Real Estate>> 부동산 경매 펀드 자산가에 인기

어느 때보다 경매시장에 대한 관심이 높다. 얼마 전 경매가 열린 부산지방법원 입찰 법정에서는 한 아파트에 92명이 응찰하면서 92대1이라는 엄청난 경쟁이 벌어지기도 했다. 부산을 비롯해 울산, 대구, 경남 그리고 광주 지역에서도 경매시장이 활기차다. 수도권 지역은 연초부터 전세난이 몰아치면서 전세자금으로 싸게 내 집을 마련할 수 있는 지름길로 주택경매를 주목하는 사람이 많다. 자산가들은 경매로 나온 역세권 다가구주택이나 근린주택을 사들여 용도를 변경하거나 리모델링해 수익률을 높이는 것을 유망한 투자 방안으로 꼽고 있다.

경매가 폭넓은 층에서 꾸준한 인기를 끄는 이유는 무엇보다 최소원가에 부동산을 취득할 수 있기 때문이다. 여기에 세금까지 줄일 수 있는 방법이 있다면 금상첨화일 것이다. 가격 메리트가 있는 경매의 장점을 살리면서 절세까지 할 수 있는 방법은 무엇일까?

부동산 경매 펀드에 투자하면 세금을 줄일 수 있다. 간접투자 상품인 부동산펀드는 직접투자에 비해 세제혜택이 크기 때문이다. 펀드는 양도세가 없다. 매각 시점에 차익이 많이 발생해도 양도세는 면제다. 펀드 수익금 배당금액의 15.4%만 배당소득세를 내면 된다. 양도세는 보유 기간, 실제 사용 여부, 보유 주택 수, 양도차익 금액에 따라 적용되고 투기를 근절하기 위한 중과제도가 있어 직접투자할 경우 차익의 최대 50~60%까지 부과된다.

경매, 간접투자와 직접투자의 차이 또 펀드는 취득세가 30% 감면된다. 현재 정부와 지방자치단체 간에 취득세 세율 조정 대한 의견조율이 원활하지 못해 혼란스러운 상황이다. 결론이 어떻게 나든 펀드는 직접투자 시 취득세의 70%만 납부하면 된다. 법인이 수도권 과밀억제권역에서 본점용 또는 주사무소용 부동산을 취득할 때 취득세가 3배 중과되는 것을 감안하면 법인 입장에서 차이가 더 크다.

사례를 통해 실제 소요되는 금액을 토대로 부동산펀드와 직접투자를 비교해 보자. 상가를 100억원에 구입했다. 토지 매입 비용 67억원, 건물 30억원, 부가세 3억원이 포함돼 있다. 5년 후 130억원(토지 90억4000만원, 건물 36억원, 부가세 3억6000만원)에 매각했다고 가정해 보면 펀드의 취득세는 3억1234만원(97억원×4.6%×70%)이다. 직접투자를 했을 경우 4억6000만원(100억원×4.6%)을 내야 한다.

부동산펀드는 처분에 따른 양도소득세가 없고 직접투자 시에는 30억원의 35%에 주민세 3.5% 등 11억5500만원을 납부해야 한다. 다만 펀드는 배당소득세를 납부하는데, 29억4000만원의 15.4%에 해당하는 4억5276만원을 지불할 뿐이다. 결과적으로 펀드는 세금 총합이 7억6510만원이며, 직접투자는 19억1500만원으로 11억원 이상 차이가 난다.

원래 경매시장에는 공동투자가 성행해 왔다. 공동투자란 각기 보유한 소액 자금을 여럿이 모아 보다 수익성이 높은 경매 물건에 투자하는 것이다. 대부분 경매학원이나 카페에서 만난 사람들이 공동투자 클럽을 만들어서 한다. 경매시장에서 소규모 물건은 노리는 사람이 많다 보니 경쟁이 치열하다. 반면 규모가 큰 물건은 소규모 물건에 비해 복잡한 권리관계나 명도 부담으로 경쟁이 낮다. 그만큼 저가 낙찰이 가능하기 때문에 수익성도 크다.

수익률이 높고 위험분산의 장점이 있는 반면 공동투자는 주의해야 할 사항이 많다. 가장 신경 써야 할 부분은 투자금 회수에 대한 안전성을 확보하는 것이다. 투자자 모두의 공동명의로 취득하면 가장 안전하지만 주택 수가 늘어나 다주택자가 되거나 대출 시 명의자 전부의 서류가 필요하고 심사도 받아야 하므로 복잡하다. 다른 방법으로 한 사람의 대표자 명의로 취득하고 나머지는 저당권을 설정하는 사례가 있다. 그러나 등기부상 저당 금액이 과다할 경우 임차인을 구하기 어려울 때도 있다. 저당 설정의 순위에 따라 권리 순위가 달라지므로 이 역시 간단한 문제가 아니다.

공동투자를 하는 합법적 방법은 자산운용사를 통해 펀드 투자를 하는 것이다. 부동산펀드는 자산운용사에서 취득, 부동산 관리, 임대차 관리, 처분 및 수익배당, 세금 납부까지 업무 전반을 전문적으로 운용· 관리한다. 금융감독원에서 정기적으로 감사와 평가를 해 투자자 보호 면에서도 우수하다. 펀드 판매사, 수익을 이끌어내는 운용사, 자금을 관리하는 수탁 은행이 제 역할을 하기 때문에 투명성도 보장된다. 다만 운용 수수료가 발생하는데, 이는 직접 부동산을 취득하고 임대계약 시 지출되는 중개수수료, 시설관리비, 수선비, 자문료 등과 비교해 많은 금액은 아니다.

경매 펀드 활용법일반 펀드는 다수의 투자자를 모집하고 투자한 금액만큼 배당을 받는 형태지만, 부동산펀드는 대부분 사모로 판매하기 때문에 투자자 구성이 탄력적이다. 단독 1인 펀드도 가능하다. 혼자 부동산펀드 전체를 투자하는 것이다. 마음이 맞는 소수로 구성한 뒤 원하는 펀드를 만들어줄 것을 요구할 수도 있다. 이런 경우 직접 부동산을 소유하는 것과 유사한 효과를 갖는다.

부동산 투기를 방지하기 위해 정부는 부동산펀드, 리츠(REITs)와 같은 간접투자의 길을 열어줬다. 덕분에 아이디어가 돋보이면서도 수익률로 승부하는 소규모 경매 펀드가 출시되고 있다. 이미 보유하고 있는 부동산이 다수이기 때문에 각종 세금에 부담을 느끼는 사람이나 자금이 넉넉하지 않아 소액 투자처를 찾는 사람, 혹은 거액 자산가로서 맞춤형 펀드를 원하는 사람이라면 잘 활용해 볼 만하다.