[이코노미스트 마켓in 이승훈 기자] 금리 안정화 움직임에 리츠(REITs·부동산투자신탁)주에 대한 회복 기대감이 고개를 드는 가운데, 한화리츠도 수익성이 좋아져 배당여력이 늘어날 것이란 전망이 제기된다. 한화리츠 등 지난해 고금리로 기초자산을 매입한 리츠들은 하반기부터 리파이낸싱 시 금융비용 부담이 완화될 가능성이 높아질 것으로 보인다. 

20일 한국거래소에 따르면 한화리츠는 이날 상장 첫날 종가 4510원 대비 12.64% 오른 5080원에 거래를 마감했다. 

지난달 27일 신규 상장한 한화리츠는 기관투자자 대상 수요예측에서 7.24대 1의 경쟁률을 기록했지만 일반 청약에서는 0.53대 1의 경쟁률을 기록하며 미달이 났다. 시장에서는 고금리와 국내외 부동산시장 불확실성 등이 악재로 작용하며 대기업 스폰서 리츠임에도 흥행에 부진했다는 평가가 나왔다. 

하지만 시장에서는 하반기 금리 인상 속도가 둔화되면서 리츠주의 반등 기대감을 내비치고 있다. 또한 이에 따른 배당 매력도 부각될 것이란 예상이 나온다. 특히 기업 스폰서형 리츠 같은 인플레이션에 탄력적 대응이 가능한 오피스형 리츠의 주가가 상승할 가능성이 더 높다는 분석이다. 

한화리츠는 올해 첫 공모리츠로 한화그룹이 선보인 스폰서 리츠다. 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험 사옥 네 곳 등 한화그룹 금융 계열사의 오피스 자산을 보유하고 있다. 최대주주인 한화생명(46%)을 스폰서로 하는 초우량 스폰서 오피스 리츠로 연평균 6.85%라는 높은 배당률을 제시했다.

스폰서 리츠는 대기업 또는 전문운용사가 지분을 보유한 상품으로 다른 상장 리츠 대비 안정성이 뛰어나다는 특징이 있다. 규모가 큰 그룹 계열사를 대주주로 둔 초우량 스폰서 리츠인 만큼 자산 및 역량 활용, 안정적인 임대차 구조 등이 강점으로 꼽힌다. 

자본조달 이점도 부각된다. 지난해 고금리로 기초자산을 매입한 리츠들은 하반기부터 리파이낸싱 시 금융비용 부담이 완화될 가능성 높은데 한화리츠 역시 그러하다. 한화자산운용 관계자는 “제일 금리가 올랐을 때 변동금리로 자산을 매입했다”며 “현 추세대로 금리가 더 내려간다면 수익성이 좋아져 배당 재원이 더 늘어날 것으로 본다”고 말했다. 

그는 이어 “조달금리가 너무 오른 시기 자산가치가 낮아진 상태에서 감정평가를 받아 주변시세보다 16% 정도 싸게 건물 매입했다”며 “금리 하락 시 다시 감정평가를 받거나 제3자에게 매각한다면 훨씬 더 안정적이고 좋은 가격에 매각이 가능한 것으로 본다”고 설명했다. 

반면 지금 상장된 대부분의 리츠 중 한화리츠와 비슷한 성격의 리츠들은 대출을 3~4년 전에 받았다. 대출 만기가 올해와 내년, 그리고 후년까지 90% 이상 도래해 2.5%였던 대출금리가 5~6%까지 올라 수익성이 하락할 것이라는 예상이다. 

증권업계에서도 자금조달 능력에 따라 리츠 기업의 가치가 달라질 것으로 보고 있다. 리츠 대부분이 올해 하반기부터 대출 만기가 도래하면서 내년 이자비용 증가가 불가피하다는 지적이 나온다. 

이경자 삼성증권 연구원은 “차입 의존도가 높은 리츠 특성상, 투자에 있어 최우선 고려 요소는 자금조달 역량”이라며 “기업 스폰서형 리츠를 선호하고 유망 자산군은 인플레이션에 탄력적 대응이 가능한 오피스”라고 조언했다

이 연구원은 “기업 스폰서형 리츠는 풍부한 자산 파이프라인을 보유하고 있어 외형 성장의 잠재력을 갖췄을 뿐 아니라 계열 임차인의 안정적 임대차 구조로 내적 성장 역시 가능하다”며 “궁극적으로 자금조달에서 역량을 발휘해 미래 성장의 격차를 만들 것”이라고 예상했다. 

이은상 NH투자증권 연구원은 “국내 상장 리츠는 월 배당 구조, 신규 자산 편입을 통한 지속적인 배당 제고가 가능하고 배당성향이 높다는 점이 긍정적”이라며 “2023년 하반기 이후 리파이낸싱이 예정된 리츠는 기존 조달금리에 따라 금융비용 부담이 완화될 수도 있어 종목에 대한 선별적 접근이 필요하다”고 강조했다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지