[이코노미스트 박지윤 기자] 내년 주택 매매 가격은 1.5% 떨어지고 하반기에는 수도권 인기지역 위주로 상승 전환하면서 서울은 1% 오를 것이라는 전망이 나왔다. 내년 상반기 미국 기준금리 인하에 따라 대출금리가 내려가고 공급부족의 영향으로 반등할 가능성이 크다는 의견이다.

주택산업연구원(주산연)은 22일 대한상공회의소에서 ‘2024년 주택시장 전망과 정책방향’ 기자간담회를 개최했다.

주산연은 집값이 하락세를 이어가겠지만 낙폭은 올해보다 줄어들 것이라고 내다봤다. 하반기에는 일자리 수요가 탄탄한 수도권 인기지역부터 상승세로 돌아설 가능성이 크고 공급부족 등으로 전월세 가격도 상승폭이 커질 것으로 전망했다. 

서종대 주산연 대표는 “고금리와 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달의 어려움, 부동산 세제 완전 정상화 지연 등으로 내년에도 집값 하락세가 나타날 것”이라면서도 “내년 상반기 미국이 기준금리 인하에 나설 가능성이 커지면서 대출금리 하향조정과 경기회복이 예상된다”고 분석했다.

서 대표는 “내년 말까지 3년 동안 착공 누적 기준으로 75만가구의 공급 부족과 가구 분화 적체 영향으로 내년 중반기부터 수도권 인기지역을 중심으로 상승세가 시작되고 지방광역시도 하반기부터 오름세가 강해질 것”이라며 “매매와 전월세 거래량 역시 올해보다 20% 이상 증가할 것”이라고 설명했다.

주산연은 경제성장률과 주택수급지수 및 금리변화 등을 고려한 주택가격전망모형으로 내년도 주택가격을 전망한 결과 전국 집값은 1.5% 하락하고, 수도권은 0.3%, 지방은 3.0% 하락할 것으로 조사됐다. 서울은 1.0% 상승할 것으로 전망했다.

서종대 대표는 “현재 매매거래 감소와 함께 전세 수요가 아파트로 이동하고 있지만 아파트 입주물량이 내년에도 감소할 것으로 보인다”며 “공급부족이 내년 전세가격 상승을 견인하면서 다시 매매가격 상승으로 전이될 것”이라고 내다봤다.

주산연은 지난해와 올해 주택거래량은 정상기의 절반 수준에 불과했다고 평가했다. 주택시장이 과열이나 침체되지 않은 정상기에는 주택 매매거래량이 재고주택의 4~5% 수준을 기록했다. 하지만 올해 주택거래량은 53만건을 기록할 것으로 예상되며 이는 전체 주택재고의 2.7%에 그치는 물량이다.

"내년까지 3년간 착공 75만가구 부족…매매‧전세가 상승할 것"

서 대표는 “주택매매거래량은 2006년 조사 착수 이래 작년에 최저 수준을 찍고 올해 소폭 회복됐다”면서도 “내년에는 주택가격 하방압력이 완화되고 일부지역에서는 상승 전환하면서 거래 회복으로 주택재고 대비 거래율이 올해 2.7%에서 내년에 3.2%로 늘어난 65만가구 수준일 것”이라고 설명했다. 그는 “하지만 2017~2021년 5년 평균 거래량이 98만가구였던 것과 비교하면 여전히 낮은 수준”이라고 덧붙였다.

주산연은 주택공급물량도 지난해부터 올해까지 2년 동안 택지준비와 인허가 및 착공물량이 급감했기 때문에 내년에도 프로젝트 금융여건은 단기간에 개선되기 어려울 것이라고 예상했다. 인허가와 착공, 분양 및 준공물량은 올해 수준에서 크게 벗어나지 못할 것이라는 분석이다. 내년 인허가는 30만가구, 착공은 25만가구, 분양은 25만가구, 준공은 30만가구 안팎의 물량이 나올 것으로 전망했다.

서 대표는 내년 주택정책에 대해서 공급적정화에 초점을 맞춰야 한다고 지적했다. 내년 하반기부터 주택거래가 회복될 경우 최근 3년간 누적된 75만가구 수준의 공급부족과 가구분화 대기자 적체로 내후년부터 주택시장 과열이 반복될 가능성도 있다는 이유에서다.

서 대표는 “주택공급이 적정하게 이뤄지도록 택지공급 확대와 인허가 등 규제완화 및 실수요자 금융과 프로젝트 금융 활성화 등을 병행해야 한다”며 “인허가 사전심의 내실화 및 통합심의 의무화를 정착시키고, 기한 내에 인허가 처리 및 인허가 기관의 과다한 기부채납 요구를 금지하도록 해야 한다”고 조언했다.

서 대표는 ▲주택시장 규제지역 전면해제 ▲지자체의 임의적인 분양가 규제금지 ▲복잡한 청약제도 및 가점제 단순화 ▲의무거주기간 폐지 ▲임대아파트 표준건축비 현실화 등의 정책이 필요하다고 설명했다. 주택금융 부문에서는 독신자·생애최초·신혼부부·다자녀가구 등에 대한 지원을 강화하고, 노인계층에 대한 지원을 신설하는 등 수요자 금융 지원을 강화해야 한다고 제안했다. 

그는 “프로젝트금융과 관련한 PF 불안을 최소화해야하며 보증관행도 개선해야 한다”며 “주택세제 부문에서는 취득세, 종부세, 재산세, 양도세 등 비정상적인 세제를 문재인 정부 이전 수준으로 정상화해야 한다”고 강조했다.

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