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REAL ESTATE - ‘땡처리’에 나선 중국 부동산 개발업자들

REAL ESTATE - ‘땡처리’에 나선 중국 부동산 개발업자들

중국 중소도시의 부동산 공급과잉이 심각해지며 ‘1+2’ 서비스 등 온갖 특혜로 구매자들을 유혹한다
▎중국의 중소도시에선 개발 프로젝트는 계속 늘어나는데 분양률은 크게 떨어진다.

▎중국의 중소도시에선 개발 프로젝트는 계속 늘어나는데 분양률은 크게 떨어진다.



중국 닝보는 상하이 남부의 급성장하는 해안 도시다. 한 소규모 부동산 중개소의 직원들이 매달 미팅을 갖고 이른바 ‘문제 프로젝트’에 관해 토의한다. 공실을 채우기 위해 더 많은 영업활동이 필요한 부동산을 의미한다. 중국의 상당수 중급 규모 도시에서와 마찬가지로 닝보에서도 ‘문제’로 여겨지는 개발사업이 갈수록 늘어난다. 개발업자들, 그들의 개발 프로젝트에 자금을 댄 은행, 그리고 필시 세계 최대 인구를 자랑하는 중국 경제까지 위협한다. 상황이 상당히 심각해졌다. 부동산 영업사원들이 매매를 위해 불구덩이라도 뛰어들려 할 정도다.

“매수자들의 구미에 맞도록 온갖 종류의 서비스를 고려했다. 무료 주차공간, 텃밭 부지, 아이폰, 상품권 등 영업에 조금이라도 도움이 될 만하면 가리지 않았다.” 닝보의 한 부동산 중개인이 매매에 혈안이 된 듯 보일까 두렵다며 익명을 조건으로 말했다. “그런 특혜 조건 없이는 경쟁하기 힘들다. 모두 그렇게 한다.”

3년 전 또 다른 해안도시 원저우의 한 개발사업이 언론에서 큰 화제를 모았다. 한 부동산 중개사가 그 복합시설 매수자 150명에게 선착순으로 BMW를 제공했다. 이는 당시 소규모 중국 부동산 시장에서 인센티브 마케팅의 극치로 간주됐다. 그뒤로 그런 추세는 꾸준히 확대돼 왔다.

남서부 도시 쿤밍에선 현재 헬렌 인터내셔널이라는 아파트 단지의 개발업자들이 “한 층을 사면 두 개 층을 덤으로 얹어주는” 조건을 광고한다. 이 아파트는 중국의 난개발로 얼룩진 상당수 ‘유령 도시’ 중 하나로 유명한 쿤밍시 청궁현에 위치한다.

쿤밍시의 애플시티라는 또 다른 단지에선 중개인들이 현금 일시불 매입을 권유한다. 총 분양가의 90%를 한꺼번에 지불하는 매입자에게는 20%를 깎아준다. 무료 바닥면적을 덤으로 얹어주고 현금 일시불을 권유하는 분양방식은 이 지역의 공급과잉 문제가 얼마나 심각한지를 여실히 보여준다.

중국 북부의 산둥성 둥잉시에선 최근 청명절 휴일 동안 한 개발업자가 비키니 차림의 외국 모델들을 고용했다. 중국에선 흔치 않은 광경이다. 구매자들을 끌어 모으고 관심을 끌어보려는 마케팅 전략이다. 노출 심한 옷차림의 여성들이 대형 광고판 앞에 세워진 반짝이는 고급 승용차 위에 올라 앉았다. 광고판에는 건물이 완공됐을 때의 모습이 투영됐다. 근사한 풀장과 기타 최첨단 시설을 갖춘 인상적인 공간이다. 하지만 모델들 뒤의 실제 모습은 썩 매력적이지 않았다. 반쯤 완성된 콘크리트 골조 2개가 우뚝 솟아 있었다.

중국의 부동산 시장에 번지는 절망감은 최근 몇 달 사이 더 깊어졌다. 계속되는 건설과잉이 어느 정도인지 드러나면서 몇몇 부실 업체가 쓰러졌다.

최근 중국 부동산 개발업체 저장 싱룬 부동산이 은행 융자를 갚지 못해 부도를 맞았다. 중국 최초의 국내 채권 디폴트라는 불명예를 얻으며 업계에 충격을 던졌다. 저장 싱룬이 갚지 못한 부채액은 5억6700만 달러로 알려졌다. 이 뉴스는 중국의 중앙정부가 난관에 봉착한 부동산 개발사업의 안전망이라는 일반적인 통념을 무너뜨렸다.

중국의 더 작고 평범한 도시에선 계속되는 개발사업으로 인해 부동산 공급이 수요를 크게 앞지른다. 정부가 경기과열을 막기 위해 조심스럽게 투자억제 환경을 조성했지만 소용 없었다.

“거래가 둔화되고 현금흐름 여건이 악화되면서 비슷한 압력에 직면하는 부동산 개발업자가 더 늘어나리라고 본다. 군소 도시의 미등록 개발업자에게는 이 문제가 더 심각할 것으로 예상된다. 정부 자금지원을 받기가 어렵기 때문이다.” 노무라 증권의 경제분석가 장지웨이가 말했다.

LA의 부동산 중개회사이자 리서치 그룹인 CBRE에 따르면 중국 2류 도시의 평균 공실률은 21% 안팎이다. 적정 수준으로 간주되는 비율의 두 배에 달한다. 그밖에 일부 2류 및 더 작은 도시에선 문제가 더 심각하다. CBRE의 프랭크 첸 중국 리서치 팀장이 중국 이코노믹 리뷰에 말했다. 예컨대 남서부 도시 청두의 상업용 부동산 공실률은 무려 44%에 달했다. 더 큰 투자 잠재력을 지닌 2류 도시다. 이것이 중국 각지의 부동산 중개업체들이 번드르르한 홍보 활동에 의존해 구매자들을 끌어들이려 애쓰게 된 배경이다.

동부 도시 창저우에 있는 중개업체 징신딩의 온라인 매물은 여태껏 상상도 못할 가격할인으로 원매자들을 유혹한다. 중개인들이 ㎡당 15위안에 불과한 터무니 없는 헐값에 매물을 내놓기 시작했다. 하지만 목록을 자세히 들여다보면 정상가로 100㎡를 매입한 뒤에야 그 가격이 적용된다는 사실이 드러난다. 정상가는 보통 ㎡당 95위안이다. 할인가격은 침체된 시장에서 사람들이 더 큰 공간을 매입하도록 유인하기 위한 미끼였다고 개발업체 관리자가 털어놓았다.

남서부 쓰촨성의 청두는 중국의 많은 도시가 직면한 문제를 상징적으로 보여준다. 풍부한 자금지원으로 촉발된 막대한 부동산 공급과잉 문제다. 도시 사무실 건물의 절반 가까이가 현재 빈 상태다. 문제는 앞으로 더 심각해질 것으로 예상된다. 올해 150만㎡가 넘는 공간이 완공될 예정이기 때문이다.

중국의 3류와 4류 도시의 상황은 더 절망적이다. 개발 프로젝트는 계속 늘어나는데 분양률은 크게 떨어진다. “많은 개발업체가 현금흐름 개선을 위해 재고처리에 초점을 맞추고 있다.” 라살 인베스트먼트 매니지먼트사의 캐서린 첸 중화권 리서치·전략 팀장이 말했다. 대형 개발업체들은 더 강세 시장의 다른 프로젝트에 의존할 수 있지만 “소수 사업에 집중하는 소규모 개발업체들은 재고 처리에 더 필사적인 편”이라고 첸은 설명했다.

그러나 적어도 중국의 신흥 2류 도시들에게는 희망이 있다. 여전히 부동산 위기에 직면해 있지만 상업용 부동산 시장의 반등 가능성이 없지 않다. 다국적 기업들의 잠재적인 투자 비중이 더 커질 경우다. 대체로 베이징이나 상하이에 위치한 그들의 중국 본부로부터 다른 중소 도시로 가지를 뻗어나가고 있다. 알리스테어 휴즈는 상업용 부동산 관리업체 존스 랭 라살(JLL)의 아·태 사업부 CEO다. 그는 JLL이 시안에 신규 사무소 개설을 계획 중이라고 썼다.

“시안의 주요 통계는 인상적이다. 인구 850만 명에 연간 GDP 710억 달러, 연간 성장률 12%를 기록하는 도시다…. JLL 같은 전문 서비스 업체도 성장하고 있다. 2008년 이후 중국 전체 매출과 순익이 연간 20%씩 증가해 왔다. 채용하고 교육하는 인원이 갈수록 늘어난다.”

국내외 비즈니스 확대에 편승한 도시화가 침몰하는 배(중소 규모의 부동산 시장)에 구명정 역할을 할지 모른다. 비어 있는 아파트, 오피스 타워, 쇼핑몰을 채우는 데 필요한 사람과 돈을 끌어들여 결과적으로 수요와 공급을 일치시킬 가능성도 있다.



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