서울 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업이 관리처분계획인가를 받으면서, 68층으로 층고 상향이 가능해질지 관심이 고조되고 있다.  
 
5일 관련업계에 따르면 서울 용산구는 지난 2일 ‘한강맨션 주택재건축정비사업 관리처분계획인가’를 구보(區報)에 고시했다. 지난해 9월 주택재건축정비사업 사업시행계획인가 후 1년2개월여 만이다. 내년 하반기부터 이주와 철거 절차가 시작될 예정이다.
 
해당 정비구역 위치는 이촌동 300-23번지 일대다. 구역면적은 8만4262.1㎡, 신축 연면적은 33만4584.57㎡다. 용도지역은 제3종 일반주거지역이며 건폐율 20.45%, 용적률 255.15%가 적용된다.
 
사업주체인 한강맨션 주택재건축정비사업조합은 기존의 노후된 23개동(지상5층)을 허물고 공동주택과 부대복리시설 등 15개동(지하3층·지상35층)을 신축한다.
 
공동주택 가구수는 기존 660가구보다 781가구 늘어난 1441가구다. 조합원과 일반에 분양하는 1303가구와 임대주택 138가구로 구성된다. 분양주택 1303가구 중 조합원 분양은 659가구, 일반분양은 631가구며, 13가구는 보류지로 설정됐다.
 
정비기반시설로는 도로(4033.0㎡), 공원(4505.4㎡), 공공청사(1000.0㎡)가 있다. 공공청사는 정비계획에 따라 지상3층 규모의 동주민센터가 들어선다. 공원은 인접한 한강삼익아파트 재건축 시 함께 조성된다.
 
기존 건축물 철거 예정 시기는 관리처분계획인가일로부터 1년 이내다. 이에 따라 내년 하반기 주민 이주와 기존 건축물 철거 절차가 시작될 예정이다.
 
한강맨션은 지난 1970년 준공된 이후 47년 만에 재건축 조합이 설립(2017.6.)됐다. 2019년 서울시 건축위원회 심의, 2021년 환경영향평가 심의를 통과했다. 2021년 9월 주택재건축정비사업 사업시행계획인가 후 올해 1월 정기총회를 개최해 GS건설을 시공자로 선정했다.  
 
일단 최고 35층으로 관리처분계획인가를 받았지만, 조합 측은 층고 상향을 추진할 계획이다. ‘2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)’이 지난 1일 서울시 심의를 최종 통과했기 때문이다. 
 
2040 서울플랜은 시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간 계획이자 법정 계획이다. 서울시는 2014년 도입된 주거용 건축물 관련 35층 이하 높이 기준을 삭제하고 지역 여건에 따라 다채로운 스카이라인을 유도할 예정이다.  
 
이미 ‘35층 룰 폐지’가 적용되는 첫 단지도 나왔다. 서울 강남구 대치동 대표 노후 아파트단지인 대치동 미도아파트는 정비계획안 열람공고를 거쳐 내년 상반기 정비구역 지정이 완료될 것으로 보인다. 이에 따라 2040 서울플랜이 올해 안에 시행되고, '2030 도시·주거환경정비기본계획'이 내년 상반기 변경되면 일반주거지역에서 50층이 적용·실현되는 첫 단지가 된다.  
 
다만 한강맨션 재건축 조합측은 시공사(GS건설)가 제안한 68층이 될 수 있을지는 아직 알 수 없다는 입장이다. 올 연말 국토교통부(국토부)의 확정인가 고시를 기다리고 있는 상황이다.  
 
이수희 한강맨션 재건축 조합장은 “이제 관리 처분이 났다고 해도 2040서울플랜이 아직 국토부 확정인가 고시가 안 났다”며 “35층 규제가 없어졌지만 새로운 다른 고려사항들이 있는지 모른다. 강변에 첫 동은 15층으로 제한돼 있는데 이런 부분들이 없어지는지 등이 다 중요한 부분이다”고 설명했다.  
 
앞서 지난 1월 한강맨션 시공자로 선정된 GS건설은 층수 제한 해제를 전제로 최고 층수를 68층으로 한 설계안을 제시했다. 실제로 68층 아파트가 들어서면 한강변 아파트로는 최고층이 된다. 현재 한강변 최고층 아파트는 용산구 이촌동 래미안 첼리투스(56층)와 성동구 성수동 1가 트리마제(47층) 등이다. 한강맨션아파트 재건축 조합은 설계 변경을 위한 도시계획 용역업체 선정 절차를 진행 중이다.
 
향후 시공사가 제안했던 68층 설계안이 받아들여질 경우 부담금도 줄어들 수 있을 것으로 보인다. 한강맨션은 재건축초과이익환수(재초환) 부담금이 가구당 평균 7억7000만원 수준으로, 국내 재건축단지 중 역대 최고 금액을 기록했다. 재건축조합추진위원회 설립을 기점으로 부담금 산정이 이뤄지면서 그간 오른 부동산 가격이 부담금에 모두 반영됐기 때문이다.  
 
하지만 국토부가 최근 부담금 완화안을 발표하면서 1주택 장기 보유자의 경우 7억7000만원에 달했던 재초환 부담금이 3억원대로 절반 이상 줄어들 전망이다. 정부는 재건축에 따른 초과이익 부담금 산정 개시시점을 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 '조합설립 인가일'로 현행보다 늦추고, 1주택 장기보유자 감면제도도 신설할 예정이다.  
 
아울러 한강맨션을 비롯해 높이 규제 등으로 지지부진했던 용산 한강변 재건축단지들도 초고층 기대감이 커지고 있다. 용산구 산호 아파트는 현재 35층에서 최고 47층으로 사업시행변경인가를 추진 중이다. 50층 재건축을 놓고 서울시와 갈등을 빚어왔던 성수전략정비구역도 초고층 재건축에 탄력이 붙을 것이란 전망이다.  
 
김제경 투미부동산 컨설팅 소장은 “한강변은 더욱 경관적으로 초고층 되는 게 수월하다고 본다”며 “다만 모두다 초고층으로 갈 수 있다고 볼 수는 없다. 기본적으로 초고층이 될 것으로 보이나, 남산 등 경관 침해가 우려되는 지역은 초고층이 안 될 수도 있다”고 설명했다.  
 
 

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

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