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[Real Estate] 주택 임대사업자 시대 활짝 열려

[Real Estate] 주택 임대사업자 시대 활짝 열려

주택 임대사업자 시대가 활짝 열렸다. 정부가 8·18 전월세시장 안정화 대책을 통해 주택 임대사업자의 수익성을 크게 높이는 방안을 마련해서다. 주택 임대사업자에게 세제혜택을 듬뿍 줄 테니 여유자금 있는 사람들은 주택 임대사업에 적극 뛰어들어 전세난의 해결사가 돼 달라는 게 정부의 주문사항이다.

이번 대책으로 앞으로 수도권에서 집 한 채만 세를 놓아도 임대사업자로서 양도소득세 중과 완화, 종합부동산세 비과세, 재산세 감면 등과 같은 세제 혜택을 받을 수 있다. 현재 수도권은 3채가 등록 기준이다. 또 오피스텔 소유자도 주택 임대사업자로 등록할 수 있게 돼 주택과 같이 세제 감면 혜택을 받게 된다. 지금까지 오피스텔은 주거용으로 쓰이더라도 주택이 아닌 업무시설로 분류됐기 때문에 임대해도 주택 임대사업자로는 등록할 수 없었다.

하지만 앞으로는 오피스텔 보유자가 주택 임대사업자로 등록하면 취득세, 재산세 등의 세금을 지금보다 절반 이상 줄일 수 있게 돼 수익률이 높아질 전망이다.

도시형 생활주택도 주택법상 주택으로 간주돼 기존에 주택을 보유하고 있는 사람이 추가로 도시형 생활주택을 사들이면 다주택자로 분류돼 세금 면에서 불이익이 있었는데 이번 대책으로 도시형 생활주택 임대사업의 환경도 좋아졌다. 채훈식 부동산1번지 연구실장은 “이번 임대주택 관련 세제 혜택은 외환위기 당시(2채)보다 파격적인 조건”이라며 “사업 환경이 좋아진 만큼 주택 임대사업에 나서는 사람이 늘어날 것”이라고 말했다. 김규정 부동산114 본부장도 “다주택자의 양도세, 종부세 부담이 크게 줄어든 것이기 때문에 중소형 급매물을 중심으로 임대사업 목적의 주택 매입이 증가할 것”이라고 내다봤다.



서울·수도권 소형 아파트 수요 늘 듯전문가들은 우선 서울 외곽과 수도권 소형 아파트에 대한 매입 수요가 늘어날 것으로 예상했다. 이번 대책에 따라 1가구 이상만 임대를 해도 취득세는 전용면적 기준 60㎡ 이하는 면제되고, 60~149㎡는 25% 감면 받는다. 재산세는 40㎡ 이하는 면제되고 40~60㎡는 50% 감면, 60~85㎡는 25% 감면된다. 여기에 양도세를 일반세율(9~35%)로 적용 받는다.

중앙일보 조인스랜드에 따르면 민간 임대사업자로 세제 지원을 받을 수 있는 전용 149㎡ 이하, 6억원 이하 아파트 물량은 전국 620만6308가구에 달한다. 수도권에서는 경기도(179만4523가구)가 가장 많다. 86만576가구가 대상인 서울에서는 노원구에만 12만7423가구(전체 중 13.9%)가 몰려 있다. 도봉(5만8307가구)·구로(5만6123가구)·강서구(5만5511가구) 등지에도 많다.

이들 지역 중 매매가 대비 전셋값 비율이 높은 지역을 우선적으로 눈여겨보라고 전문가들은 권한다. 이번 대책이 본격적으로 시행되면 전세를 끼고 아파트를 사려는 투자자가 늘어날 것으로 보이기 때문이다. 닥터아파트 조사에 따르면 현재 수도권 내 전셋값 비율이 높은 지역 가운데 상위 1~2위에 이름을 올린 산본신도시(60.6%)와 의왕시(55.8%)는 지하철 4호선을 이용한 서울로의 이동이 용이한 지역이다. 특히 산본신도시는 소형 아파트가 많아 서울 출퇴근자를 비롯해 신혼부부 수요가 많다. 산본신도시 내에서 전세가 비율이 높은 단지는 금정동 퇴계마을 주공3단지, 무궁화마을 주공1단지, 산본동 금강마을 주공9단지 1차, 한라마을 주공4단지 2차 등이다.

▎정부의 8·18 전월세시장 안정화 대책으로 도시형 생활주택 임대사업의 수익성도 좋아질 전망이다. 사진은 서울 강남 도곡동에 새로 들어선 원룸형 도시형 생활주택.

▎정부의 8·18 전월세시장 안정화 대책으로 도시형 생활주택 임대사업의 수익성도 좋아질 전망이다. 사진은 서울 강남 도곡동에 새로 들어선 원룸형 도시형 생활주택.

의왕시에서는 포일동 동부와 한일나래, 내손동 세양청마루, 오전동 신안 등이 전셋값 비율이 높다. 평택시(55.7%)는 지역 내 산업단지 근로자들을 기반으로 한 배후수요가 두텁다. 타 지역에 비해 매매가가 저렴한 반면 전셋값은 강세를 보이고 있어 임대사업자들이 관심을 가져볼 만하다. 전셋값 비율이 높은 주요 단지는 지산동 현대, 비전동 진우 등이다.



오피스텔과 도시형 생활주택도 관심광명시(55.4%)는 서울 접근성이 양호하고, 지역 내 편의·기반시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준하다. 하안동, 철산동 일대 아파트의 전셋값이 강세를 보이며, 하안동 주공5~12단지, 철산동 도덕파크타운, 광복현대 등이 주요 단지로 꼽힌다. 수원시(54.6%) 내에서는 삼성디지털시티와 인접해 있는 영통동 일대 전셋값 비율이 높다. 주요 단지로는 신나무실마을 주공5단지, 황골마을 신명, 황골마을 한국, 벽적골마을 롯데 등이 있다. 2012년 말 이들 단지 인근에 분당선 연장선이 개통될 예정으로 서울 등 외부지역에서 이주해오는 수요도 늘 것으로 보인다.

아파트 중 임대사업 하기에 가장 적당한 것은 소형(전용면적 60㎡이하)이다. 매입자금 부담이 작고, 1~2인 가구 증가세 등을 고려할 때 향후 시세차익도 기대할 수 있기 때문에 돈을 묻어두려는 수요가 몰릴 전망이다. 서울·수도권에서 소형 아파트가 가장 많은 지역은 서울 노원구로 조사됐다. 노원구의 소형 아파트 총 가구 수는 7만5627가구로 서울·수도권 전체(124만6236가구)의 6.1%다. 노원구 다음으로는 경기도 수원시가 7만2687가구로 소형 아파트가 많다.

아파트에 비해 가격이 상대적으로 싼 오피스텔과 도시형 생활주택에도 관심이 몰릴 것으로 보인다. 정부는 올해 말까지 임대주택법을 개정해 주거용 오피스텔을 임대사업자 주택으로 허용하기로 했다. 이번 대책으로 오피스텔 투자자가 가장 먼저 느낄 변화는 취득세 감면 혜택이다. 그동안 오피스텔은 취득세가 4.6%로 높은 편이었지만 앞으로 주택으로 간주되면 60㎡ 이하는 취득세가 면제되고 60㎡ 초과∼85㎡ 이하는 25%를 감면 받는다. 60㎡짜리 오피스텔을 1억5000만원에 구입할 때 690만원의 취득세 부담이 사라진다. 다만 종부세 합산배제 같은 추가 세제 혜택을 받으려면 임대 의무기간 5년을 지켜야 하며 5년 이내에 다른 용도로 쓰거나 처분하면 감면 받은 세금을 다시 내야 한다.

전문가들은 기대수익률이 상대적으로 높은 편인 1억원 안팎의 소형 오피스텔에 관심을 가지라고 조언한다. 서울·수도권의 1억원 미만 소액 오피스텔 물량은 5만여 실에 이르는 것으로 파악된다. 서울에서는 강서, 서초, 마포, 구로, 영등포구 순으로 이런 물량이 많은 것으로 조사됐다. 강남권인 서초구에도 1억원 미만 물량이 1883실이나 있다.

수도권 미분양 단지 중 임대사업에 적당한 아파트에도 투자자들의 관심이 늘 것으로 보인다. 건설사들이 미분양을 팔기 위해 자신들의 이익을 거의 포기하고 분양가 할인 및 중도금 무이자 융자 등 파격적인 조건을 내걸고 있는 상황이다. 따라서 잘만 고르면 저렴한 가격에 알짜 임대사업용 아파트를 구할 수 있다. 중소형 아파트 중에서 분양가가 주변 시세보다 높지 않은 역세권 미분양이 유망하다는 게 전문가들의 얘기다.


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