지나야 입주가 시작될 것으로 보인다”며 “길게는 10년 동안 이사대책을 세워야한다”고 말했다.  
 
3기 신도시 사전청약은 당첨되면 다른 지역 사전청약에 신청할 수 없고, 본 청약까지 무주택 자격을 유지해야 한다. 심각한 문제는 신도시 입주를 기다리기 위해선 무주택으로 임차시장에 계속 머물러야 하는데, 현재 임차시장이 극도로 불안하다는 점이다.
 
김 소장은 “3기 신도시가 성공적으로 공급되려면 임대차2법과 다주택자 규제를 완화해 임차시장 안정을 이끄는 것이 전제돼야 한다”며 “그동안 민간 임대의 90% 이상을 공급해온 다주택자에 대한 규제로 임대 물량이 점점 줄어들면서 임차인들이 다른 지역으로 밀려나거나, 아예 주택을 매입하도록 몰리고 있다”고 말했다.
 

 
이번 3차 사전청약은 다음달 1∼3일 공공분양 중 특별공급과 신혼희망타운 해당 지역 거주자에 대한 청약부터 순차적으로 진행된다. 공공분양 일반공급 1순위 접수와 신혼희망타운의 수도권 거주자 청약 접수는 다음달 6∼9일 진행한다. 당첨자는 청약유형과 관계없이 다음달 23일에 발표된다.
 
이번 4개 지구 청약에서 전체 공공분양 물량 중 일반 공급으로 배정된 물량은 15%다. 나머지 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 특별공급으로 공급된다. 

배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr

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