법원경매 전문기업 보훈디벨롭의 한정훈 대표가 ‘경매의 정석’이라는 연재를 시작한다. 한 대표는 일반인이 경매에 참여할 때 꼭 알아둬야 할 상식을 전달하고, 경매에서 어려운 문제에 대한 솔루션을 제공한다. 명도·대출·미납관리비 등의 경매에서 겪는 주요 이슈와 이에 대한 해결 방법을 총 9회에 걸쳐 연재한다. <편집자 주>

[한정훈 보훈디벨롭 대표] 일반적으로 법원경매를 접근하는 방법은 물건 검색 → 권리분석 → 임장 및 협상 → 입찰여부 결정이다. 이 순서에 따라 임장(지역에 가서 직접 부동산을 탐방하는 것)을 갔을 때 점유자가 있다면 협상이라는 단계를 반드시 거치게 된다. 이때 점유자는 대항력이 있을 수도 있고 없을 수도 있다. 이와 별개로 점유자의 점유권은 양말 한 짝만 있어도 인정되기 때문에 임의로 내부의 짐을 버리면 안된다. 결국 임차인과 논의해 앞으로의 방향성을 결정하고 법의 척도에 따라 사필귀정을 만들어야 이상 없이 낙찰 후를 설계할 수 있다. 

대법원에서 제공하는 법원경매 사건 내역에서 임차인의 일반정보를 확인할 수 있다. 대법원에서 제공하는 ‘매각물건 명세서’에 ‘대항력·전입신고·점유·확정일자’ 등의 정보가 있다. 이는 내부 점유자와 직결되는 정보다. 매각물건 명세서에는 현장조사에 의한 사항으로 임차인이 있다고 나와 있었을 것이다. 그러나 임장을 갔더니 아무도 없는 경매물건도 있기에 이슈가 되는 것이다. 입찰하기 전 실제로 임장을 갔을 때, 임차인과 명도 협상을 하러 수차례 방문을 했으나 결국 협상은커녕 내부를 결코 볼 수 없는 경우라면 우리는 어떻게 이러한 리스크를 컨트롤해야 할까.

대법원 ‘매각물건 명세서’에서 임차인 정보 확인 가능

정확히 간파하려면 우선 점유자의 권원(법률적·사실적 행위를 정당하게 하는 법률상의 원인)이 어디에서 나오는지를 파악해야 한다. 임차 내역은 있으나 점유자가 존재하지 않는 이유는 이해관계자들의 사정에 따라 많은 경우의 수가 있다. 우리는 법에서 규정한 점유자의 권원이 지속 가능한지 아닌지만 따지면 된다. 추상적이고 이해하기 어려운 개념이기에 실제 사례를 들어 설명한다. 

사건번호 2023타경116805을 보면, 임차인 장 씨가 존재한다. 전세보증금은 2억1700만 원으로 감정가와 큰 차이가 없지만 전액을 변제 받기는 어려운 상황이다. 여기서 가장 중요한 것은 ‘임차권등기자’라는 표식이다. 

점유자의 권원이 어디에서 나오는지 정확히 따지려면 임차권등기에 대해 알아야 한다. 임차권등기는 ‘채권의 물권화’를 위한 한국의 제도인데 그 배경이 있다. 

한국이 급성장을 했던 1970~1990년대 시민의식이 물질성장을 따라가지 못하여 생긴 여러가지 문제점들이 있었다. 예를 들면 임대인 A와 임차인 B가 계약을 맺고 아파트에 B가 세들어 잘 거주하고 있었다고 하자. 계약이 성립된 후 몇 달이 지나지 않아 A는 C에게 그 아파트를 매도한다. 만기가 다가오자 B는 보증금을 반환 받으려고 임대인에게 연락을 취한다. 당연히 새로운 임대인이 된 C에게 연락을 취하는 것이 통상적인 오늘날의 상식이지만, 그 당시 계약을 했던 돈이 오고 간 당사자들끼리 연락을 취하여 돈을 받았어야 했다. 즉 B는 C(새로운 임대인)에게 연락을 하는 것이 아니라 A(이전의 임대인)에게 연락을 하여 보증금을 받아야 했다. 

당연히 법률관계가 이런 식이라면 보증금을 제대로 받지 못한 경우가 비일비재 했을 것이다. 임차권등기 명령제도는 2002년부터 시행됐는데, 그때부터 법의 맹점이 점진적으로 완화되기 시작했다.

물권만 공시되는 등기부등본 특성의 예외가 바로 임차권등기 명령제도다. 이것이 채권의 물권화다. 채권은 공시되지 않는 특징이 있다. A가 B에게 돈을 빌려줬다는 사실을 전국의 모든 사람들이 알 필요가 없기에 채권은 공시되지 않는다. 이에 반해 물권은 공시된다는 특징이 있다. 대표적으로 등기부등본은 전국민에게 공시되는 사항으로 임차계약을 맺을 때 공인중개사가 등기부등본을 그 자리에서 출력해 당사자들에게 보여준다. 표제부· 갑구·을구 등의 내용을 설명해준다. 이처럼 등기부등본에 표시될 수 있는 물권은 전국민 모두가 볼 수 있는 것이다.

낙찰 이후 명도 협상하려면 임차권등기 명령제도 중요

이렇게 물권만 적을 수 있는 등기부등본에 감히 채권이 들어섰다는 것이 채권의 물권화다. 그리고 경매에서는 이 부분과 임차권등기 명령제도가 시너지를 내며 전략적으로 중요한 역할을 하고 있다. 이를 명확히 알아야만 낙찰 이후의 이슈를 해결할 수 있다. 실질적으로 경매에서 이를 어떻게 활용할 수 있을까. 

사건번호 2023타경116805의 요약된 등기부등본을 보면 2023년 8월 22일에 주택도시보증공사가 강제경매 사건번호를 부여 받았다. 2022년 5월 23일 주택도시보증공사는 해당 물건에 가압류를 약 48억원을 설정했다. 보통의 사람들은 이 물건을 낙찰 받으면 저 가압류 등을 다 떠안는 것이 아닌지 두려워해 입찰하지 않을 것이다. 

결론을 먼저 말하자면, 2021년 11월 15일 강서구에서 압류를 가장 먼저 걸었기에 그 이후의 모든 말소기준권리 중 합법적으로 소멸가능한 요소들은 모두 자동적으로 말소된다. 

말소기준권리 중 합법적으로 소멸가능한 요소는 몇 가지가 있다. 첫 번째로 확정된 채권을 담보설정하는 ‘저당권’이다. 미래의 채권까지 일정 한도 내에서 담보설정 하는 ‘근저당권’도 마찬가지다. 소송 후 확정판결에 의해 재산보전 처분하는 ‘압류’와 확정판결이 있기 전까지 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 하는 ‘가압류’도 합법적으로 소멸가능하다. 이외에도 ‘전세권’과 ‘강제경매개시결정등기’ 등도 소멸가능하다. 

말소기준권리 중에서 임차권은 없다는 점이 본 사건에서의 이슈가 되는 것이다. 임차권은 위 표에 적시된 접수날짜를 말소에 대한 기준으로 삼지 않는다는 것이 중요하다. 

그 ‘기준일’을 명확히 보려면 법원 사법보좌관이 제공하는 매각물건 명세서를 확인해야 한다. 매각물건 명세서는 전국민 모두가 볼 수 있게 법원이 공시하는 서류다. 대법원 홈페이지에서 볼 수 있다. 

앞서 말한 ‘기준일’이 작은 사각형의 날짜(2019년 12월 2일)다. 등기부등본 요약표를 보면 말소기준권리로써 2021년 11월 15일에 강서구에서 걸어놓은 압류 날짜보다 약 2년이나 더 앞선 최선순위로 보장받아야 될 임차권의 권원은 2019년 12월 2일부터 시작한다는 의미이다.

말소기준권리 이후의 모든 말소기준권리의 요소들은 합법적으로 소멸한다. 임차권등기는 그 권원이 말소기준권리 일자보다 앞서기에 실질적인 말소가 아니라 낙찰자가 인수하게 되는 부분이라는 것이다. 그 보증금은 비록 채권이지만 채권의 물권화로써 등기부등본에 공시되고, 주택도시보증공사가 임차인 장 씨의 임차권을 승계받아 그 권원에 따른 권리를 행사하는 것이다. 따라서 일반적인 법원경매 물건이었다면 낙찰자는 저 임차보증금을 인수해야 맞는 것이다.

임차보증금을 낙찰자가 인수한다는 것은 점유자와 협상을 하면서 언제까지 돈을 송금할 것인지 언제까지 명도를 완료해 줄 것인지 정해야 된다는 것이다. 하지만 임장을 가면 임차권등기자가 없는 경우가 많다. 이유는 주택도시보증공사가 이미 그 보증금을 임차인에게 선지급했기 때문이다. 보증금을 잘 변제 받은 임차인은 그곳에 있을 이유가 없기에 다른 곳으로 집을 구해 나가는 순서를 밟게 된다. 그러면 낙찰자는 과연 누구와 협상을 해야할까. 

점유자 존재 시 소통 후 선제적 조치 취할 수 있어

협상은 임차권등기를 승계 받은 기관과 해야 한다. 리스크를 안전하게 관리하기 위해 입찰 전 주택도시보증공사 담당자와 연락해 입찰가 및 낙찰 이후의 청사진 등을 협의한 뒤에 낙찰 받으면 원활한 진행이 가능하다.

점유자가 존재했다면 이러한 부분까지 원활하게 소통하여 선제적 조치를 취할 수 있다.하지만 점유자가 존재하지 않고 단지 승계인의 지위를 갖고 있는 공사만 추상적으로 존재하였다는 점이 이슈가 된 것이다. 공사 측에 따로 협조 요청을 해야 하는 상황이라 쉽지 않은 접근이 되었을 것이다.

과연 모든 경매사건이 이렇게 복잡하고 협상조차 어렵지는 않다. 주택도시보증공사 홈페이지에 들어가보면 ‘임차권 인수조건 변경부 경매목록’이 있다. 그 정보와 본 사건과 통합적으로 해석하면 주택임대차보호법상 대항력(전입신고와 점유)과 확정일자를 겸비한 선순위 임차인 장OO가 있고, 그 사람은 주택도시보증공사에 임차권을 승계하면서 주택도시보증공사가 그 권한을 활용하여 강제경매를 신청했기에 채권자로서의 지위를 지닌다는 것이다. 또한 대항력과 우선변제권을 가진 승계인이 경매를 신청한 경우, 배당요구를 한 것으로 간주하기 때문에 기존의 보증금(2억1700만 원) 이상으로 낙찰가가 형성되면 전액 우선 배당받을 수 있을 것이다. 다만, 최근 법의 개정으로 압류 등 세금이 최우선으로 배당되기에 이에 대한 부분을 명확히 따진 뒤에 입찰을 해야 한다. 이 경우 채권자인 주택도시보증공사가 배당 받지 못하는 보증금은 매수인이 인수해야 한다. 그러나 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말 소하는 것을 조건으로 매각한다”라는 주택도시보증공사의 임차권 인수조건 변경부 경매목록에 본 사건번호가 있어 임차권등기에 기한 금원 이하에 최고가매수신고인이 선정되어도 낙찰자가 인수할 금원은 존재하지 않는다는 것을 알 수 있다. 

위와 같은 결론을 도출할 수 있기에 이와 동일한 사례를 적시에 찾을 수 있다면 좋은 결과를 얻을 수 있는 경매를 만날 수 있을 것이다. 

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