빌라 인기, 아파트 추월 ‘귀하신 몸’ [오대열 리얼 포커스] - 이코노미스트

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빌라 인기, 아파트 추월 ‘귀하신 몸’ [오대열 리얼 포커스]

아파트에 비해 규제 낮은 빌라에 내 집 마련 수요 몰려
거래정보·환금성 부족해 빌라 매입 시 다각적 검토해야
재개발 지역 신축 빌라, 현금청산 대상될 수 있어 주의
건축물대장으로 세대 쪼개기, 용도 변경 등 불법 점검을

정부가 2·4 부동산대책에서 제시한 도심 공공주택 복합개발 사업 2차 후보지로 서울 강북구 미아역 미아사거리역 주변, 동대문구 청량리역 주변, 강북구 수유동 빌라촌 등 13곳을 선정했다. 사진은 빌라(연립·다세대 주택 등)가 밀집해 있는 서울 동대문구 용두역·청량리역 주변 전경. [연합뉴스]

정부가 2·4 부동산대책에서 제시한 도심 공공주택 복합개발 사업 2차 후보지로 서울 강북구 미아역 미아사거리역 주변, 동대문구 청량리역 주변, 강북구 수유동 빌라촌 등 13곳을 선정했다. 사진은 빌라(연립·다세대 주택 등)가 밀집해 있는 서울 동대문구 용두역·청량리역 주변 전경. [연합뉴스]

 
문재인 정부가 지난 4년여 동안 날뛰는 아파트 값을 잡기 위해 부동산 대책을 25번이나 바꾸며 내놨다. 하지만, 규제를 강화할수록 풍선효과만 반복하면서 특히 서울을 비롯한 수도권 아파트 가격은 무섭게 상승했다. 문 정부가 규제보다는 공급에 무게를 두겠다며 3기 신도시 사전청약 카드까지 꺼내 들어 성난 주택시장을 달래고 있다. 이를 계기로 올해부터 안정화 될 거라던 정부의 전망에도 불구하고 서울지역 아파트 값 상승세는 지금도 끝 모르는 현재진행형이다. 
 
KB부동산의 주택가격동향에 따르면 서울의 아파트 중위가격은 2020년 4월 9억1998만원이었다. 중위가격은 9억2000만원대에서 한동안 유지되다 같은 해 11월부터 9억3510만원으로 상승세를 시작했다. 이후부터 가파른 상승세를 줄곧 지속하더니 올해 4월에는 9억8667만원에 다다랐다. 1년 만에 6669만원이나 오른 것이다.  
 
서울 아파트의 중위가격이 2020년 1월에 9억원을 넘기 시작했는데 1년여 만에 1억원 올라 이젠 10억원 시대에 다가서고 있는 분위기다. 중위가격은 ‘중간가격’으로, 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 의미한다. 전체 집값을 합산해 주택 수로 나누는 평균가격과 다르다.  
 
2021년 빌라 거래량 아파트 추월

2021년 빌라 거래량 아파트 추월

“빌라라도 사고 보자” 서울 빌라 거래량 아파트 추월해

 
아파트 값이 천정부지로 치솟자 주택수요는 빌라(연립·다세대 주택 등)로 눈을 돌렸다. 그에 따라 올해 주택 거래량에서 빌라가 아파트를 앞지르기 시작했다. 서울 지역의 아파트와 빌라의 매매 거래량을 비교해보면, 아파트는 올해 1월 이후 거래량이 크게 줄어들었다. 지난해 12월 7520여 건에서 올해 1월 5770여 건으로 줄어든 데 이어 올해 4월 3410여 건까지 감소세를 이어갔다.  
 
반면, 빌라는 거래가 꾸준히 이뤄져 아파트 거래량을 추월했다. 1월 5860여 건에서 2월 4430여 건으로 주춤거렸으나 3월 5090여 건, 4월 5330여 건으로 2개월 연속 증가세를 이어갔다. 올해 4월 거래량은 지난해 같은 기간보다 약 27%(1140여 건)나 증가한 수치다. 통상적으로 아파트 거래량이 빌라보다 2배 정도 많은데, 올해는 역전 현상이 나타난 것이다.  
 
이렇게 빌라 수요가 증가하면서 빌라 가격도 오름세를 나타내고 있다. 서울 지역 연립주택의 평균 매매가격은 지난해 8월 3억원 선을 넘어서더니 올해 4월 3억2600여 만원까지 상승세를 이어가고 있다.  
 
이는 아파트 값이 천정부지로 뛰면서 내 집 마련에 어려움 겪는 실수요가 아파트에 비해 비교적 저렴한 금액으로 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 특히 정부의 부동산 규제가 아파트에 초점이 맞춰져, 빌라에 대한 규제 강도가 상대적으로 낮았던 좀도 실수요자의 구미를 댕긴 것으로 보인다.  
 
정부는 부동산투기 규제 지역 내 3억원 이상 아파트에 대해 전세자금 대출을 제한했지만, 빌라는 규제 적용 대상에 포함하지 않았다. 또한 7·13부동산 대책에서 주택임대사업 등록제도를 손질했지만, 빌라는 세제 혜택을 그대로 유지해 세금 부담이 적었던 것도 장점이 됐다. 재개발·재건축 규제 완화를 공약한 오세훈 서울시장이 취임하면서 재개발 기대감이 높아진 점도 빌라 거래량 증가에 한 배경이 됐다.  
 
일반적으로 아파트는 업 계약을 하기 어렵지만, 빌라는 규모가 대부분 30가구 이하여서 사업, 분양 승인을 받지 않아도 된다. 이 때문에 업 계약 문제가 종종 발생하는 경우가 있다. 여기서 문제는 업 계약 대부분이 주변 시세보다 분양가나 매매가격이 높은 경우가 많아 상대적으로 환금성이 적은 빌라의 경우 매도 시 매수자에게 큰 짐이 될 수 있다는 것이다.  
아파트 중위가격 상승세

아파트 중위가격 상승세

 

환금성 적은 빌라 ‘업’ 계약 시 매수인에게 짐이 돼 ‘주의’  

 
이같이 빌라 매입이 늘면서 피해 사례도 증가하고 있다. 아파트는 거래 정보가 정부 부처나 시중 금융권을 통해 일반에 많이 공개되고 있지만, 빌라는 정보가 잘 공개되지 않고 정보량도 부족한 상황이다. 이 때문에 매매 시 고려해야 할 점도 정형화돼 있지 않아 거래 당사자들이 어려움을 느끼고 있다.  
 
대표적인 문제가 ‘업(Up)’ 계약이다. 업 계약이란 부동산을 거래할 때 실제보다 높은 가격으로 계약하는 일이다. 주로 은행 등의 금융회사에서 주택을 담보로 대출을 받을 때 더 많은 금액을 대출받거나 또는 되팔 때 양도 차익을 줄여 양도소득세를 적게 내려는 목적으로 불법 행위에 해당한다.  
 
일반적으로 아파트는 업 계약을 하기 어렵지만, 빌라는 규모가 대부분 30가구 이하여서 사업, 분양 승인을 받지 않아도 된다. 이 때문에 업 계약 문제가 종종 발생하는 경우가 있다. 여기서 문제는 업 계약 대부분이 주변 시세보다 분양가나 매매가격이 높은 경우가 많아 상대적으로 환금성이 적은 빌라의 경우 매도 시 매수자에게 큰 짐이 될 수 있다는 것이다.  
 
재개발구역 내 신축 빌라를 매입할 때도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 권리산정일 이후에 준공된 빌라의 경우 현금 청산 대상이 될 수 있기 때문이다. 권리산정일은 무분별한 지분 쪼개기를 막기 위한 제도로 단독주택이나 비주거용 건물을 허물고 여러 개의 입주권이 나올 수 있는 빌라를 짓는 행위를 막기 위한 조치다. 이 지분 쪼개기 금지일로 권리산정일을 정해 이후 준공된 빌라는 현금 청산을 당할 수 있다.  
 
또한, 빌라의 불법 건축물도 주의해야 한다. 불법 건축물이면 원상복귀 명령과 함께 벌금까지 받을 수 있기 때문이다. 빌라를 매입할 때 본래 용도에 맞게 쓰이고 있는지, 세대를 쪼개거나 합치지 않았는지, 창고·베란다·다락방 등을 불법으로 개조했는지 등 건축물 대장으로 불법 건축물인지 여부를 사전에 파악해야 한다.  
 


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