한은 “금리 올리면 집값 하락”…하지만 현실은 ‘폭등’ 어쩌나 - 이코노미스트

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한은 “금리 올리면 집값 하락”…하지만 현실은 ‘폭등’ 어쩌나

기준금리 인상 후에도 수도권 집값 상승세
대출금리 부담보다 집값 상승 기대감 더 커
“금리 정책 만으론 부동산 시장 안정 어렵다” 지적

 
 
KB국민은행 리브부동산에 따르면 수도권 상위 20% 주택가격이 처음으로 평균 15억원을 넘어섰다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서울 시내의 아파트 모습. [연합뉴스]

KB국민은행 리브부동산에 따르면 수도권 상위 20% 주택가격이 처음으로 평균 15억원을 넘어섰다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서울 시내의 아파트 모습. [연합뉴스]

 
한국은행(한은)이 추가 금리 인상 군불때기에 나섰다. 보고서를 통해 ‘기준금리를 0.25%포인트 인상하면 주택 가격 상승률을 0.25%포인트 낮추는 효과가 있다’고 발표한 것이다. 지난달 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 인상한 뒤 다시 한 번 금리를 올리기 위한 사전 명분 쌓기에 들어간 것 아니냐는 평가가 나온다. 
 
지난 9일 한국은행은 ‘통화신용정책 보고서(2021년 9월)’를 통해 기준금리 인상 효과를 발표했다. 거시계량모형을 이용해 과거 평균적인 기준금리 인상 영향을 분석한 결과 기준금리를 0.25%포인트 올리면 1년 뒤 가계부채 증가율은 0.4%포인트, 주택가격 상승률을 0.25%포인트 정도 떨어진다고 추정했다.  
 
문제는 현재 국내 상황이 한은의 이런 분석과는 다른 방향으로 흘러가고 있다는 점이다. 한국부동산원에 따르면 9월 첫째주 서울과 수도권(서울·경기·인천 포함)의 아파트값 상승률은 각각 0.21%, 0.4%로 나타났다. 지난달 마지막주에도 서울과 수도권의 아파트값 상승률은 같은 수준이었다. 수도권의 아파트값 상승률은 역대 최고치다.  
 
부동산 가격 상승세가 이어지는 와중에 특히 최근 상승률이 주목받는 건 한은의 기준금리 인상 후 나타난 사실상 첫 지표이기 때문이다. 지난 8월 26일 한은은 금융통화위원회 통화정책 방향 회의를 열고 기준금리를 연 0.5%에서 0.75%로 0.25%포인트 인상했다. 동결 기조를 유지한 지 15개월 만의 일로 초저금리 시대가 막을 내렸다는 평가가 이어졌다. 

 
시중은행들도 기준금리 인상을 반영해 앞 다퉈 예금‧대출 금리 올리기에 나섰다. 신한은행은 지난달 30일부터 예·적금 금리를 0.2~0.3%포인트 인상했다. 카카오뱅크도 예·적금 금리를 최대 0.3~0.4%포인트 올렸다. 우리은행도 지난 1일부터 예·적금 금리를 0.1~0.3%포인트 올리는 금리 인상 행렬에 동참했다.  
 
그런데도 집값 상승세는 역대 최고 수준을 기록한 셈이다. 서울은 재건축 단지를 중심으로, 경기도는 수도권광역급행철도(GTX)가 지나가는 곳 위주로 상승세가 두드러졌다. 금리 인상 영향보다 도시 개발과 교통 호재가 있는 지역에 부동산 가격이 상승할 것이라는 기대 심리가 더 크게 반영된 결과다. 
 
매수심리도 2주 연속 강해진 것으로 나타났다. 한국부동산원이 10일 발표한 전국 아파트 매수심리를 보면 9월 첫째 주 기준 전국 아파트 매매수급 지수는 108.4로 지난주(108.1)보다 0.3포인트 올랐다. 전 주에는 107.3을 기록했던 것과 비교하면 상승폭은 둔화했지만, 상승세는 이어졌다. 매매수급 지수는 부동산원의 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 수치화 한 것이다. 100을 기준으로 이보다 높으면 수요가 공급보다 많다는 것을 의미한다. 금리 인상 후에도 아파트를 사려는 사람들이 계속 늘고 있다고 볼 수 있다.  
 
이런 상황에 대해 한은도 우려하고 있다. 한은은 보고서를 통해 “최근과 같이 주택가격에 대한 추가 상승 기대가 있는 상황에서는 금리를 올려도 주택가격의 둔화 영향이 약화될 수 있다”고 밝혔다. 또 “높은 변동금리부 대출 비중이 이자상환 부담 증대 등을 통해 소비 약화 요인으로 작용할 수 있다는 점에도 유의할 필요가 있다”고 설명했다. 집값 상승을 기대하는 사람들이 대출을 받아 집을 사고, 높아진 금리 부담을 덜기 위해 소비를 줄일 수 있다는 뜻이다. 
 
이주열 한국은행 총재가 지난달 26일 기준금리 인상 후 서울 중구 한국은행에서 열린 통화정책방향 기자간담회에서 발언하고 있는 모습. [연합뉴스]

이주열 한국은행 총재가 지난달 26일 기준금리 인상 후 서울 중구 한국은행에서 열린 통화정책방향 기자간담회에서 발언하고 있는 모습. [연합뉴스]

 

“금리 정책 만으론 한계, 부동산 정책 변화 필요”  

지금 상황에서 정부가 내놓을 뚜렷한 대응 방안이 마땅치 않다는 것도 문제로 지적된다. 단기간에 많은 주택을 공급하기 어렵고, 대출규제, 금리 인상 등의 정책에도 집값을 잡지 못했기 때문이다. 정부가 대출 규제로 부동산 시장을 누르려 하면서 ‘갭투자’ 우회로를 택하는 사람도 늘고 있다. 전세 보증금이 많은 집을 사는 것으로 대출 효과를 보려는 전략이다. 

 
9일 국토교통부에 따르면 올해 상반기 전세를 끼고 주택을 산 사람 중 무주택자 비중은 64.7%를 기록했다. 지난해 상반기 무주택 갭투자자가 52.6%였던 것과 비교하면 10%포인트 늘었다. 주택담보대출 문턱은 높아진 반면 전세자금대출에 대한 부담은 크지 않기 때문에 나타난 효과로 풀이된다. 7억짜리 아파트에 5억원의 보증금을 낸 전세 세입자가 있다면 매수자는 현금 2억원만 내고 집을 살 수 있기 때문이다.  
 
성태윤 연세대 교수(경제학)는 [이코노미스트]와의 통화에서 “금리를 올리면 시중에 풀린 유동성을 어느 정도 회수하는 효과가 있다”면서도 “이 방법만으로 집 값을 잡는데는 한계가 있다”고 말했다. 성 교수는 “현재 부동산 가격을 안정시키기 위해서는 큰 틀에서 정부의 부동산 정책 변화가 필요하다”며 “정책 변화 없이 금리 인상만으로 집값을 잡으려 한다면 실물경제가 타격을 받은 등 더 큰 부작용이 생길 수 있다”고 설명했다. 

이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

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