‘금리상승기’ 최저 3%대 대출 잡아라…최저금리‧최대한도 캐치

[김은진 레오대출연구소 대표] ‘영끌’ 주택담보대출 활용법 A TO Z
주거래은행보다 ‘특판’…DSR은 1금융보다 2금융이 10%p↑

“전·월세가 익숙하고, 큰 건물(집)은 가질 수 없다고요? 빚을 권하는 사회는 반대하지만, 감당할 수 있는 대출을 활용해 부자가 되는 방법은 생각해봐야 합니다.”

김은진 레오대출연구소 대표는 “대출은 자산증식을 위한 효율적인 도구”라며 “대출 규제 등으로 과도하게 빚을 두려할 필요는 없다”고 말했다.

그는 이어 “주택담보 대출은 주택을 사는 것이 목적이고 대출은 그 수단이다”며 “투자자들은 어느 지역에 매수할 만한 주택이 있는가에 먼저 관심을 갖는다”고 전했다.

김 대표는 대출의 상환에 대해서도 열린 관점을 제안했다. 그는 “흔히 내 집 마련하면서 만기 30년이 넘는 대출을 언제 갚냐고 걱정하는 경우가 있는데, 그럴 때는 30년 넘게 그 집에서 살 것인지 다시 여쭤본다”며 “사는 동안 이자와 원금을 상환할 수 있는 여력이 있는지 따져보고, 그 이후는 다음 매수자의 몫이라고 생각하면 부담이 덜어질 수 있다”고 설명했다.

최근 대출금리 상승은 시장을 얼어붙게 하는 주요 요인이다. 김 대표는 “2020년에는 주담대 금리가 2% 중반대였는데, 현재는 3%대 중후반이 최저금리다”며 “금리를 낮추기 위한 최선의 방법을 찾는 노력은 필수적이다”고 강조했다. 다음은 김은진 대표와 일문일답.

어떤 대출 문의가 많은 편인가.

“주택담보대출 문의는 조금 주춤하다. 대선을 앞두고 관망세다. 지난해에는 서민·실수요자 대출이 나오면서 투기지역 9억원 또는 조정지역 8억원 이하 주택을 매수하는 경우가 많았다. 최근에는 신혼부부의 신혼집 매수 등 실수요자 위주 잔금대출이 주로 이뤄진다. 전세퇴거자금 대출은 꾸준하다. 거래와 상관없이 입주를 해야 하는 경우가 많기 때문이다. 전세대출은 지난해 일부 은행의 취급 중단으로 걱정하는 경우가 많았는데, 그때도 사실 모든 금융기관에서 중단된 것은 아니었다. 전세대출의 수요는 꾸준하다. 사업자대출은 코로나 영향으로 많이 증가했다.”

금리가 올라가고 있다. 대출 활용 어떻게.

“금리가 올라가면 이자 부담이 커진다. 걱정이 많아지는 것은 사실이다. 그런데 이렇게 생각해보는 건 어떨까. 대출을 받아서 좀 더 큰 수익을 얻을 수 있다면, 빚은 ‘도구’라고 할 수 있다. 잘 쓰고 돌려놓으면 된다. 그렇다면 대출이 크게 두려울 것은 없다. 가령 청약에 당첨이 됐다고 하자. 갑자기 예상치 못하게 특별공급이 됐는데 계약금이 없다면, 대출을 받는 게 이익이다. 시세보다 훨씬 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있으므로, 그럴 때는 금리가 비싸더라도 대출을 받는 것이 유리하다. 하지만 필요 없이 대출을 사용하는 것은 권하지 않는다. 이를테면 대출이 안나올까봐 미리 받아둘 필요는 없다고 본다.”

‘대출 한파’인데 최대한 한도를 높이는 방법은.

“정부에서 지역·주택 가격 등에 따라 정한 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 있다. 그 한도를 넘을 수는 없다. 투기과열지구에선 주택가격 9억원 이하 최대 40%까지 대출이 가능하다. 9억을 초과해 15억원까지는 20%가 최대 한도다. 조정 지역은 최대 50%다. 다만 지난해부터 시행되고 있는 서민·실수요자 주택담보대출 요건이 된다면 보다 넉넉하게 대출을 받을 수 있다. 집값 9억원(조정지역 8억원)까지 최대 4억원 대출이 가능하다. 이때 주택가격은 KB부동산시세를 기준으로 한다. 아파트와 달리, 시세가 없는 빌라나 주택은 각 은행에서 감정을 한다. 이때 A은행과 B은행의 감정가가 다를 수 있다. 따라서 은행 1곳만 가지 말고, 2~3곳의 감정을 받아보는 것이 좋다. 소득도 따져봐야 한다. 소득에 따라 LTV 최대 한도를 다 채워 받지 못하는 경우가 있다. 올해 강화된 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용돼 2억원 초과 대출은 40% 이내에 들어와야 한다. 보험사 등 2금융은 50% 이내로 제한된다. 부동산계산기, 대출이자계산기 등에서 대출 한도를 시뮬레이션해보면 도움이 될 수 있다.”

가장 유리한 서민·실수요 대출의 조건과 혜택은.

“서민·실수요 주택담보대출은 무주택 세대주만 해당이 된다. 실제 계산을 해보니, 집값 6억 8000만원에서 9억원까지 투기과열지구에선 4억원까지 대출이 나온다. 6억 8000만원 짜리 주택을 매수해도 대출 4억이 나온다. 조정지역에선 5억 8500만원에서 8억원까지가 전부 4억원을 빌릴 수 있다. 5억 8500만원의 주택을 사면, 대출(비율)이 가장 많이 나온다고 할 수 있다. 다만 문제는 DSR이다. 다른 주택담보대출과 DSR이 똑같이 적용되기 때문에, 소득이 낮거나 신용대출과 같은 다른 대출액이 많으면 한도가 낮아진다.”

DSR을 유리하게 적용받을 수 있는 방법이 있나.

“최근 DSR 적용이 크게 강화됐다. 올해 1월 1일부터 2억원 초과의 대출을 받을 경우 1금융은 40%, 그 외 금융권은 50% 이내에서 대출이 실행된다. 그 40% 비율을 맞추는 게 매우 어렵다. 특히 신용대출은 만기가 짧게 적용돼 유의해야 한다. 이를테면 신용대출로 5000만원을 빌렸는데 5년으로 계산을 하면, 1년에 1000만원씩 부채로 포함되는 것이다. 만기가 짧은 신용대출이나 학자금, 차량 대출 등은 DSR에 특히 나쁜 영향을 미칠 수 있다. 대출 한도를 최대한 많이 받으려면 단기 대출을 없애는 것이 좋다.”

DSR에 유리한 보험사 등 2금융 대출 유의점은 없나.

“은행과 보험사의 차이점에 대해서 걱정을 많이 한다. 특히 대출을 처음 받는 경우 그렇다. 하지만 투자자들은 2금융을 선호하는 편이다. 2금융은 은행에 비해 대출에 따른 우대 요건이 상대적으로 복잡하지 않다. 신용 문제에 대한 우려도 많은데, 통계적으로 대출을 받으면 어느 금융기관에서 실행하든 일단 신용점수는 떨어진다. 하지만 대출 실행 직후에는 떨어지더라도, 이후 대출상환을 잘하면 다시 올라가기 때문에 너무 걱정하지 않아도 된다.”

금리 상승에 대한 걱정이 많다. 최저 금리로 대출받는 방법은.

“지난해부터 금리가 급격하게 상승 중이다. 현재(2월 15일 기준) 제일 저렴하다고 하는 은행의 변동금리와 고정금리를 알려드리면, 6개월 변동금리 최저는 연 3.7% 정도다. 5년 고정 후 변동금리 대출은 연 4.1~4.2% 수준이다. 최저금리로 대출을 받고 싶다면, 우선 어느 금융기관이 제일 낮은 금리를 제시하는지 파악하는 게 필수적이다. 보통 주거래은행에 가면 우대를 받을 것으로 생각하는데 꼭 그렇지는 않다. 급여통장이나 카드 등 거래가 많아 좋은 조건을 적용받을 수도 있지만, 시기별로 은행 영업정책상 금리 수준이 높아졌다 낮아졌다 한다. 대출이 몰리는 곳은 금리를 높이는 식이다. 특정 금융기관만 거래하기보다 ‘특판’으로 한시적으로 금리가 싸게 나오는 경우를 찾는 게 유리하다. 손품과 발품을 팔아 비교하는 것이 좋다.”