[다주택자 임대주택 등록 이익일까] 공시가격 6억 이하 주택 장기로 임대해야
[다주택자 임대주택 등록 이익일까] 공시가격 6억 이하 주택 장기로 임대해야

세법 개정으로 종부세 부담 커져

그동안 유예된 2000만원 이하 임대소득 과세가 내년부터 본격적으로 시행된다. 정부는 임대주택 등록 여부에 따라 공제금액을 차별화해 세금을 다르게 부과하기로 했다. 임대소득에서 공제하는 필요경비를 등록 임대주택엔 70%, 미등록엔 50%를 적용한다. 기본공제 금액도 각각 400만원, 200만원으로 차이를 둔다. 세금 공세가 밀려오면서 매도, 버티기, 임대주택 등록의 세 갈래 갈림길에서 다주택자가 선택할 길로 임대주택 등록 매력이 더욱 커지고 있다.
임대주택 등록의 절세 효과를 알아보기 위해 김종필 세무사의 도움을 받아 시뮬레이션해 봤다. 강남권 평균 아파트 가격을 조금 상회하는 시세 20억원(공시가격 14억원) 주택에 살면서 시세 15억원(공시가격 10억5000만원) 주택을 임대하는 2주택자와 시세 8억원(공시가격 6억) 주택 두 채를 세 놓는 3주택자를 대상으로 했다. 공시가격 6억원 이하와 초과의 혜택이 달라 임대주택 가격을 구분했다. 임대의무기간 4년 단기 임대와 8년 장기 임대 등 임대주택 종류별로 나눴다.
시뮬레이션 결과 보유주택 수가 많고 공시가격 6억원 이하 주택을 장기 임대로 등록할 경우 절세 효과가 큰 것으로 나타났다. 임대주택 수 2가구 이상에 재산세 감면 혜택이 있고 종부세는 3주택 이상 보유자에 중과하기 때문이다. 단기 임대보다 장기 임대에서 재산세와 임대소득세가 더 많이 감면된다. 종부세와 양도소득세는 장기 임대에만 합산이나 중과 배제 등의 혜택을 준다.
세금 종류로는 종부세에서 임대주택 등록 여부에 따른 세금 금액 차이가 가장 컸다. 임대주택 등록을 하지 않으면 3주택자이고 공시가격 총 20억원이어서 종부세가 1700여만원이다. 임대주택 등록을 하면 1주택자이고 공시가격 14억원으로 세금이 200여만원이다. 재산세와 임대소득세도 장기 임대 등록으로 세금을 절반 가까이 줄일 수 있지만 금액이 많지는 않다. 불과 100만원 이내다.
공시가격 6억원이 넘는 주택으로 임대한 2주택자는 절세 효과가 미미했다. 종부세와 재산세는 그대로이고 임대소득 1920만원에 대한 세금만 임대주택으로 등록하면 117만원에서 27만여원으로 줄어든다. 세금 총액은 임대주택 미등록 1987만원, 등록 1897만원으로 90만원 차이다.
임대주택이 공시가격 6억원 이하이면 절감액이 크다. 재산세는 줄지 않아도 장기 임대의 경우 종부세 혜택이 주어져서다. 공시가격 6억원짜리 주택을 장기 임대로 등록하면 재산세·종부세·임대소득세 합계액이 717만원으로 미등록(1335만원)의 절반 수준이다. 3주택자의 절세 효과는 확연하다. 재산세·종부세·임대소득세 모두에서 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 다만 공시가격이 6억원 이하이고 장기 임대일 경우다. 공시가격 6억원 주택 두 채를 가진 3주택자 총 세금이 임대주택 미등록 2115만원, 단기 임대 1976만원, 장기 임대 422만원으로 큰 차이가 난다. 장기 임대 등록으로 세금을 80% 정도 아낄 수 있다. 단기 임대로 등록할 경우 줄어드는 세금이 많지 않은 것은 종부세 혜택이 없어서다.
임대소득세가 과세되면 세금은 아니지만 무시할 수 없는 게 건강보험료다. 건강보험료가 늘어나는데 임대사업자로 등록하면 보험료 인상분의 40~80%를 감면받는다. 임대소득이 2000만원인 경우 임대사업자 미등록이면 보험료가 154만원 오르는데 등록하면 인상액이 31만원에 그친다.
임대주택 등록은 팔 때 톡톡한 효과를 본다. 임대주택 등록을 하지 않으면 다주택자로 장기보유특별공제를 받지 않고 양도세가 중과돼 세율이 2주택 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트 가산된다. 장기 임대이면 장기보유특별공제를 70%까지 받고 중과 배제로 가산세율을 적용받지 않는다. 공시가격 6억원(시세 8억원) 임대주택 두 채를 임대 기간이 끝난 8년 후 각각 4억원씩 오른 가격에 양도할 경우 양도세가 중과되면 총 세금이 한 채 양도차익에 가까운 3억8000여만원인데 임대주택 등록의 경우 5000여만원으로 세금이 90% 가까이 줄어든다. 김종필 세무사는 “임대 기간에는 팔 수 없는 한계가 있지만 세금으로 보면 임대주택 등록이 다주택자의 필수선택 사항이 될 수밖에 없다”고 말했다.
올해 등록한 임대주택 20만 가구
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