[다주택자 임대주택 등록 이익일까] 공시가격 6억 이하 주택 장기로 임대해야 - 이코노미스트

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[다주택자 임대주택 등록 이익일까] 공시가격 6억 이하 주택 장기로 임대해야

내년부터 종부세 인상, 임대소득세 과세...종부세 절감 효과 커

서울 강남에 소유하고 있는 아파트에 살며 강북지역에 아파트 두 채를 세 놓고 있는 다주택자 김모(55)씨. 정부가 다주택자 양도세 중과를 도입하는 한편 임대사업자 혜택을 늘렸지만 꿈쩍하지 않았다. 중과 시행 전에 지난해 8·2 대책부터 지난 3월까지 8개월 간 매도할 시간 여유가 있었지만 팔지 않았다. 지난해 말 정부가 발표한 임대주택 활성화 대책도 귀담아듣지 않았다. 주택 수를 줄이지 않고 임대사업자로 등록하지도 않았다. 그런데 상황이 녹록하지 않다. 양도세에 이어 종합부동산세도 다주택자에 중과하는 방향으로 흘러가고 있다. 내년부터 시행하는 2000만원 이하 소액 임대소득 과세 역시 다주택자의 세금 증가를 뜻한다. 양도세는 처분할 때 나오는 세금이어서 그때까지 제도 변화 등을 기대하고 크게 신경 쓰지 않을 수 있다. 하지만 종부세와 임대소득세는 당장 내년부터 매년 나오는 세금이어서 코앞에 닥친 일이다. 김씨는 “집을 여러 채 가진 데 따른 세금 부담이 갈수록 눈덩이처럼 커지고 있어 이제 뭔가 대책을 세워야 할 것 같다”고 말했다.

세법 개정으로 종부세 부담 커져

다주택자 세금 압박이 거세다. 양도세에 이어 보유세에 이르기까지 팔 때만이 아니라 가지고 있는 동안에도 1주택자보다 훨씬 많은 세금을 내야 한다. 7월 말 정부가 내년도 세법 개정안을 발표하면서 내년 부동산 세금 윤곽이 드러났다. 보유세가 늘어난다. 우선 종합부동산세가 세율 인상 등으로 무거워진다. 매년 정부가 감정평가를 거쳐 발표하는 공시가격 중 세금 산정에 반영하는 비율인 공정시장가액비율을 현재 80%에서 내년 85%, 2020년 90%로 올린다. 공시가격 변동이 없더라도 그만큼 세금이 늘어난다. 과세표준 6억원 초과분에 적용하는 세율이 0.1~0.5%포인트 오른다. 여기다 3주택 이상 보유자에는 0.3%포인트 가산한다. 2016년 기준으로 주택분 종부세 납세자는 전국적으로 27만여 명이었다. 이 중 과세표준 6억원 초과는 2만5000여 명이었고, 3주택 이상 보유자는 10만여 명이었다.

그동안 유예된 2000만원 이하 임대소득 과세가 내년부터 본격적으로 시행된다. 정부는 임대주택 등록 여부에 따라 공제금액을 차별화해 세금을 다르게 부과하기로 했다. 임대소득에서 공제하는 필요경비를 등록 임대주택엔 70%, 미등록엔 50%를 적용한다. 기본공제 금액도 각각 400만원, 200만원으로 차이를 둔다. 세금 공세가 밀려오면서 매도, 버티기, 임대주택 등록의 세 갈래 갈림길에서 다주택자가 선택할 길로 임대주택 등록 매력이 더욱 커지고 있다.

임대주택 등록의 절세 효과를 알아보기 위해 김종필 세무사의 도움을 받아 시뮬레이션해 봤다. 강남권 평균 아파트 가격을 조금 상회하는 시세 20억원(공시가격 14억원) 주택에 살면서 시세 15억원(공시가격 10억5000만원) 주택을 임대하는 2주택자와 시세 8억원(공시가격 6억) 주택 두 채를 세 놓는 3주택자를 대상으로 했다. 공시가격 6억원 이하와 초과의 혜택이 달라 임대주택 가격을 구분했다. 임대의무기간 4년 단기 임대와 8년 장기 임대 등 임대주택 종류별로 나눴다.

시뮬레이션 결과 보유주택 수가 많고 공시가격 6억원 이하 주택을 장기 임대로 등록할 경우 절세 효과가 큰 것으로 나타났다. 임대주택 수 2가구 이상에 재산세 감면 혜택이 있고 종부세는 3주택 이상 보유자에 중과하기 때문이다. 단기 임대보다 장기 임대에서 재산세와 임대소득세가 더 많이 감면된다. 종부세와 양도소득세는 장기 임대에만 합산이나 중과 배제 등의 혜택을 준다.

세금 종류로는 종부세에서 임대주택 등록 여부에 따른 세금 금액 차이가 가장 컸다. 임대주택 등록을 하지 않으면 3주택자이고 공시가격 총 20억원이어서 종부세가 1700여만원이다. 임대주택 등록을 하면 1주택자이고 공시가격 14억원으로 세금이 200여만원이다. 재산세와 임대소득세도 장기 임대 등록으로 세금을 절반 가까이 줄일 수 있지만 금액이 많지는 않다. 불과 100만원 이내다.

공시가격 6억원이 넘는 주택으로 임대한 2주택자는 절세 효과가 미미했다. 종부세와 재산세는 그대로이고 임대소득 1920만원에 대한 세금만 임대주택으로 등록하면 117만원에서 27만여원으로 줄어든다. 세금 총액은 임대주택 미등록 1987만원, 등록 1897만원으로 90만원 차이다.

임대주택이 공시가격 6억원 이하이면 절감액이 크다. 재산세는 줄지 않아도 장기 임대의 경우 종부세 혜택이 주어져서다. 공시가격 6억원짜리 주택을 장기 임대로 등록하면 재산세·종부세·임대소득세 합계액이 717만원으로 미등록(1335만원)의 절반 수준이다. 3주택자의 절세 효과는 확연하다. 재산세·종부세·임대소득세 모두에서 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 다만 공시가격이 6억원 이하이고 장기 임대일 경우다. 공시가격 6억원 주택 두 채를 가진 3주택자 총 세금이 임대주택 미등록 2115만원, 단기 임대 1976만원, 장기 임대 422만원으로 큰 차이가 난다. 장기 임대 등록으로 세금을 80% 정도 아낄 수 있다. 단기 임대로 등록할 경우 줄어드는 세금이 많지 않은 것은 종부세 혜택이 없어서다.

임대소득세가 과세되면 세금은 아니지만 무시할 수 없는 게 건강보험료다. 건강보험료가 늘어나는데 임대사업자로 등록하면 보험료 인상분의 40~80%를 감면받는다. 임대소득이 2000만원인 경우 임대사업자 미등록이면 보험료가 154만원 오르는데 등록하면 인상액이 31만원에 그친다.

임대주택 등록은 팔 때 톡톡한 효과를 본다. 임대주택 등록을 하지 않으면 다주택자로 장기보유특별공제를 받지 않고 양도세가 중과돼 세율이 2주택 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트 가산된다. 장기 임대이면 장기보유특별공제를 70%까지 받고 중과 배제로 가산세율을 적용받지 않는다. 공시가격 6억원(시세 8억원) 임대주택 두 채를 임대 기간이 끝난 8년 후 각각 4억원씩 오른 가격에 양도할 경우 양도세가 중과되면 총 세금이 한 채 양도차익에 가까운 3억8000여만원인데 임대주택 등록의 경우 5000여만원으로 세금이 90% 가까이 줄어든다. 김종필 세무사는 “임대 기간에는 팔 수 없는 한계가 있지만 세금으로 보면 임대주택 등록이 다주택자의 필수선택 사항이 될 수밖에 없다”고 말했다.

올해 등록한 임대주택 20만 가구

올해 들어 급증세를 보이는 임대주택 등록이 더욱 활발할 것으로 업계는 보고 있다. 국토부에 따르면 올해 상반기 등록한 임대주택 사업자가 7만4000명으로 지난해 같은 기간(2만6000명)의 2.8배 수준이다. 전체 등록사업자 수는 지난해 말 26만 명에서 33만 명으로 27% 증가했다. 올해 상반기 등록된 임대주택은 17만7000가구로 지난해 말 총 98만 가구에서 115만7000가구로 늘었다. 7월에도 임대주택 등록 증가세가 이어져 임대사업자는 6914명, 임대주택이 2만851채 등록했다. 국토부 관계자는 “7월 말에 내년도 세법 개정안이 나왔기 때문에 8월 이후 임대사업자 등록이 더욱 늘어날 것”이라고 내다봤다. 임대사업자 등록은 주민등록 초본, 건물등기사항증명서 등 필요서류를 준비해 자치단체에서 신청하거나 국토부가 운영하는 ‘렌트홈’(www.RentHome.go.kr)에서 온라인으로 신청하면 된다.