“그래도 강남이다.” 부동산 전문가들의 시각은 강남 부동산에 대한 신뢰로 모아졌다. 본지는 최근 논란이 되는 강남 부동산의 전망을 종합적으로 파악하기 위해 부동산 전문가 10인을 인터뷰했다. 이해관계로 인해 향후 부동산 가격이 상승할 것으로 예측할 확률이 높은 부동산 실무자의 의견은 배제했다. 대신 부동산학 교수, 전문연구기관의 부동산 분야 연구원, 금융그룹 소속 전·현직 부동산 전문가 등 객관적으로 현재 부동산 시장을 판단할 수 있는 전문가를 선별해 의견을 물었다. 패널은 교수 4명, 연구원 3명, 금융회사 3명으로 구성했다. 결론부터 말하면 지금부터 3년 동안 강남 부동산 시장은 소폭 상승세를 지속한다는 게 전문가들의 전망이다. 10명의 전문가 중 8명이 “3년 후 강남 부동산 가격은 오른다”에 베팅했다. 1명(강민석 KB금융지주 경영연구소 부동산팀장)은 “예측 불가”라는 중립적인 의견을 내놓았고, 단 1명(김준환 서울디지털대학교 부동산학부 학부장)만 “소폭 하락할 것”으로 봤다.

다만, 3년 후 강남 부동산이 현재 가치의 90% 수준으로 떨어진다고 예상한 김준환 교수마저도 “평균적으로는 현재 집값을유지하는 수준이겠지만, 강남의 신규 아파트와 입지가 뛰어난 지역은 (부동산 가치가) 오른다”는 단서를 달았다. 나아가 김 교수는 “강남 부동산의 폭락 가능성은 없다”고 못박았다. 결국 10명의 전문가는 최소한 강남 부동산 폭락 가능성은 전무하다는 데 100% 의견을 같이 한 셈이다.

이들의 주장은 이론적 배경이 있다. 고성수 건국대 부동산대학원장은 “주택은 국민의 중요한 보유 자산이며, 부동산 가치가 물가상승률 수준은 따라 올라가야 국가 경제가 전반적으로 안정될 수 있다”며 “과거처럼 속칭 ‘대박’까진 아니더라도 적당한 수준에서 안정적으로 올라야 모든 경제 시스템이 움직이기 때문에, 안 오르면 국가가 나설 수밖에 없다”고 말했다.

그런데 여기서 강남 부동산 회의론자들은 “지금까지 정부가 온갖 정책을 쏟아냈지만 약발이 먹히지 않았느냐”라고 지적한다. 부동산 폭락을 막기 위해 정부가 다양한 대책을 내놓은 건 사실이다. 이런 제도 중 상당수가 부동산 활성화에 영향을 미치지 못한 것 역시 사실이다.

하지만 전문가들은 “강남은 다르다”고 입을 모은다. 김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 ‘마르지 않는 수요’에 초점을 맞춘다. 김 실장은 “강남은 여전히 살기 좋은 곳이며, 또한 살고 싶은 곳이라는 인식이 보편적”이라며 “정책 효과 등이 먹히지 않아 일시적으로 집값이 하락할 수는 있지만, 어느 수준 이하로 가격이 떨어지면 이 때다 싶어 강남에 살고 싶은 사람들이 다시 몰려와 가격을 견인한다”고 설명한다. “이렇게 사람이 모이면, 더 살기 좋은 곳으로 발전하고, 이는 다시 부동산 가치가 상승하는 선순환 효과를 유발한다”는 게 김 실장의 분석이다.

특히 정부 부동산 정책이 통하지 않던 과거와 지금은 분위기가 다소 다르다. 전문가들은 3년 후 강남 부동산 시장을 가늠하는 잣대로 지난해 연말 국회를 통과한 ‘부동산 3법’ 효과를 꼽는다. 부동산 3법은 민간택지의 분양가상한제 탄력조정, 재건축 초과이익 환수제 3년간 유예, 재건축 조합원 주택분양 3채까지 허용 등 재건축·재개발 활성화에 초점이 맞춰져 있다.

실제로 부동산 3법이 국회를 통과한 지난해부터 분양시장이 꿈틀거리고 있다. 특히 주목할 만한 지역이 바로 강남이다. 부동산114에 따르면, 2015년 들어 두 달 간 서울 아파트값은 0.35% 상승했다. 이를 구별로 분석해 보면 서울에서도 가장 많이 상승한 지역은 모두 강남권이었다. 1위 서초구(0.86%), 2위 강동구(0.78%), 3위 강남구(0.48%), 4위 송파구(0.47%) 순으로 강남 3구가 모두 최상위권에 포진했다. 이는 비서울 지역 집값 상승률과 비교해도 상대적으로 높은 수치다. 신도시는 0.2%, 경기·인천은 0.32% 올라 모두 강남 3구 대비 상승률이 상대적으로 낮다. KB국민은행 골드앤와이즈 강남스타센터 PB 팀장 출신인 김일수 스타아시아파트너스 대표는 “부동산 3법의 최대 수혜지역은 바로 강남”이라며 “앞으로 3년 정도는 꾸준히 강남 부동산에 좋은 기회를 제공할 만한 호재”라고 분석했다.

문제는 이런 분위기가 계속 이어지느냐다. 이에 대해 전문가들은 “이제부터 시작”이라고 주장한다. 부동산 3법 통과로 미분양 아파트를 구입하려는 세입자나 실수요자들이 보다 적극적으로 계약에 나서면, 강남 재건축 아파트를 중심으로 부동산시장이 본격 반등할 수 있다는 말이다.

과거 강남 지역 부동산 가격이 오르면 강북 지역으로 퍼지고, 점차 수도권을 거쳐 전국의 집값을 끌어올린다는 연쇄 고리 효과가 있었다. ‘이런 효과가 여전히 유효할 것인가’라는 질문에 전문가들의 의견은 갈린다. 이창무 한양대 도시공학과 교수 등은 “오히려 연쇄 파급 효과 공식이 과거보다 더 강화했다”고 말한다. 강남이 고용 중심 지역으로 발돋움했다는 게 근거다. 이창무 교수는 “고용 분포도를 놓고 보면, 강남은 완전히 수도권의 중심으로 탈바꿈했다”고 설명한다. 과거엔 수도권 고용분포에서 강남이 지리적으로 하단에 위치했지만, 판교·분당 등이 부도시처럼 확장하면서 주거분포가 계속 남쪽으로 뻗어나갔다. 때문에 현재 수도권 고용의 중심지가 강남이 됐다는 설명이다. “수도권의 중심이 된 강남은 이제 과거보다 더 연쇄 파급 효과 기능이 강화됐다”는 게 이 교수의 주장이다. 재미있는 사실은, 이 교수의 주장에 동의하지 않는 전문가들도 여전히 강남 집값 전망은 긍정적으로 본다는 점이다. 이들은 연쇄 파급 효과가 더 이상 유효하지 않더라도, 강남 집값은 유지 된다고 분석한다. 김일수 대표의 말을 들어보자.

“강남 부동산 효과가 전국으로 퍼지는 공식은 이미 2000년 초반에 깨졌어요. 주택 공급 자체가 부족할땐 이런 공식이 통했지만, 대한민국 전체 가구 중 아파트 거주율이 70%가량 될 정도로 주택 부족 현상이 해소된 지금은 상황이 다릅니다. 지금은 개별 지역별로 부동산 시장이 모두 차별적 특징을 보입니다. 그럼에도 강남 부동산 전망은 긍정적입니다. 강남이 전 세계적으로 매우 특수한 지역적 특성을 갖고 있기 때문이에요. 예를 들어 강남 부동산에 매우 큰 영향을 미치는 강남 학군 같은 요소는 다른 어느 지역에서도 찾아보기 어렵습니다.” 부동산 측면에서 강남은 다른 어느 국가·지역과 비교할 수 없는 특수성이 존재한다는 말이다. 따라서 비슷한 분위기가 이어졌던 일본 부동산 거품과 강남 부동산을 비교하는 것은 무리가 있다. “강남에 거주하는 중장년층은 강남이라는 생활권과 대치동 학원가, 강남 8학군이라는 요소를 절대 포기할 수 없습니다. 어떻게든 강남을 떠나지 않으려고 해요.” 역삼동 A 공인중개사 K씨의 말이다.

절대가격을 보면, 강남 집값은 이미 너무 높은 수준이 아닐까? 주택시장의 주요 수요층인 30~40대의 소득이 정체됐고, 소득 대비 집값을 봐도 서울 부동산 가격은 세계 최고 수준인게 사실이다. 하지만 전문가들은 통계의 허점을 지적한다. 평균이 개별 변수를 모두 설명하지 못한다는 의미다. 예를 들어 미국 뉴욕 평균 부동산 가격이 서울보다 낮을 수 있지만, 맨해튼에 비하면 강남은 여전히 낮은 수준이다. 포브스가 발표한 자료에 따르면, 지난해 뉴욕의 한 주택 거래가는 1126억원으로 국내 최고가 주택보다 약 10배나 비싸다.

우리나라 인구가 감소하는 구조라는 주장도 마찬가지다. 가격은 상대적이다. 전체 주택 수가 인구 수를 초과하더라도, 모두가 선호하는 지역은 가격이 오를 수밖에 없다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “금융위기 전 대규모로 부동산 물량이 풀리면서 일부 부동산이 순식간에 폭락한 적이 있지만 그러다가 결국 다시 제자리를 찾았다”며 “장기적으로 보면 살기 좋고 사람이 몰리는 동네는 가격이 오를 수밖에 없다”고 말한다. 이창무 교수도 “부동산은 결국 기대심리”라고 단언하며 “강남 부동산 하락에는 한계가 있고, 그간 강남 부동산이 침체됐다는 점을 고려하면 이제 오를 일만 남았다고 볼 수도 있다”고 주장한다. 구체적 시점으로 김일수 대표는 “최소한 재건축 초과 이익 환수 조치가 마무리되는 2017년 11월까지는 강남 부동산 가격이 상승할 것”이라고 내다봤다. 뜨거운 감자인 재건축·재개발은 어떨까. 강남 부동산시장을 부정적으로 보는 사람들은 최근 3년 이내 강남에서만 약 9만가구 재건축이 진행돼 전셋값이 치솟고, 집값도 오르겠지만, 3년 후 재건축 입주가 시작되면 가격이 고꾸라진다는 입장이다. 이에 대해 이창무 교수는 “강남 재건축이 3년 내에 끝나는 게 아니다”라고 말한다. “강남엔 노후 아파트가 많아 이후에도 순차적으로 재건축에 들어가는 아파트가 꾸준히 나온다”는 것이기다. 그는 “지금 재건축으로 빠져나간 수요가 집값 상승을 견인하듯, 3년 후에도 재건축 수요가 순차적으로 매매 수요를 견인하고 있을 것”이라며 “따라서 3년 후 재건축 호재가 끝난다고 가정하더라도, 가격 하락으로 이어질 가능성은 작고, 오히려 지금처럼 소폭 상승세가 꾸준히 이어질 것”이라고 내다봤다. 홍석민 우리은행 부동산연구실장도 “재건축으로 공급 과잉이 된다고들 하는데, 강남에 생각보다 공급되는 호수가 많지는 않다”고 덧붙였다.

이런 진단이나 예상과 달리 부동산 시장이 고꾸라질 수도 있지 않을까. 전문가들은 “모든 지역에 볕이 들지는 않더라도 강남에는 볕 든다”는 생각을 갖고 있었다. 실제로 유망 투자 지역을 꼽아달라는 질문에 부동산 전문가들은 절반 이상이 서울 강남권을 선택했다. 한국갤럽이 지난 2월 지역별 부동산 전망을 응답해달라고 조사한 결과, 긍정적으로 평가한 응답자의 비율이 강남 3구(31%)에서만 유독 높았다. 이에 비해 강북·강서 지역 부동산 경기를 긍정적으로 평가한 비율은 5%대에 불과했다.

강남 거주자들의 부동산 전망을 간접적으로 가늠할 수 있는 또 하나의 지표는 부동산 증여 거래다. 향후 부동산 가격이 상승할 가능성이 크다고 보면 현 거주자들은 자녀에게 부동산을 증여하는 경우가 많다. 가격이 오르기 전에 부동산을 증여해야 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 지난해 증여를 통한 부동산 거래는 사상 최초로 24만건을 넘어섰다. 이중 주택 증여 건수 1위를 기록한 지역이 강남구다. 아파트와 일반주택 1315건의 증여 거래가 이뤄졌다.

다만, 전문가들도 “강남 부동산 가치는 오르기야 하겠지만, 과거처럼 대박을 노리는 건 어렵다”는 데는 동의한다. “실수요 목적이라면 강남권을 노려야 합니다. 재건축·재개발 호재를 노린다면 투자로 수익을 거둘 여력이 존재합니다. 하지만 재건축 진행 기간 동안 버틸 능력이 없다면 강남보다는 다른 곳에 투자하는 게 낫습니다.” 김현아 박사의 조언이다.

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