[이진석 지나인에셋 대표] 부동산 시장의 전문가 및 실무종사자들은 TV, 유튜브 등의 언론매체와 전문가 설문조사 등을 통해 2023년 부동산 시장이 침체와 하락이 지속될 것이라는 우울한 전망을 예견했다. 중소형 빌딩 시장도 2023년은 어려움을 참고 견뎌야 하는 힘든 시기가 될 것으로 예상된다.

2023년 중소형 빌딩 시장은 숨을 고르는 시기

부동산 투자의 다양한 상품 중에서 중소형 빌딩은 대규모 자산가들이 선호하는 투자 상품으로 인식되어 왔다. 그러나 부동산 시장의 지속적인 규제로 주택이나 상가 등에 대한 투자가 여의치 않아지면서 꼬마빌딩으로 불리우는 소형빌딩이 새로운 틈새상품으로 시장에서 인기가 생겨나기 시작했다. 그리고 이러한 관심과 수요는 개인 자산가 외에도 법인으로 확산되어 소형빌딩이나 중형빌딩에 대한 관심이 증가했다.

특히 50억∼ 100억 규모의 중소형 빌딩의 거래가 2010년대 중반 이후부터 급격히 증가했고 2021년까지 연간 1000건 이상의 거래가 이루어졌다. 하지만 2022년에는 643건으로 거래량이 급격히 감소했다. 2023년 초의 중소형 빌딩 시장 분위기로 미루어 볼 때 2023년에는 2022년과 비슷하거나 거래량이 조금 더 감소할 것으로 예상된다.

따라서 2023년 중소형 빌딩 시장은 2022년보다 조금 더 위축될 가능성이 높겠지만, 아파트에 비해서는 어려운 시기를 견딜 수 있는 투자자들이 많기 때문에 2023년 중소형 빌딩 투자시장은 숨을 고르고 버티려고 하는 상황으로 전개될 것이다.

기대와 우려가 공존하는 시장…핵심 요소는

2023년에 중소형 빌딩 시장의 거래량 감소가 예상되지만 그러한 상황에 맞추어 중소형 빌딩 거래는 지속될 것이다. 어려움이 예상되는 중소형 빌딩 시장 상황이 누군가는 중소형 빌딩 보유 기회가 될 수 있고 다른 누군가에게는 위기를 벗어나는 출구전략이 될 수 있기 때문이다. 하지만 2023년과 같이 중소형 빌딩이 위축되는 상황에서는 중소형 빌딩을 매입하려고 하는 매수자들이 좀 더 신중해야 한다. 막연히 중소형 빌딩을 보유하고 싶다는 소유욕은 지양하고 합리적 판단을 통한 투자의사결정을 하는 것이 중요하다.

그렇다면 합리적 투자의사결정은 무엇일까? 중소형 빌딩 투자의사결정에 있어 고려해야 하는 항목들은 매우 많을 것이다. 하지만 모든 것을 고려하는 것은 현실적으로 어렵다. 합리적 투자의사결정은 중소형 빌딩 투자를 위해 반드시 검토하고 평가해야 하는 타당성 과정을 통해 투자의사를 결정하는 것이다.

필자는 중소형 빌딩 컨설팅 과정에서 고객에게 9가지 중요한 체크리스트에 대한 검토를 진행한다. 중소형 빌딩 투자에 대한 고객의 투자목적, 투자여건, 투자인식 등에 대한 9가지 체크리스트를 통해 고객의 성향과 니즈(Needs)를 파악하여 합리적 투자의사결정을 할 수 있도록 최선의 대안을 제시할 수 있기 때문이다.

중소형 빌딩 투자 시 고려해야 9가지 중요 체크리스트는 ▶입지적 요인으로서 지역특성(지역적 위상, 유사빌딩 공실 수준, 유동인구의 밀집 수준) ▶접근성(대중교통 접근성, 차량 진출입 접근 용이성, 주요 상권 영역 내 존재 여부) ▶가시성(빌딩의 위치 특성, 빌딩 디자인 특성 및 토지 전면 너비, 차량 및 인도에서 잘 보이는 정도) ▶경제적 요인으로서 수익성(관리비를 포함한 임대료 수익 수준 및 상승 가능성, 미래 매각 차익 가능 여부, 상대적 저가 매입 가능성) ▶투자성(투자자본금 회수 예상 소요기간, 리모델링에 따른 임차 개편 가능성, 대출금 활용 가능규모) ▶가치 창조성(용적률 활용 가능성, 상권 활성화 및 밀집도 수준, 상대적 투자 경쟁력) ▶관리적 요인으로서 물리적 특성(빌딩 규모 적절성, 빌딩 노후도 정도, 주차장 규모 및 승강기 이용 편리성) ▶운영특성(임차인 관리의 용이성, 빌딩 시설관리의 편리성, 우발적 리스크 대응 용이성) ▶비용특성(연간․매월 빌딩 유지관리비 지출 수준, 비정기적 장기수선 충당비용 수준, 부동산 보유세 부담 수준)이다.

위에서 살펴 본 9가지 중요 체크리스트는 부동산 투자 시 필수적으로 고려해야 하는 기본적인 사항들이다. 뻔한 내용이라고 할 수 있지만 투자에 있어서는 그 기본이 가장 중요하다. 성공하는 주식투자의 방법으로 펀더멘털(fundamental, 한 나라의 기초경제여건을 나타내는 용어로 한 나라의 경제상태를 표현하는데 있어 가장 기초적인 자료가 되는 주요 거시경제지표) 투자 방법이 있다. 필자가 이야기하는 합리적 투자의사결정도 결국 중소형 빌딩 투자에 있어 펀더멘털 투자를 지향하는 것으로 9가지 중요 체크리스트는 중소형 빌딩 성공투자를 위한 가치평가지표라고 할 수 있는 것이다.

2023년 중소형 빌딩 시장은 우려와 기대가 공존하는 불확실한 시장 상황이 전개될 것이다. 이러한 시기에 합리적 투자의사결정을 위한 투자인식을 정립하는 것이 어려움 속에서도 성공투자 기회가 커질 수 있을 것이다.

※ 필자는 중소형 빌딩 업계에서 20여년간 수백여건의 자문과 컨설팅을 수행한 실무 전문가다. 중소형 빌딩 중개 전문 기업인 리얼티 코리아에서 부사장을 지냈고, 현재는 지나인에셋의 대표이사로 활동하고 있다. KEB하나은행·우리은행·IBK기업은행 등에서 투자자문과 PB 연수교육을 담당했으며, 부동산학 박사로서 중소형 빌딩의 학술 연구에도 힘쓰고 있다.  

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