직간접 분양가 할인 조건 내걸어 입지·브랜드·교통 따져보고 골라야

서울 강남구 도곡동 타워팰리스와 삼성동 아이파크, 그리고 서초구 반포동 반포자이. 이 세 단지에는 공통점이 있다. 분양 당시에는 인기가 높지 않아 미분양이 발생했지만 지금은 국내에서 집값이 가장 비싼 곳으로 손꼽히는 단지로 등극했다는 점이다. 미분양 중에서 숨은 진주를 찾을 수 있다는 것을 보여주는 대표적 사례다.

요즘 미분양 물량에 관심을 갖는 실수요자와 투자자가 부쩍 늘고 있다. 국토해양부에 따르면 2월 말 현재 전국의 미분양 물량은 8만588가구로 전월 대비 4335가구(5.1%) 줄었다. 9개월 연속 감소세를 이어간 것이다. 수도권 미분양은 2만7417가구로 전월 대비 1479가구(5.1%) 감소했다. 지방 미분양 아파트는 23개월 연속 감소 행진을 이어가고 있다. 2월 말 현재 지방 미분양은 5만3171가구로 전월 대비 2856가구(5.1%) 감소했다. 지방 미분양이 최고점에 달했던 2008년 말 13만8671가구에 비하면 62%나 줄어든 것이다.

미분양 물량이 이처럼 줄어드는 건 건설사의 분양가 인하, 새 아파트 공급 부족, 전세대란 등의 요인이 복합적으로 작용했기 때문이다. 특히 수도권의 경우 지금의 미분양은 공급 물량이 한꺼번에 쏠린 데 따른 일시적 현상이란 인식이 확산하고 있다. 건설업체들은 분양가상한제를 피하기 위해 2008년 초까지 밀어내기식으로 분양 물량을 한꺼번에 쏟아냈다. 예를 들어 경기도 파주시 교하, 고양시 식사·덕이·가좌지구 등 경기 북부 지역에서만 3만6000여 가구의 아파트가 한꺼번에 분양됐다. 수요는 한정돼 있는데 공급 물량이 갑자기 늘면서 미분양을 초래한 것이다. 그러나 시간이 가면서 미분양이 어느 정도 소진됐고, 2008년 하반기부터는 신규 아파트 분양이 크게 줄어들면서 시장 환경이 변하고 있다.

미분양 단지 중 수요자의 관심이 쏠리는 곳은 ‘통큰 할인’에 나서는 단지다. 특히 요즘에는 인기 브랜드의 메이저 건설사 단지까지 할인 분양에 나서고 있다. 초기 계약자들이 입주했는데도 미분양이 남아 있자 업체 입장에서 특단의 대책을 내놓은 것이다. 메이저 건설사들은 직접적 분양가 할인보다 이자 대납 등 간접할인 조건을 주로 내놓고 있다.



전국 미분양 물량 갈수록 줄어대표적 단지가 GS건설이 지은 경기도 고양시 일산자이다. 4683가구의 대단지 중 일부 해약분을 분양가의 10%가량 할인 받는 셈인 특별 조건으로 팔고 있다. 일단 계약자들은 분양가의 10%가량만 내면 입주할 수 있다. 분양가의 60%에 해당하는 금액은 계약자가 대출을 통해 조달하는데 3년간 대출이자에 대해 업체 측이 일시에 이자를 지원해준다. 또 분양가의 20%에 해당하는 잔금은 2년 뒤 내면 된다. 분양대행사 더 감의 이기성 사장은 “예를 들어 분양가 8억원짜리 아파트를 8000만원만 내면 입주할 수 있는 셈”이라며 “2년 뒤 집값이 오르면 시세차익을 챙기고 팔고 나갈 수 있어 계약자 입장에서는 아주 유리한 조건”이라고 설명했다. 현대건설의 용인 성복 힐스테이트와 GS건설의 성복자이도 이런 간접할인 조건을 통해 미분양분을 팔고 있다. 이 두 단지의 분양 조건은 7~8% 분양가 인하 효과가 있다.

STX건설은 경기도 수원시 장안STX칸 아파트의 중도금 1~3회차를 최근 무이자로 전환했다. 계약자는 주택형에 따라 최대 1650만원까지 할인 혜택을 받을 수 있다. STX건설 관계자는 “중도금 무이자 혜택을 실시하자 계약자가 크게 늘어 중소형은 일부 저층을 제외하고 상당 부분 소진됐다”고 말했다. 한화건설은 경기도 용인시 죽전 보정역 꿈에그린 잔여 가구에 대해 일부 계약금 및 중도금 전액을 무이자 융자 조건으로 돌렸다. 두산건설이 분양 중인 경기도 일산 두산위브더제니스 역시 계약금 정액제, 중도금 전액 무이자 융자 혜택과 더불어 입주시기인 2013년 3월까지 매달 자녀 교육비 50만~70만원을 지원한다.

직접적 분양가 할인에 나서는 단지도 늘고 있다. 임광토건과 진흥기업이 고양시 일산서구 탄현동에 지은 일산 임광·진흥 아파트의 경우 2007년 6월 3.3㎡당 평균 1300만원에 분양을 시작했지만 최근에는 분양가를 3.3㎡당 900만원대로 낮춰 팔고 있다. 주택형별로 분양가가 최소 4000만원에서 최대 1억원 정도 줄어들게 된다. SK건설은 지난해까지 8억3700만원에 분양한 서울 양천구 수명산 SK뷰 143㎡형(이하 분양면적)을 6억6960만원에 팔고 있다. 20%(1억6740만원)의 할인율을 적용한 것이다.

한국토지주택공사(LH)는 5월 말 입주 예정인 서울 마포 펜트라우스를 최초 분양가 대비 최고 2억5000만원, 평균 16% 인하된 가격에 분양 중이다. GS건설은 이미 입주가 시작된 경기도 용인시 마북동 구성자이3차 146㎡형을 초기 분양가 대비 17% 내린 6억200만원에 분양 중이다.

대우차판매는 안양시 석수1동 대우이안 단지 미분양분에 대해 최대 25% 할인 분양하고 있다. 122㎡형(분양가 7억1800만원)의 경우 1억8200만원(25%) 할인된 5억4600만원에 계약할 수 있다. 벽산건설도 울산 천곡동 벽산 블루밍을 최초 분양가에서 18% 내려 팔고 있다. 현대건설 정흥민 마케팅팀 부장은 “요즘 내놓는 미분양 판촉조건은 업체들이 자신들의 이익을 거의 포기한 것”이라며 “주택 수요자 입장에서는 원가 수준에 아파트를 마련할 수 있는 좋은 기회”라고 말했다.



매입 전 반드시 현장점검미분양 아파트를 고를 때는 옥석 가리기를 철저하게 해야 한다. 미분양이 된 데는 분명 이유가 있기 때문이다. 주변 시세보다 지나치게 높게 분양가가 책정돼 미분양이 발생한 경우라면 분양가 할인 폭을 잘 따져 봐야 한다. 입지 조건과 주변 공급 여건도 반드시 고려해야 한다. 서울 도심으로 출퇴근하기 쉽고 편의시설이 잘 갖춰진 수도권 유망 택지지구나 지방의 대규모 택지지구에서 나오는 알짜 미분양은 관심을 가지고 살펴볼 필요가 있다.

현장 점검도 필수다. 입지는 좋지만 단지 주변에 각종 공해시설이나 혐오시설 등이 없는지 확인해 봐야 한다. 입주 시점에 주거 환경이 어떻게 조성될지, 주변에 잠재적 개발요소는 있는지도 꼼꼼히 따져야 한다. 또한 브랜드와 단지 규모가 중요하다. 믿을 만한 브랜드의 대단지 아파트는 입주 후 세입자도 몰리고 주변 상권 형성도 빠르며 아파트를 팔 때 환금성이 뛰어나다. 요즘 나오는 아파트는 주차장은 지하에 넣고 지상 공간은 공원으로 조성하기 때문에 단지 규모가 클수록 미래가치가 클 가능성이 크다.

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