[이코노미스트 마켓in 이승훈 기자] 금리 인상기 자금조달 비용 부담과 부동산 시장 침체로 그간 소외됐던 ‘리츠’(REITs)의 반등 기대감이 커지고 있다. 금리인상기가 막바지에 접어들었다는 분석이 리츠 투자에 대한 우호적인 분위기를 만들고 있다. 리츠 상장사들도 하반기부터 배당 수익률을 높이고 담은 자산을 매각해 자산 안정성을 키우는 등 리츠 투자에 대한 매력도를 높일 전망이다. 

리츠란 여러 투자자로부터 돈을 모아 부동산과 관련 증권에 투자하고, 수익을 돌려주는 간접투자기구다. 리츠는 시세 차익보다는 안정적인 배당률을 기대하는 상품인 만큼, 주가가 낮아 주가배당률을 높일 수 있는 현 시점이 투자 적기라는 분석도 나온다. 

지난해부터 이어진 리츠 주가 하락은 리파이낸싱(차환) 기간 도래에 따른 높아진 금리 부담 때문이었다. 운용사들은 향후 리파이낸싱 전략에 대해 최대한 안정적이고 현실적인 방향으로 상품 운용을 하되, 자금 조달 수단을 다각화할 방침이다. 또한 자산 매각 등을 통해 배당을 유지할 것으로 보인다. 

조준현 한국리츠협회 본부장은 상장리츠들이 금리상승의 직격탄을 받았지만 최근 회복되고 있다고 진단했다. 조 본부장은 “금리상승에 따른 배당 감소 우려를 임대료 인상만으로 커버할 순 없지만 자산매각 등 재구조화를 통해 일부 상쇄하고 있다”고 봤다.

실제 ESR켄달스퀘어리츠는 기업공개(IPO) 당시 편입했던 자산을 매각해 상장리츠 최초로 수백억원대에 달하는 대규모 단일자산 매각에 성공했다. ESR켄달스퀘어리츠는 이천1 물류센터를 810억원에 매각했다고 지난 12일 공시 했다. ESR켄달스퀘어리츠가 지난 2020년 12월 상장 당시 켄달스퀘어전문투자형사모부동산신탁6호를 통해 660억원에 매입한 바 있다. 이번 매각으로 자산 취득 약 2년 반 만에 총수익률 기준(보유기간 중 배당금 포험) 약 30% 수익을 내게 됐다. 내부수익률(IRR)은 2.5년간 약 19%에 이르는 것으로 전해진다.

이번 매각으로 자산 매입-매각-재투자로 이어지는 영속형 리츠의 선순환 구조를 증명해냈다는 평가다. 매각차익은 다양하게 활용될 전망이다. 특별배당으로 지급하는 방법, 유보금으로 남겨두고 리파이낸싱 등에 활용하는 방법 등이다. 박세라 신영증권 연구원의 분석에 따르면 이번에 발생한 매각차익 약 150억원을 전액 특별배당재원으로 활용할 경우 주당 배당금이 74원 증가한다. 지난해 주당배당금 270원과 더하면 공모가 기준 배당수익률만 6.88% 수준이다.

이밖에 신한알파리츠는 용산더프라임타워 매각 우선협상대상자로 이지스자산을 선정하며 재매각에 나섰다. NH올원리츠도 수원의 에이원인계타워 매각 작업에 착수했다. 

자산매각·유상증자 통해 리파이낸싱…포트폴리오 다각화도 

유상증자를 통해 브릿지론 중 일부를 리파이낸싱 하는 전략을 택한 곳도 있다. 이지스밸류리츠가 공모 유상증자를 통해 트윈트리타워 브릿지론 중 일부를 리파이낸싱 하기로 했다. 신규 자산 편입으로 발생한 차입 부담을 해소해 배당 안정성을 높이겠다는 전략이다. 나머지 금액은 ‘A-’ 신용등급을 바탕으로 하반기께 회사채 발행을 통해 조달할 계획이다. 

금융전자 공시시스템에 따르면 이지스밸류리츠는 지난 5일 669억원 규모의 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자를 실시한다고 공시했다. 증자 후 주식 수는 40% 증가하게 됐다. 이번 유증 자금은 2022년 12월 매입한 트윈트리 타워의 브리지론(1760억원) 일부 상환에 활용된다. 브리지론 상환 이후 담보인정비율(LTV)은 72%에서 68%로 하락할 것으로 관측된다.

증권가 평가도 긍정적이다. 이경자 삼성증권 연구원은 “트윈트리 타워 매입으로 코어오피스 리츠라는 정체성이 확보됐으나 차입 부담과 유상증자의 불확실성이 잔존했다”면서 “이로써 불확실성 해소는 물론 재무 건전성 향상, 유동 주식 수 증가 등 효과가 예상된다”고 설명했다.

그러면서 “이지스밸류리츠는 2020년 상장 이후 3건의 오피스 외에도 성장형 자산인 물류창고와 데이터센터 투자의 ‘알파 전략’을 구사해 왔다"며 제 2 순환기에 진입했다고 평가했다.

리츠 업계에서는 리츠가 장기 우량 상품으로 유동성이 적은 실제 부동산에 투자하는 것보다 다양한 포트폴리오를 구성할 수 있는 리츠를 추천하기도 한다. 수익성과 안정성 제고를 위해 포트폴리오 다각화에 나선 곳은 코람코에너지리츠가 대표적이다. 

코람코자산신탁은 최근 코람코에너지리츠의 에너지 위주의 수익모델을 고객 삶과 밀착된 식음료(F&B), 도심물류에 이어 공유주거(코-리빙 분야)로 확대하기로 했다. 또 사명에서 주유소를 뜻했던 에너지를 떼어내고, 생활밀착형 리츠를 상징하는 새로운 명칭 개발도 공식화 했다. 

아울러 코람코자산신탁의 ‘코람코더원리츠’는 배당률 상승 기대감도 가지고 있다. 코람코자산신탁은 지난달 임대율 100%를 달성해 목표배당률 상향을 발표한 코람코더원리츠가 서울시의 여의도 금융중심 지구단위계획(안)의 수혜를 받게 된다고 16일 밝혔다. 

코람코더원리츠는 여의도 하나증권빌딩을 주요 자산으로 투자자에게 공모가 기준 연 6%대 수익을 분기별로 배당해 왔다. 최근 공실해소에 따라올 하반기부터는 연 7% 중반 대 배당을 예정하고 있다. 

부동산가치도 상승 중이다. 코람코더원리츠 상장 전 하나증권빌딩 감정평가액은 평당 2600만원이었지만 지난해 3분기 이지스자산운용 컨소시엄에 매각된 인근 신한금융투자빌딩은 평당 3200만원에 거래됐다. 이를 감안하면 하나증권빌딩 부동산가치는 1년여 만에 약 16% 이상 상승했다. 향후 여의도 금융중심 지구단위계획안이 가시화되면 상승폭은 더욱 확대될 전망이다.

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