[이코노미스트 권지예 기자] 부촌 아파트 단지 내 상가면 무조건 흥행한다는 공식은 옛말이 됐다. 아파트 사업비를 충당하기 위해 부풀려진 초고액 분양가와 고금리 압박, 이커머스 중심의 소비 변화가 맞물린 결과다. 상가 미분양과 장기 공실이 조합원 간 갈등 요인으로 부상하면서, 한때 효자 자산으로 꼽히던 단지 내 상가는 정비사업의 최대 딜레마로 전락했다.

재건축 현장에서는 상가를 아예 없애거나 규모를 줄이는 사례가 늘고 있다. 건설사가 직접 마스터리스(통임대 후 재임대)와 직영 운영을 맡아 상권을 기획하는 전략까지 등장했다.

아파트 상가 지을까, 말까

서울시가 준주거·상업지역의 비거주시설 의무 설치 비율을 기존 20% 이상에서 10% 이상으로 낮추면서 상가 등 비주거시설의 공급 부담이 줄었다. 이에 따라 재건축 사업에서 상가 규모를 축소하고 주택 비중을 높일 수 있는 여지가 커졌다.

여기에 ‘상가가 안 팔리면 조합원 분담금만 늘어난다’는 학습 효과가 더해지면서, 상가를 제외하고 아파트만 지어 사업 속도를 높이려는 조합이 증가했다.

실제로 2028년 준공을 앞둔 서울시 동작구 상도동의 한 지역주택조합 사업장에서는 상가 건립을 두고 조합원 간 의견이 엇갈렸다. 침체된 상가 분양과 공실난을 고려해 상가를 없애자는 의견이 제시됐으나, 결국 상가 분양 비용을 조합원들이 분담하는 방향으로 가닥을 잡았다.

한 조합원은 “상가를 신설하면서 가구당 추가분담금이 1억원가량 늘어나게 됐다”면서도 “향후 매매를 고려할 때 상가 시설이 없는 단지는 불리할 수 있어 건립하는 쪽으로 의견이 모였다”고 전했다.

서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 관리처분인가를 받은 강남 3구 재건축 12개 단지 중 9곳이 상가를 제외하거나 규모를 축소했다. 강남구 ‘개포주공5단지’와 ‘도곡개포한신’, 송파구 ‘잠실우성4차’와 ‘가락미륭’ 등은 상가 조합원과 합의해 아파트 분양권을 부여하거나 현금 청산하기로 했다. 대치우성1차·쌍용2차 통합 재건축 역시 상가 분양 신청자가 없어 상가를 제외하기로 합의했다.

고분양가·금리 부담에 온라인 소비까지

단지 내 상가 분양 시장에 냉기가 감도는 배경에는 경기 불황과 오프라인 상권의 약세가 자리 잡고 있다.

한국부동산원의 ‘2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 아파트 단지 내 상가 등이 포함되는 집합상가 공실률은 10.5%로 두 자릿수를 기록했다. 특히 임대료는 집합상가가 1㎡ 당 2만7000원으로 다른 상가 비교군보다 높았다.

원인은 공사비 상승으로 뛰어오른 분양가와 지속되는 고금리 탓이다. 조합과 시공사는 아파트에 적용되는 분양가 상한제로 감소한 수익성을 보전하고자 규제 비대상인 상가 분양가를 인위적으로 올리고 있다. 주택 가격보다 2배 이상 비싼 초고액 상가 분양가가 형성된 배경이다.

반면 수분양자가 부담해야 하는 상가 대출 금리는 연 4.5~5.5% 수준까지 치솟았다. 임대 수익률보다 은행 대출 이자가 더 비싼 역전 현상이 나타나고 있는 셈이다.

여기에 경기 불황에 따른 자영업자 유동성 악화와 온라인 소비 확대도 악영향을 미쳤다. 대단지 입주민들은 생필품과 식자재를 온라인 플랫폼으로 주문하면서 단지 내 1층 상가를 방문할 유인이 줄었다.

또 병원이나 학원 등 대형 면적을 사용하는 업종은 임대료 부담으로 1층 대신 상층부나 지하층으로 입점하면서 1층 상가는 공실이 많아졌다.

건설업계 관계자는 “이커머스 이용이 보편화되고 외식 소비가 줄면서 단지 배후 가구가 많아도 상가 분양 성공으로 이어지지 않는다”며 “여의도나 강남 등 주요 상권의 침체도 이미 누적된 현상”이라고 말했다.

분양 넘어 상권 운영까지…건설사 전략 변화

서울은 상가 분양가뿐 아니라 임대료도 상승하고 있어 임차인 확보에 어려움이 커지고 있다.

한국부동산원에 따르면 전국 상가 임대가격지수가 전 분기 대비 0.03% 하락하는 동안 서울은 0.47% 상승했다. 명동(3.46%), 종로(1.31%), 북촌(1.24%), 광화문(1.08%) 등 서울 도심권이 0.60% 오르며 상승세를 주도했다. 도심권 상가 임대가격지수는 2024년 1분기 이후 9분기 연속 상승세다.

상가 시장의 양극화와 공실 위험이 커지자, 단순 분양 후 이탈하던 기존 방식에서 벗어나 시공사나 시행사가 직접 상권을 기획하고 운영까지 책임지는 사례가 늘고 있다.

건설사들은 단순 분양을 넘어 마스터리스나 직영몰 운영, 임차인 유치 지원 프로그램을 도입해 공실 위험을 낮추는 전략을 취하고 있다.

반도건설은 동탄 ‘카림애비뉴’에 임대케어 서비스를 도입했다. ‘계양신도시 카이브 유보라’ 상업시설 ‘시간(時間)’에는 직영몰 운영과 마스터리스, 계약금 이자 지원 혜택을 추진하고 있다.

서울 중구 중림동 ‘충정로 GL 스퀘어’는 지하철 연결 동선을 고려해 지하층에는 문화·체험시설, 지상층에는 외식·의료시설을 배치할 계획이다. 전체 전용면적의 약 30%는 시행사가 직접 운영해 방문객을 확보한다는 구상이다.

우미건설이 전체 면적의 약 70%를 직접 보유·운영하는 ‘레이크꼬모 동탄’과 호반프라퍼티가 입점 브랜드를 재편하고 문화 프로그램을 운영하는 판교 ‘아브뉴프랑’도 같은 사례다. 개별 수분양자에게 임대를 맡기는 방식만으로는 높은 분양가와 공실 위험에 대응하기 어렵다는 판단에서다.

전문가들은 단지 내 상가가 과거처럼 분양만으로 수익을 내는 자산으로 돌아가기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

이호연 알스퀘어 리서치연구원은 “아파트 상가 분양 시장은 과거보다 규모와 선호도가 모두 감소했다”며 “강동·강남권 대단지 상가조차 성적이 부진하고, ‘나인 반포’처럼 강남권에서도 차별성이 부족한 경우 분양 시장 침체를 피하기 어렵다”고 진단했다.

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