[이코노미스트 박지윤 기자] 서울 ‘여의도 1호 재건축’ 타이틀로 정비업계의 뜨거운 관심을 받고 있는 여의도 한양아파트(여의도 한양) 재건축사업에 급제동이 걸렸다. 서울시가 시공사 선정 입찰 과정에 위법사항이 있다며 여의도 한양 재건축 조합에 입찰 중단을 지시했기 때문이다.

정비업계에 따르면 여의도 한양 재건축 운영위원회와 사업시행자인 KB부동산신탁은 10월 29일로 예정했던 시공사 선정 총회를 잠정 연기하겠다고 10월 19일 밝혔다.

이는 서울시가 여의도 한양 재건축 관할구청인 영등포구청에 시공사 선정 과정에서 위반 소지가 있는지 면밀히 검토한 뒤 시정 조치를 하라고 지시한 결과다. 시는 여의도 한양 사업시행자가 도시 및 주거환경정비법과 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 등을 위반한 소지가 있다고 지적했다.

상가 부지 사업면적 포함, 정비계획 절차 건너뛰어 발목

서울시가 위반 소지가 있다고 거론한 사항은 크게 두 가지다. 먼저 정비구역 지정을 받지 못한 상태로 KB부동산신탁이 시행자 권한이 없는 부지를 사업면적에 포함해 시공사 선정 입찰 공고를 했다는 점이다. 해당 부지는 단지 내 상가인 롯데쇼핑이 소유주인데 아직 재건축사업 동의를 얻지 못한 상태임에도 사업 면적에 포함한 것은 도시 및 주거환경정비법 위반이라는 입장이다.

또 서울시는 아직 확정되지 않은 신속통합기획안(신통기획안)을 기반으로 시공사 입찰 공고를 한 것도 위법 소지가 있다고 판단했다. 올해 1월 서울시는 여의도 한양 용도지역을 3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 상향하고, 용적률‧높이 등 규제를 대폭 완화하는 신통기획안을 마련했다. 

KB부동산신탁은 여의도 한양 재건축사업 지역을 일반상업지역으로 전제하고 시공사 입찰 공고에 나섰다. 신통기획안은 서울시 정비계획 심의를 받지 않은 가이드라인일 뿐인데 관련 절차를 생략하고 시공사 선정으로 넘어갔다는 이유로 서울시로부터 사업 제동을 받은 셈이다.

서울시는 신통기획안을 기반으로 영등포구 주민 동의를 받은 정비계획안을 제출해 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비계획 확정 과정을 거쳐야 했다고 지적했다.

서울시가 여의도 한양 재건축사업에 제동을 가한 것은 위법 소지가 있다는 표면적인 이유도 있지만, 과열된 시공권 수주전도 한 몫 했다는 것이 정비업계의 의견이다.

여의도 한양아파트 재건축은 서울 영등포구 여의도동 42 일대에 기존 588가구를 허물고 최고 56층, 5개 동, 아파트 956가구 및 오피스텔 210실 규모로 조성하는 사업이다.

여의도 한양아파트는 신통기획안을 통해 용적률이 기존 252%에서 재건축 시 600%까지 상향 가능할 뿐 아니라 여의도 1호 재건축이라는 상징성까지 더해졌기 때문에 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다.

이 때문에 여의도 한양 재건축사업을 두고 시공사 선정 입찰 전부터 건설사들의 눈치 싸움이 치열했다. 현대건설과 포스코이앤씨는 각각 개발 이익 극대화, 사업비 책임 조달을 강조하며 조합원들의 마음을 사로잡기 위한 적극적인 홍보 경쟁을 벌였다. 

서울시, 현대‧포스코 수주전 민원 빗발치자 개입

현대건설은 ▲분양수입 증가 가구당 약 6억원 ▲미분양 시 최초 일반분양가로 현대건설이 대물인수 ▲일반분양가 상승으로 인한 모든 이익 소유주 귀속 등의 내용을 담은 입찰제안서를 제시했다. 분양가 규제를 받지 않는 오피스텔을 최고 수준 분양가로 공급해 조합원 분양 수익을 극대화함으로써 조합원당 최소 3억6000만원 이상을 환급하겠다는 파격적인 제안이다. 미분양이 나더라도 현대건설에서 대물인수를 통해 리스크를 최소화하는 방안도 담겼다.

포스코이앤씨도 3.3㎡당 공사비를 800만원 이하로 제안한 것과 동시에 공사비 7020억원의 약 142% 규모 자금인 1조원을 책임조달하겠다고 맞불을 놨다. 고금리 시장 상황에서 사업시행자가 이자 부담을 최소화할 수 있도록 분양수입금 내 기성불, 사업비 우선 상황 등을 제시하는 금융특화 전략을 내세웠다.

10월 7일 시공사 선정을 위한 1차 합동홍보설명회에서도 현대건설과 포스코이앤씨의 대안설계 설명 이후 과열 양상이 나타나기도 했다. 포스코이앤씨는 원안설계를 특화한 대안설계를 제시한 반면, 현대건설은 원안설계와 다른 대안설계를 제시했다며 서울시에 민원을 제기한 것으로 알려졌다.

일부 여의도 한양 소유주들이 현대건설의 대안설계가 주동개수, 층수, 건폐율, 스카이라인 등을 모두 변경해 경미한 범위를 벗어났다고 주장했다. 합동홍보설명회 이후에도 현대건설은 불법 홍보관 설치, 홍보 지침 위반으로 서울시‧영등포구 등에 민원이 제기돼 주의를 받기도 했다. 또 홍보관 설치와 관련해 홍보 지침 위반 조치를 받기도 했다. 

정비업계 관계자는 “1차 합동설명회에서 포스코이앤씨는 신통기획안에 준하는 원칙적인 설계안을 제시한 반면, 현대건설은 기본적인 요건만 지키면서 다양한 아이디어를 담은 설계안을 제출하면서 양측을 각각 지지하는 조합원들 사이에서 불꽃이 튀었다”며 “서울시에서 여의도 한양 재건축사업에 엄포를 놓은 것은 민원이 계속 이어지면서 수주전이 과열되는 모습을 보인 것이 주된 원인이라고 본다”고 분석했다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지