[한정훈 보훈디벨롭 대표] 자본주의 핵심 중 하나는 긍정적인 채무 그리고 우량한 담보물건을 효율적으로 획득하는 것이다. 피땀 흘려 번 돈(근로소득)도 중요하지만, 더 중요한 것은 돈이 나를 위해 일해주는 시스템(자본소득)을 만드는 것이다. 전자의 소득종류만으로는 120세까지 평온히 살아갈 수 없는 지금의 경제상황에서 우리는 어떠한 혜안으로 자본주의 대한민국을 맞이해야 좋을지 활용 방법을 탐구해보자.

자본주의 시스템 효율적으로 다뤄야

요즘 들어 각종 매체에서 총부채원리금상환비율(DSR)을 자주 다룬다. 그 덕분에 일반인들도 대출과 DSR에 대한 이해도가 높다. 규제에 대한 학습이 하나둘씩 이뤄진다는 의미다. 여기에서 한 발자국 더 나아가, DSR 이외의 수많은 규제로부터 자유로운 경매사건을 분별하고 이를 활용하는 부분까지 알아야 자본소득 또는 사업소득을 남들보다 효율적이고 빠르게 달성할 수 있다.

근린상가는 DSR의 규제에서 벗어날 수 있는 것들 중 하나이다. 규제에서 자유로울 수 있다는 점을 이해해야 한다. 최초 법사가(경매 감정가) 대비 많이 유찰됐다는 점을 활용하여 자본주의 시스템을 효율적으로 다룰 수 있다.

위 사건번호들은 모두 다 1층 상가이며, 초역세권에 위치에 있는 사건번호도 있다. 유찰이 많이 된 것들은 다 이유가 있다. 법적인 문제가 있을 수도 있고, 코로나의 영향으로 상권 자체가 파괴된 경우일 수도 있다. 그럼에도 불구하고 이 또한 기회로 승화시킬 수 있음을 알아야 한다.

중요한 것은 법원감정가와 시세는 다르다는 점이고, 더 중요한 것은 우리나라에 있는 수많은 은행 중에서 대출에 긍정적인 곳은 최초법사가에 준하여 탁상감정을 해줄 수 있다는 점이다. 이 말이 어떤 의미인지 아래 문단부터 차근차근 풀어보겠다.

 
상가 입찰 때 A안부터 D안까지 고려해야

매매사업자들이 법원경매를 하는 주된 이유는 시세보다 낮게 낙찰 받고 시세와 낙찰가 사이 어딘가의 금액으로 되팔기 위함이다. 임대사업자들은 월이자보다 더 높은 월세를 세팅하고 효율적인 자본소득을 얻기 위하여 법원경매를 한다. A안 ‘월세’를 맞추는 것, B안 ‘매도’를 하는 것을 풀어서 설명한 것이다. 

지금과 같은 우리나라 경제 상황에서 일반적인 상가들은 A안과 B안 모두 쉽지 않다. 10억원의 일반적인 상가를 10억원에 매입하니 당연히 쉽지 않은 것이다. 매입가격이 10억 원이면 금융권이 대출을 70% 해줬을 것이니, 매월 은행이자가 대략 300만원 정도 발생한다. A안 월세를 맞추려면 최소 300만원 이상 지불할 의사와 버틸 용기가 있는 임차인을 찾아야 한다. 그러나 그런 임차인을 찾기란 쉽지 않다. B안 매도를 하려면 월세가 뒷받침돼야 하는데, A안이 쉽지 않으니 B안을 하려고 해도 급매가 아닌 이상 매각하기가 어렵다. 상가를 담보로 한 선순위 근저당 원금이 7억원이니 10억원에 매입한 상가를 최소 7억원으로 급매하는 소유자들이 나오고 있는 추세다. 공실이니 은행에 매월 납입하는 이자를 버틸 재간이 없기에 울며 겨자먹기로 대출을 떨어버리는 것이다.

법원경매로 취득한 상가는 위와 다른 양상을 가질까? 아니다. A안과 B안 모두 쉽지 않은 상태이다. 그렇게 대문에 C안과 D안까지 살펴보아야 한다. 유의미한 출구전략을 설정하라는 의미이다. C안은 금융권의 후순위 대출을 받는 것으로써 실제 사건번호를 보면서 이야기해보자.

2023 타경 61726을 보면 감정가는 9억9500만원인데 비하여 현재 최저가는 1억6723만원이다. 만약 이 사건번호에 따른 상가를 2억원에 낙찰 받았다고 가정해보자. 경락잔금대출은 2억원의 80%가 나올 것이고 이에 대한 월 이자는 5% 금리를 적용하면 대략 67만원이 나온다. 

부동산 히스토리 역산할 줄 알아야

약 10억원의 최초 법사가를 가지는 초역세권의 1층 상가를 2억원에 낙찰 받고, 월이자 67만원을 낼 재간이 있다면 유의미한 소유권 이전이 된다는 의미이다. 그러나 소유권 이전만이 능사가 아니기에 여기서 더 자본주의를 활용해보자. 본 사건의 등기부등본을 보면 아래와 같다.

불과 2년 전에 농협이라는 금융기관에서 채권최고액 120%로 922,800,000원을 설정해준 담보가치가 우량한 물건이라는 점이 괄목할만한 점이다. 은행은 이자를 원한다. 이자는 대출을 해줌으로써 발생한다. 그렇다면, 담보가치가 우량한 물건을 헐값에 낙찰 받은 최고가매수신고인은 소유권 이전 등기를 통하여 선순위 근저당을 등기부등본에 공시한 뒤에 동일한 은행과 협업하여 후순위 근저당을 일으킬 수 있을지 생각해보자. 본 사건에 한하여 답은 이미 2년 전, 정확히 말하면 2022년 5월 2일부터 정해져 있었다. 결론적으로 가능하다.

물론, 위 프로세스를 실행하려면 은행에서 원하는 사업자 코드번호로 국세청에 등록이 되어 있어야 하고, 일정 수준 이상의 사업소득이 있어야 한다. 세금계산서를 발행해줄 수 있는 상대방이 있어야 원활하게 이 절차를 활용할 수 있다.

위 사건번호 물건을 낙찰 받았다는 가정으로 시뮬레이션을 해보자. 새로운 소유자 갑은 선순위 근저당을 기표일에 설정해 놓았다. 약 6개월에서 1년 정도의 시간이 흐른 뒤 갑은 선순위 근저당을 설정한 금융권 대부계로 방문하여 후순위 근저당을 설정하고자 한다. 설정하는 이유는 본인이 하는 사업(임대업 또는 매매업 등)의 디벨롭을 위함이다. 이에 금융권에서는 후순위 근저당을 잡아주면서 대출금을 송금 받을 상대방 사업자 계좌와 계약서 그리고 타당한 견적서(또는 세금계산서)를 요구한다. 이 모든 조건들이 합치되면 은행의 대출이 실행된다. 이것이 C안이다.

C안을 유기적으로 활용하려면 사업가 그리고 자본가의 입장에서 생각해야 한다. 익숙하지 않다는 이유만으로 시도조차 하지 않는다면 평생 범인과 같은 삶을 살 수밖에 없다. 우리가 자본주의 체제 속에서 살아가고 있는 것에 반하여, 대다수의 사람들은 자본주의에 부합하지 않는 가치관과 움직임을 보인다. 월급을 목적으로 보는 것이 아니라 자본소득을 만드는 마중물의 수단으로써 인지하는 것이 이를 위한 첫 번째 발걸음이 될 것이다.

D안은 낙찰 받은 상가에 본인의 사업을 입히는 것이다. 사업하는 대다수의 사람들이 망하는 근본적인 이유는 수익분기점을 넘지 못해서다. 매출이 크게 오를 수 없는 입장에서 수익분기점을 빠르게 넘기려면 고정지출을 최소화해야 한다. 고정지출에는 여러 가지가 있을 수 있는데 큰 부분 중 하나가 바로 매월 납입하는 임대료다.

사업에 대한 구조적 이해도 높여야

앞서 말했듯 임대인들은 은행 이자를 버터야 하니 은행이자보다는 높게 임대료를 책정해야 할 것이고. 임차인들은 수익분기점을 효율적으로 넘겨야 하니 임대료를 낮게 설정하거나 매출을 높여야 할 것이다. 높은 매출을 위한다면 남들보다 탁월한 사업수완이나 아이템이 있어야 하는데 이 또한 어려운 실정이다. 이 부분들의 불일치가 극명하기에 상가의 공실률이 최고치를 찍고 있으며, 특히 1층 상가는 월이자가 상대적으로 높기에 더욱 그러하다.

하지만 본인이 저렴하게 낙찰 받은 상가에서 본인이 직접 사업을 하면서 C안을 적절히 활용한다면 이야기가 달라진다. 월세보증금 대신 입찰보증금을 넣고, 임대인에게 납입하는 월세 대신 대출해준 은행에 월이자를 납입한다. 훨씬 더 적은 돈을 매월 납입하면서도 평가절하된 상가의 소유권을 가지고 있는 상황이 되었다.

본인 사업을 넣는 D안과 후순위 대출을 받는 C안을 적절히 활용하면 자기자본을 최소화 하면서 수익을 효율적으로 발생시키는 모델을 만들 수 있다. 경매가 아닌 일반 부동산 시장에서 시작하는 사람들보다 훨씬 효율적인 자본구조로 접근하는 것이지만, 사업에 대한 이해도와 혜안이 있어야 성공으로 이끌 수 있다.

이제 이론과 실제를 다 들었으니 완료된 사례를 보면서 학습을 해보자. 사건번호 2022 타경 396을 보면 서울 교대역 8번 출구 바로 앞 초역세권 물건임을 확인할 수 있다. 사건번호는 1개인데 물건번호가 3개이다. 한 명의 소유자가 3개의 구분상가를 가지고 있던 케이스이다. 실제로 임장을 가보면 이론과 실제가 다름을 볼 수 있는데 이 경우도 마찬가지다. 3개의 호수가 아니라 1개의 큰 50평의 공유오피스로 쓰고 있었던 곳이었다. 

더 일반적이지 않았던 점은 전용부분과 공용부분(복도 등)의 경계 없이 층 하나를 통으로 뚫어놓고 사용하고 있었다는 점이다. 대출이 가능할지에 대한 여부가 불분명하거나 선순위 명목의 말소기준권리 내역들이 있는 등의 이러한 독특하고 일반적이지 않은 부분들이 단독입찰을 만드는 계기가 된다. 

앞서 말했듯 A안 월세와 B안 매도는 요즘 같은 시기에 잘 이뤄지지 않는다. C안과 D안을 적절히 사용하여 최소비용으로 최고효율을 이끌어내는 자본소득 및 사업소득을 이뤄야 한다. 본 물건은 결과적으로 단독입찰 등으로써 거의 최저가에 낙찰 받고, 이후 대출을 최대화하여 은행에 월 납입하는 이자가 불과 100만원대밖에 되지 않는 효율적인 이자 고정비용을 세팅했다. 그리고 본 장소에 공간대여업 등을 입혀 월 벌어들이는 매출이 은행이자의 무려 수십~수백 배에 달한다. 본 사례가 바로 필자의 서울 강남지점 사무실이다. 

강남구 서초구의 초역세권 입지를 자랑하는 상업지역을 단독입찰로 저렴하게 낙찰 받고 대출의 극대화를 이룸으로써 자기자본을 최소화한다. 이것만으로도 획기적인 데 디벨롭을 이뤄 개화시킨 사례가 됐다. 

국제통화기금(IMF) 사태·글로벌 금융위기 리만브라더스 사태·코로나19 등을 대다수가 위기라고 인식한다. 하지만 부의 이동이 가장 확실하게 많이 이루어지는 시국은 위기가 아니다. 필자는 이 시국들을 위기가 아닌 기회로 인지한다. 아무것도 하지 않는 상태가 더 위태로운 상태임을 인지해야 한다. 노동소득도 반드시 있어야 할 요소이지만, 사업소득과 자본소득이 앞에서 이끌어주는 실루엣을 만들어야 120세 시대에서 보다 윤택한 경제활동인구로서 살아갈 수 있다. 

전 세계 어디서든 부의 이전은 이루어진다. 부의 이전을 이룬 사람들의 습관과 사고과정을 익히고 실천해야 그들처럼 될 수 있다. 그것을 위한 여러 덕목 중 하나가 위기 속의 기회를 보는 눈 그리고 틀에 박히지 않은 유연한 사고과정이다. 유연한 사고과정에 대한 절실한 이해가 뒷받침되어야 자본주의 체제의 오너가 될 수 있다.

한정훈 보훈디벨롭 대표는_고려대학교 경영학사, 법행정학사 전공으로 현재 고려대학교 경제인회 상임이사, 대한민국 ROTC 중앙회 부회장(해병대 장교 예비역 대위)을 맡고 있다. 유튜브 '경매의 정석'을 운영하며, 전 세계 사람들이 미국 법원경매에 참여할 수 있는 플랫폼 제작 프로젝트를 진행하고 있다.

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