[주택시장 훈풍에 관심 커진 미분양 아파트] 가격·입지·상품성 삼박자 갖춰야 - 이코노미스트

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[주택시장 훈풍에 관심 커진 미분양 아파트] 가격·입지·상품성 삼박자 갖춰야

▎GS건설이 경기도 고양시에 지은 위시티 일산자이의 경우 최고 분양가보다 20% 할인 받을 수 있다.

요즘 부동산 시장에서 가장 ‘핫’한 분야는 분양 시장이다. 1순위 청약 마감 행진이 이어지고 수백대 1의 청약 경쟁률이 속속 나온다. 오랜 전세난에 지친 전세 수요가 내 집 장만에 나서면서 새 아파트에 대한 관심이 커진 영향이다. 저금리 기조가 이어지면서 대출 이자 부담이 줄어든 것도 이유다.

4월 포스코건설이 부산 수영구에 분양한 광안 더샵은 평균 369대 1, 최고 1106대 1의 경쟁률을 기록했다. 91가구 모집에 1순위 청약 대상자 3만3593명이 몰렸다. 같은 달 GS건설이 서울 성동구에 공급한 신금호파크자이도 평균 24대 1, 최고 84대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감됐다. 분양대행사인 이삭디벨로퍼 김태석 대표는 “신도시 개발이 사실상 중단돼 공급이 줄어들기 때문에 새 아파트의 희소가치가 높아질 것”이라고 내다봤다.

악성 물량인 준공 후 미분양도 줄어

새 아파트에 대한 관심이 커지면서 미분양 단지도 주목 받고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 말 현재 전국 미분양은 2만8897가구로, 한달 새 14.5% 줄었다. 전국 미분양 물량이 3만가구 이하로 내려간 것은 2003년 11월(2만8071가구) 이후 11년 4개월 만에 처음이다. 특히 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양이 줄었다. 아파트를 다 짓고 난 후에도 주인을 찾지 못한 단지다. 전국 준공 후 미분양은 1만3507가구로, 전달보다 6.6% 감소했다. 수도권이 16%, 지방이 13% 줄었다.

미분양이 주목 받는 가장 큰 이유는 누구나 쉽게 분양 받을 수 있다는 점이다. 청약통장 등 자격 제한이 있고 치열한 경쟁을 뚫어야 하는 신규 분양단지와 달리 미분양은 청약자격 제한이 없고 원하는 동이나 층을 고를 수 있는 것이 장점이다. 여기에 넉넉한 분양 혜택도 매력으로 작용한다. 그간 안 팔리는 미분양을 소진하기 위해 분양 업체들이 다양한 혜택을 내걸었기 때문이다. 발코니 확장, 새시, 시스템 에어컨, 인테리어까지 무료로 해준다. 계약금 정액제, 중도금 무이자 대출 같은 금융 혜택도 있어 사실상 준공까지 계약금 외에 추가 자금 부담이 없는 단지도 적지 않다. 주택 수요자들이 가장 선호하는 혜택은 중도금 무이자 대출이다. 분양가의 10% 수준인 계약금만 내면 준공까지 2~3년간 추가 자금 부담이 없는 단지가 적지 않다. 사실상 가격 할인 효과를 누릴 수 있는 것이다.

서울에선 노원구 월계동 꿈의 숲 SK뷰가 대표적이다. 분양가의 60%인 중도금 무이자 혜택이 있고 계약금은 분양가의 5%다. 2500만원 정도만 내면 준공까지 자금 부담이 없다. 분양가는 3.3㎡당 1300만원부터다. 주변에 동북선 경전철 개통, 장위 뉴타운 개발 등 호재가 있다. 현대건설이 서울 강서구 화곡동에 짓는 강서 힐스테이트는 금융 혜택이 다양하다. 최초 분양가에서 최대 25% 할인, 계약금 3000만원 정액제 등 혜택이 있다. 지하철 5호선 우장산역을 걸어서 이용할 수 있다. 삼성물산·현대건설이 서울 고덕동 시영아파트를 재건축한 고덕 래미안 힐스테이트를 분양 받으면 발코니 확장 비용을 내지 않아도 된다. 계약금은 1000만원이다. 롯데건설이 서울 양천구에 분양 중인 신정뉴타운 롯데캐슬 올 초 일부 가구의 분양가를 1억원 정도 내렸다. 계약금은 1000만원이며 발코니 무료 확장 혜택이 있다. 전용면적 116·129㎡는 2년 잔금(분양가의 50%) 유예를 도입한다. 입주 2년 후에 분양가의 50%를 내면 돼 초기 자금 부담이 적다.

수도권에선 현대산업개발이 경기도 부천시 원미구 약대동에 짓는 부천 아이파크에 다양한 혜택을 내걸었다. 최초 분양가에서 최대 30% 할인 혜택이 있고 계약금 1000만원 정액제, 인테리어·발코니 확장비 지원 등을 제공한다. 한양은 경기도 파주시 당동지구 파주 한양수자인 리버팰리스 중도금(60%) 이자를 대신 내준다. 입주 후 1년 동안 담보대출 이자를 추가로 지원한다. GS건설이 경기도 고양시 식사동에 지은 위시티 일산자이도 다양한 혜택이 있다. 4683가구 중 공급면적 161~274㎡를 분양 중이다. 최고 분양가보다 20% 할인 받을 수 있어 주택형별로 2억~3억원의 할인 효과가 있다는 게 회사의 설명이다. 담보대출(분양가의 50%) 이자를 회사가 지원해 1억4000만원 정도만 내면 바로 입주할 수 있다. 3년간 잔금(10%) 유예 혜택이 제공된다. KB국민은행 임채우 부동산전문위원은 “입지에서 큰 차이가 나지 않는다면 분양 혜택이 많은 미분양 단지를 골라 금전적인 득을 볼 수 있다”고 말했다.

비싼 전셋값에 고민하고 있다면 계약 후 바로 입주할 수 있는 준공 후 미분양에 관심 가질 만하다. 원하는 층이나 향을 고를 수 있고 실제 살 집을 둘러볼 수 있다. 하지만 혜택이 넉넉하고 자금 부담이 적다고 덥석 분양을 받으면 곤란하다. 분양가를 낮췄거나 혜택이 많아 사실상 가격 할인 효과가 있다고 해도 주변 시세보다 가격이 비싸지 않은지 비교해봐야 한다. 새 아파트라는 장점이 있다고 해도 주변의 기존 아파트 시세보다 20% 이상 비싸다면 계약을 다시 고려하는 것이 안전하다.

주변에 편의시설이나 교통망이 부실한 경우도 적지 않다. 향후 기반시설이 갖춰지거나 교통 호재가 있다면 시세차익을 기대해볼 만하지만 한동안 불편함을 감수해야 한다. 입주가 얼마 남지 않았는데 계약률이 30%를 밑돈다면 더 신중해야 한다. 준공 후에도 빈 집이 많을 수 있다. 준공 후 미분양 물량이 많다면 집값 하락의 위험이 있다. 이와 달리 계약률이 90%를 넘어 남은 물량이 많지 않다면 층이나 향이 좋지 않을 수 있어 꼼꼼히 따져야 한다. 직접 현장을 방문해 채광 등을 확인하는 것이 좋다. 같은 단지 내에서도 층이나 향, 조망에 따라 가격이 달라지기 때문이다.

로열층·로열동 물량 여부 확인해야

미분양 물량은 정확한 집계가 어려워 해당 아파트 견본주택뿐만 아니라 인근 부동산 중개업소를 방문해 정확한 정보를 수집하는 것이 좋다. 분양 업체는 저층이나 향이 좋지 않은 가구를 먼저 팔고 싶어 한다. 때문에 비인기 가구를 먼저 내놓을 수 있어 인근 부동산 중개업소를 방문해 남아 있는 미분양 물량 로열층이나 로열동이 있는지 확인해보는 것이 유리하다. 아파트 브랜드도 따져봐야 한다. 대형 건설 업체가 지은 유명 브랜드 아파트일수록 향후 시세차익이나 환금성이 좋은 편이다. 준공 후 입주서비스나 하자·보수 등도 수월하다. 우리은행 홍석민 부동산연구실장은 “대개 단지 규모가 작거나 브랜드 가치가 떨어지거나 입지가 좋지 않은 경우 미분양으로 남는 경우가 많다”며 “물량이 남아 있는 데는 이유가 있는 만큼 신규 분양단지보다 입지나 상품 등을 더 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.