전·월세 등 일정 금액의 보증금을 임대인에게 지급하고 그의 부동산을 임차해 거주하는 경우 임대차기간이 종료됐을 때 임차인이 임대인에게 가지는 보증금반환청구권 역시 채권으로서 상속의 대상이 되는 재산에 해당합니다. 즉, 임차인이 사망한다면 임대인은 임차인의 배우자 등 법정 상속인에게 임대차보증금을 반환하면 되는 것입니다.
 
사망한 임차인이 법률혼 가정을 꾸리고 있었다면 당연히 민법이 정하고 있는 상속순위 등에 따라 임대차보증금반환청구권이 상속되겠지만 만약 그에게 상속인이 없고 사실혼 배우자만 있거나, 상속인이 있기는 하지만 상속인과는 함께 살지 않고 사실혼 배우자와 단둘이 거주하고 있었다면 임대인은 누구에게 보증금을 반환해야 할까요?
 
‘사실혼’이란 실질적으로는 혼인생활을 하고 있으나 혼인신고는 하지 않은 사실상의 부부관계를 의미하는데 흔히 내연관계라고도 합니다. 이러한 사실혼 관계에 있어서는 일반적은 부부관계와 마찬가지로 부부사이의 일상적인 가사에 있어 서로를 대리할 수 있는 권리가 인정되고 그로 인한 채무에 대한 연대책임이 발생하며 생활비용은 공동으로 부담해야 합니다. 하지만 혼인신고를 마친 법률혼 가정과 달리 사실혼 관계에서 출생한 아이는 혼인 외의 자가 되고 무엇보다 중요한 것은 사실혼 관계의 부부 사이에서는 상속문제가 발생하지 않는다는 점입니다.
 
실질적으로 혼인관계를 형성하고 있음에도 혼인신고를 하지 않았다는 이유로 상속을 받을 수 없다는 점은 어딘가 불합리해 보이기도 하는데요. 다만 주택임대차보호법은 제9조 제1항에서 ‘임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다’고 정함으로써, 상속인이 없는 상태에서 임차인이 사망하면 남은 사실혼 배우자가 임차인의 권리와 의무를 승계해 계약 기간이 끝날 때 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있도록 했습니다.
 
기본적으로 상속재산에 대해서는 사실혼 배우자에게 상속권을 인정하지 않지만, 배우자가 사망함에 따라 생길 수 있는 주거 및 생계에 대한 어려움을 고려해 예외적으로 임차인의 권리를 승계하는 것으로 정해둔 것이지요.
 
사망한 임차인에게 상속인이 있지만, 함께 거주하고 있지는 않고 사실혼 배우자와만 동거하고 있던 경우라면 어떻게 될까요? 이러한 상황에 대해 주택임대차보호법 제9조 제2항은 ‘임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정 공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다’고 규정하고 있습니다.
 
사실혼 배우자와 임차인의 2촌 이내의 친족인 상속인이 공동임차인이 된다는 것인데요. 따라서 임대차계약이 종료되면 임대인은 사망한 임차인의 상속인과 사실혼 배우자에게 보증금을 반환해야 합니다.
 
이렇게 사망한 임차인의 상속인과 사실혼 배우자가 공동임차인이 된다면 임대인으로서는 그들에게 각각 얼마씩의 보증금을 반환해야 하는지 고민일 수밖에 없을 텐데요. 공동임차인의 보증금반환청구권이 분할채권인지 불가분채권인지에 대해서는 견해가 나뉘는데 이와 관련한 직접적인 법률 규정이나 대법원의 판례는 아직 없는 것이 사실입니다. 만약 분할채권으로 본다면 공동임차인은 균등한 비율로 권리가 있기 때문에 임대인은 모든 공동임차인에게 같은 금액의 보증금을 반환해야 하지만, 불가분채권으로 보게 되면 임대인은 공동임차인 중 1명에게만 보증금을 반환해도 무방합니다.
 
다만 하급심 판결 가운데 공동임차인인 사실혼 배우자와 상속인에게 균등한 비율로 배분하도록 한 사례가 있고, 사실혼 배우자가 사망한 임차인과 함께 주거 생활을 한 사정을 고려해 민법에서 규정한 배우자에 준하는 상속 비율로 비율을 결정한 사례도 있습니다.
 
한편, 주택임대차보호법 제9조 제4항은 사실혼 배우자가 단독 또는 상속인과 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하는 경우 임대차관계에서 생긴 채권과 채무가 모두 함께 승계한 자에게 귀속된다고 하고 있습니다.  
 
임차인의 권리와 의무뿐만이 아니라 임대차 관계에서 발생한 모든 채권과 채무, 즉 원상복구비용, 밀린 차임 등의 부담도 승계인이 이어받는다는 것인데 만약 그 비용이 임대인으로부터 반환받아야 할 보증금보다 크다면 승계인으로서는 갑자기 빚을 떠안게 되는 불리한 상황에 처할 우려가 있습니다. 이러한 상황에 대비해 주택임대차보호법은 제9조 제3항에 ‘임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 승계 대상자가 반대 의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다’는 내용을 마련해 두었습니다. 임차인이 사망한 후 한 달 내에 임대인에게 임차권을 승계하지 않는다는 의사를 표시하면 임대차관계에서 발생한 권리와 의무라는 부담에 구속되지 않을 수 있는 것이지요.
 
타인의 주택을 임차해 거주하고 있는 사실혼 부부라면 일방이 먼저 사망하는 경우 상속인의 존재를 확인하고 임대차관계에서 발생한 권리와 의무를 확인해서 승계 여부를 결정하는 등의 조치를 취해야 할 필요가 있습니다.
 
※ 필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다.

임상영 변호사

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