전세 낀 집 물려주는 ‘부담부증여’ 막차 탈까…절세효과 사라진다[부동산쩐람회]

기재부, 부담부증여 취득가액 기준시가로 통일…양도세 증가 불가피
1월 셋째주 서울 아파트값 0.35%↓, 낙폭 3주 연속 감소
둔촌주공 정당계약률 70%, 선방·실패 의견 엇갈려

2021년 4월 19일 서울 강남구 강남세무서 앞 세무사 사무실의 상속, 증여 관련 간판. [연합뉴스]

[이코노미스트 박지윤 기자] 이번주에도 새로 바뀌는 부동산 관련 제도가 나왔는데요. 앞으로 부모가 자식에게 증여할 때 전세, 즉 부채를 낀 채로 주택을 증여하는 부담부증여 절세 효과가 줄어들 전망입니다.

정부가 주택 양도가액이 임대 보증금인 경우에도 취득가액을 기준시가로 보기로 했기 때문인데요. 기획재정부는 지난 19일 주택을 부담부증여할 때 취득가액을 기준시가로 일원화하는 내용을 담은 기준시가 일원화 소득세법 시행령 개정을 추진하겠다고 밝혔습니다. 부담부증여란 임대나 대출이 있는 상태에서 부모가 자식에게 주택을 증여하는 것을 의미합니다. 이번 시행령은 다음달 말에 공포해 시행할 예정입니다.

지금까지는 가령 부모가 과거에 시가 2억원(기준시가 1억6000만원)에 매입한 집에 현재 보증금 3억원의 전세를 끼고 있을 경우 매매 사례가 없어 시가가 불분명하면 주택가액을 3억원으로 간주하고 있었습니다. 부모가 이 전세 낀 집을 자식에게 증여하면 세입자에게 전세 보증금 3억원을 돌려줘야 하기 때문에 자산과 함께 부모 부채를 인수하게 되는 것인데요. 이 때 자식이 부모에게 받은 자산에서 부채를 뺀 순자산 가치는 0원으로 산정해 증여세도 0원이 나왔습니다.

하지만 앞으로는 이처럼 부담부증여를 통한 절세효과가 상당부분 줄어듭니다. 정부가 부담부증여로 증여세를 회피하는 사례를 막기 위해 부도에게도 별도의 양도세를 부과하기로 결정했기 때문입니다.

부모가 자식에게 보증금 3억원의 부채를 넘겼으므로 3억원의 양도 소득을 얻었다고 보고 이에 대한 과세를 하는 것입니다. 양도세를 과세할 때 자산에서 취득가액을 뺀 양도차익은 기준시가로 책정하는데요. 취득가액을 기준시가로 잡을 경우 세법상 양도차익이 그만큼 늘어납니다. 마찬가지로 이에 대한 세 부담도 함께 늘어나는 구조입니다.

위의 사례에서는 시가(2억원) 기준 양도차익은 1억원이지만, 기준시가(1억6000만원) 기준 양도차익이 1억4000만원으로 더 큽니다. 양도세 역시 더 늘어나게 되는 겁니다.

자녀에게 부담부증여로 집 물려줄 계획을 하고 계셨던 분들은 소득세법 개정안을 시행하는 오는 2월 말 전에 서두르시는 것이 좋을 것 같습니다.

서울 아파트 시장, 급락세 멈추나

이번주 서울 아파트값은 여전히 하락세를 보이고 있지만 낙폭은 조금 줄어든 모습인데요. 한국부동산원에 따르면 1월 셋째주 서울 아파트값은 전주보다 0.35% 내렸습니다. 지난해 5월 마지막주부터 34주째 약세를 보이고 있는데요. 다만 하락폭은 3주 연속 줄어들고 있습니다.

올해 1월 초 정부가 서울 강남3구와 용산구를 빼고 모든 지역을 규제지역에서 해제한 것이 영향을 미친 것으로 보이는데요. 한국부동산원은 시장가격 회복에 대한 기대심리로 집주인들이 앞다퉈 내놓았던 급매물을 일부 거둬들이면서 가격 하락폭이 소폭 둔화한 것이라고 분석했습니다. 하지만 매물가격과 매수 희망가격의 간극이 좁혀지지 않아 관망하는 분위기는 여전한 상황입니다.

서울 아파트값을 자치구별로 살펴보면 18개구에서 낙폭이 감소했습니다. 2030세대의 영끌 성지로 꼽히는 노원, 도봉, 강북에서 특히 낙폭이 크게 줄어들었는데요. 노원은 0.7% 하락에서 0.39% 하락으로, 도봉은 0.77% 하락에서 0.44% 하락, 강북은 0.45% 하락에서 0.37% 하락으로 낙폭을 줄였습니다.

이에 반해 양천, 강서, 구로, 금천, 관악, 강남, 강동 총 7개구는 하락폭이 커졌는데요. 강남은 전주 0.2% 하락에서 이번주 0.25%의 하락률을 기록했고, 강동도 0.33% 하락에서 0.44% 하락으로 낙폭을 키웠습니다.

또 이번주에는 한국은행이 사상 첫 7차례 연속 금리를 올리면서 기준금리가 3.5%로 상승했습니다. 이는 2008년 이후 최고치를 기록한 것입니다.

서울 강동구 둔촌동에 들어서는 1만2000가구에 달하는 랜드마크급 단지로 부동산 시장의 가늠자 역할을 하고 있는 둔촌주공 재건축아파트 청약 당첨자들을 대상으로 1월 3일부터 이어진 정당계약도 17일 마무리됐습니다. 건설업계를 통해 알려진 정당계약률은 약 70% 수준이라고 하는데요. 전문가들 사이에선 70%의 계약률이 흥행에 성공했다는 의견과 예상보다 부진했다는 실패 의견으로 나뉘는 모습입니다.

양정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 둔촌주공 재건축 조합에 보증을 서주면서 7500억원의 사업비를 조달할 수 있게 됐습니다. 계약률과 상관없이 19일 만기가 돌아온 둔촌주공 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업비 대출 7231억원을 상환하는 데는 차질이 없을 것으로 보입니다.

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