[이코노미스트 박지윤 기자]2022년 4분기 서울 A급 오피스가 역대 최저 공실률을 기록한 동시에 역대 최고 임대료를 경신했다.

21일 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL(존스랑라살) 코리아가 최근 발행한 ‘2022년 4분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 따르면 2022년 4분기 서울 A급 오피스의 공실률은 전분기 대비 0.8%포인트 하락한 1.8%를 기록했다. 이는 글로벌 금융위기 말인 2009년 1분기 이후 최저 공실률이다. 강한 임차 수요에 비해 2022년 서울 A급 오피스 신규 공급이 현저히 줄면서 낮은 공실률을 기록한 것으로 분석된다.

도심 권역의 공실률은 전 분기 대비 약 1.9%포인트 하락한 3.0%를 기록했다. 여의도 권역은 전 분기보다 약 0.07%포인트 하락한 1.8%를 보였다. 강남 권역은 0.3%의 공실률을 유지하면서 4 분기 연속 0%대 공실률이 나타났다.

2022년 4분기 서울 A급 및 B급 오피스 수요를 분석한 결과 이전 수요가 55%로 가장 큰 비중을 차지했다. 그 다음으로 증평 수요가 27%, 동일 권역 내에서의 업그레이드 수요가 14%로 뒤이었다.

각 권역 내의 임차인 산업 구성이 다양해지는 양상도 나타났다. 강남 권역과 여의도 권역은 매우 낮은 공실률을 보였는데 전통적으로 눈에 띄는 임차 활동을 보이던 정보통신업과 금융 및 보험업에 속하는 회사들이 각각 임차할 면적을 찾지 못해 다른 권역으로 분산된 것으로 풀이된다. 실제 4분기에는 강남 권역의A급 및 B급 오피스에서 정보통신업이 임차한 사례와 여의도에서 금융 및 보험업의 임차 사례는 없었다. 

심혜원 JLL 리서치 팀장은 “서울 A급 오피스 임대 시장은 거의 매 분기 역대 최저 공실과 역대 최고 임대료를 기록하며 임대인에게 우호적인 시장이 이어지고 있다”며 “오피스 수급의 불균형에 이어 우수한 인력 수급을 위한 좋은 위치, 양질의 오피스로 이전하려는 수요도 급증하고 있다”고 말했다.

심 팀장은 “경기 불확실성의 연속과 경제 침체로 임대료 상승폭과 임차 수요가 다소 주춤할 수 있겠지만, 임차 가능 면적이 워낙 제한적이기 때문에 A급 또는 B급 오피스 시장에는 큰 영향을 미치지 않을 것”이라고 덧붙였다. 

2022년 하반기에는 3대 권역 내 A급 오피스 빌딩에 대한 신규 공급이 없었다. 하지만 2023년에는 세 권역 모두에서 A급 오피스 공급이 대기하고 있다.

여의도 권역에는 옛 MBC 부지에 신영이 개발 중인 연면적 약 5만8842㎡의 앵커원(브라이튼) 여의도 오피스와 옛 사학연금빌딩인 TP Tower (약 14만1818㎡) 공급이 이뤄질 예정이다. 도심 권역에서는 봉래 제1구역에 메리츠화재 재개발사업 (약 4만330㎡), 서울역 인근에 위치한 서울로타워의 리모델링∙증축 공사가 완료되면 약 2만9752㎡ 규모 오피스를 공급할 전망이다. 강남 권역에서는 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 SK D&D가 개발 중인 연면적 약 4만9586㎡의 오피스를 준공할 예정이다.

심 팀장은 “2023년에는 신규 공급이 다수 예정돼있기 때문에 어느 정도 공실률이 상승할 수 있을 것”이라면서도 “여의도 권역에 공급 예정인 TP타워와 앵커원 (브라이튼) 여의도처럼 활발한 임차 수요로 인해 준공 이전 선임차가 상당 부분 이뤄질 수 있는 것을 감안하면 공실률은 보다 빠르게 안정을 찾을 수 있을 것”이라고 전망했다.

2022년 4분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡ 당 약 12만1300원으로, 12만원대를 처음으로 돌파했다. 이번 분기 서울 세 권역의 월 평균 실질 임대료가 모두 상승했다. 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 20.9% 오른 것이다.

도심 권역은 2022년 들어 공실률이 한 자리 수대로 진입하면서 실질임대료 또한 빠르게 상승세를 보이고 있다. 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡ 당 약 12만1400원이다. 이는 전분기 대비 3.2%, 전년 동기 대비 22.7% 상승한 것이다. 여의도 권역의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡ 당 약10만4900원으로, 전분기 대비 2.1%, 전년 동기 대비 25.8% 올라갔다. 

특히 현대차증권빌딩과 심팩 빌딩 등 제로 공실률을 유지 중인 빌딩이 명목임대료를 높이면서 임대료 상승을 이끌었다. 강남 권역의 월 평균 실질 임대료는 약 13만2700원으로, 전분기 대비 1.7%, 전년 동기 대비 16.8% 상승했다. 현재 공실이 거의 없는 시장 상황을 반영해 강남의 평균 렌트프리 수준 또한 0~1개 수준을 유지하고 있다.

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