[이코노미스트 민보름 기자] “현 시스템에선 조합을 일부 주민들이 마음대로 주무를 수밖에 없다. 타지에 거주하는 조합원 입장에선 카르텔이 생길 수밖에 없다고 본다.”

한 서울시 내 재개발 조합원의 말이다. 현재 재건축, 재개발 등 도시정비사업에 대해 적용되는 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)은 2003년 7월 강남 재건축 단지를 중심으로 서울 부동산이 본격적인 상승기에 접어들 무렵 시행됐다. 

당시 도정법은 ‘부동산 안정화’를 위해 마련된 만큼, 규제를 강화하는 내용을 띄게 됐다. 엄격한 안전진단 통과, 조합임원 요건 등을 담은 조항들은 투기수요 유입과 난개발을 방지하고 정비구역 내 주민들의 결정권을 보호하기 위한 의도에서 포함됐다. 

그러나 시행 20년을 맞은 현재 도정법은 100번이 넘는 개정에도 불구하고 ‘시대착오적’이라는 지적이 나오고 있다. 투기수요 유입과 난개발을 방지하는 등 좋은 취지로 내놓은 정책들이 실제로는 정비사업에 도움이 되지 않는 방식으로 작용하고 있다는 것이다. 

소방차 출입 힘든 재개발, 소수가 사업독점

애초 규제에 방점을 찍었던 도정법은 다른 국내 법규가 그렇듯 금지사항 이외에 모든 것을 허용하는 네거티브가 아닌, 정해진 요건을 갖춰야 하는 포지티브 형식을 띠고 있었다. 때문에 연이은 개정을 통해 이 같은 요건이 계속 증가하는 구조다. 

2019년 시행된 도정법 제41조 개정안이 대표적이다. 현재까지 재건축, 재개발 사업에 적용되고 있는 제41조에 따르면, 3년 내 기간 동안 1년 이상 구역 내 거주해야 조합장으로 선출될 수 있다. 조합장으로 선출된 뒤에도 자격을 유지하기 위해서 관리처분계획 인가를 받을 때까지 구역 내 거주해야 한다. 

이 같은 내용은 주로 재건축보다 재개발 구역에서 문제가 되고 있다. 재개발 요건을 채운 구역 대부분은 위기 시 소방차 진입도 어려운 좁은 길에 빈집이 많을 정도로 주거환경이 열악하다. 때문에 재개발 구역에 실거주하는 조합원은 소수에 불과한 것으로 알려졌다. 재건축에 비해 재개발 구역 조합장 중 유독 ‘지역 토박이’가 많은 이유다.

정비사업이 일부 투자자들의 ‘손 바뀜’ 대상이 되기보다 원주민들의 주거환경을 개선하는 방안으로 진행되길 바라는 취지지만, 각종 부작용을 유발하고 있다는 비판이 나온다. 사업 초기부터 지역에 영향력을 행사하는 인사가 조합장이 되기 쉽고 조합장의 측근이 이사와 대의원 자리를 차지해 ‘거수기’ 역할을 하게 되는 사례가 많은 탓이다.

조합장과 측근들이 조합을 장기간 운영해오다가, 사업이 진행될수록 부동산 거래로 인해 유입된 새로운 조합원들이 조합운영방식을 문제 삼으면서 일명 ‘비상대책위원회(비대위)’가 생기고 내부 갈등이 커지는 원인이 되고 있다. 

정치화된 부동산 정책, 현실화 필요

한 부동산 전문가는 “타지에 사는 조합원 대부분은 투기꾼이든 실거주 수요이든 자기 생활을 하는 데 바빠 조합 일에 관심을 두기 힘들다”면서 “구역 내에 살지 않더라도 조합 이사로 나가 선출될 수는 있지만 회의에 참석하는 등의 수고에 비하면 소액의 거마비 정도 외에 따로 책정된 보수가 없어 참여가 저조한 상황”이라고 설명했다. 

이 전문가는 “조합장 요건을 완화하면 더 우수한 조건을 갖춘 후보 중에 리더를 뽑을 수 있을 뿐 아니라 지역 내 카르텔을 견제할 수 있는 방법이 될 것”이라고 진단했다. 

조합 집행부 문제와 관련해 이처럼 조합장이 될 수 있는 요건은 까다로운 데 비해 조합 내부에서 권한이 큰 대의원들은 별 규제 없이 자리를 유지할 수 있다는 것도 문제로 지적된다.

도정법 제46조에 따르면 대의원은 조합원의 10분의 1 이상으로 100명 이상 인원도 구성할 수 있게 돼 있다. 대의원 3분의 2 요구가 있을 시 조합장은 총회를 소집할 수도 있다. 대의원회는 도정법 및 지자체 조례 등에 따라 정비업체 계약 해제, 선관위 구성 권한 등을 행사하기도 한다.

그러나 도정법 상 대의원 임기는 조합 정관에서 정하도록 하고 있다. 조합장과 이사, 감사 등 임원 임기는 “3년 이하의 범위에서 정관으로 정한다”고 명시하는 것과 대비되는 상황이다. 때문에 조합 정관에 따라 대의원에게 임기가 없는 경우도 있다. 한남뉴타운 3구역은 최근 조합에서 임기가 없는 대의원회에 임기를 도입하려는 시도를 하면서 일부 대의원과 조합원들이 조합장과 갈등을 빚기도 했다. 

지난해 12월 시행된 도정법 개정안에 대해서도 일각에선 ‘시공사만 좋은 법’이라는 비판이 나온다. 이번 개정안 시행으로 인해 정비사업 조합이 시공사로부터 이주비, 이사비 등 시공과 직접적으로 관련 없는 특혜를 받을 수 없게 됐기 때문이다. 

조합임원 등의 선임·선정 및 계약 체결 시 행위제한을 다루고 있는 도정법 제132조에서 이번에 신설된 2항은 건설업자가 시공자 선정 시 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제안하지 못하도록 하고 있으며 여기엔 이주비뿐 아니라 재건축부담금 대납 등도 포함된다.

한 정비업계 관계자는 “도정법 자체가 정치적으로 만들어진 데다 부동산 정책이 정치의 영역에 속해서 생기는 문제”라면서 “정비사업 역시 ‘사업’이므로 조합원 전체가 이익을 볼 수 있는 방향으로 정책이 바뀌어야 갈등이 덜 생기고 주택공급도 원활히 이뤄질 것”이라고 강조했다.

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