2021년 부동산 시장은 ‘역대급 세금’으로 들썩이고 있다. 하지만 이는 시작에 불과하다. 진짜는 2022년이다. 천정부지로 솟은 집값으로 인한 종합부동산세(종부세)와 취득세 부담이 2022년 본격 적용되기 때문이다. [이코노미스트]에서 2022년 부동산 세제 핵심 포인트를 종부세, 취득세, 양도소득세(양도세)로 나눠 살펴봤다.  
 
2022년 종부세가 더욱 오를 전망이다. 종부세는 공시지가를 기준으로 책정되는데 올해 상승분이 내년에 적용된다. 여기에 ‘공정시장가액비율’까지 100% 오른다. 공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율이다. 부동산 공시가격에 세율을 곱하기 전 반영하는 일종의 할인율이다. 예를 들어 공정시장가액 비율이 90%라고 가정하면 약 10%가 할인된다. 이 비율이 2022년에 100%가 된다. 즉, 할인이 없어지는 것이다.
 
올해부터 오른 종부세 세율은 내년에도 그대로 적용된다. 1주택자는 0.1~0.3%p, 조정 대상 지역 2주택자 및 3주택 이상자는 0.6~2.8%p 인상됐다. 1주택자를 제외한 납세자의 세 부담 상한도 200%에서 300%로 100%p 상승했다.
 
종부세 부과 기준을 공시가액 9억원에서 11억원으로 높였지만 세율, 공시지가 가격, 공정시장가액비율이 모두 오르면서 종부세 부과 인원과 금액 모두 내년에 상승할 것으로 보인다.
 
국세청의 종부세 고지 현황에 따르면 2021년 종부세 세액은 8조5681억원, 고지 인원은 102만6600명으로 집계됐다. 2020년(4조2686억원, 74만4000명)과 비교하면 크게 올랐는데 내년에는 고지 인원, 세액 모두 늘어날 것으로 전망된다. 만약 종부세 부과를 피하고 싶다면 내년 5월 이전에 매각을 고려해야 한다. 종부세 부과는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 부동산을 대상으로 이뤄지기 때문이다.
 

내년 부동산 취득세율에는 올해와 비교해서 변화가 없지만 집값 자체가 많이 오르면서 어느 세율 구간에서 내가 취득한 부동산이 적용되는지, 부동산을 구입하는 지역이 조정지역인지, 비조정지역인지 잘 확인해야 한다. 1주택자에는 6억원 이하에서 1%, 6~9억원에서는 1~3%, 9억원 초과 금액에는 3%가 취득세율로 부과된다. 1주택자에게는 조정지역과 비조정지역 상관없이 동일한 세율이 적용된다. 다주택자가 되면 경우가 다르다. 2주택자가 될 경우 조정지역에서는 8%의 세율이, 비조정지역에서는 1~3%의 세율이 부과된다. 3주택의 경우 조정지역에서는 12%, 비조정지역에서는 8%, 4주택 및 법인에게는 조정지역과 비조정지역에 상관없이 12%라는 높은 세율이 부과되기 때문에 주의가 필요하다.
 
증여를 계획 중이라면 2022년 이내에 하는 것이 절세 측면에서 유리하다. 정부가 2023년부터 증여, 상속 등 무상취득에 대한 취득세를 ‘실거래가’로 과세하기로 예고했기 때문이다. 현재 증여 취득세는 시세의 70~80% 수준인 공시가격을 기준으로 책정된다. 하지만 이것을 2023년부터 시가 인정액으로 과세표준을 책정하게 되면서 취득세가 오를 것으로 예상된다. 공시가격 현실화율에 따라 차이가 있지만 2023년부터는 증여취득세 자체가 현행보다 오르는 것은 자명한 사실이다.
 
양도세 비과세 기준은 9억에서 12억으로 완화된다. 1세대 1주택자는 시가 12억원 이하의 주택을 팔 경우 양도소득세를 내지 않아도 되는 것이다. 이 기준은 당초 2022년 1월 1일부터 법 시행 예정이었지만 국회 기획재정위원회에서 법 시행을 ‘공포일’로 수정했고, 국회 본회의에서 이 수정안을 통과시켰다. 공포일은 올해 12월 8일이다.
 
이로써 1주택자가 12억원 이하의 집을 2년 동안 보유하다가 팔면 양도세를 전혀 내지 않아도 된다. 1주택자가 12억원에 산 집을 20억원에 팔 때 양도세 부담은 최대 4100만원 줄어들 것으로 보인다. 만약 10년 이상 보유·장기보유특별공제까지 적용받는다면 양도세 부담액은 더욱 줄어들게 된다.
 
하지만 다주택자의 경우는 여전히 높은 양도세의 세율이 부과된다는 점을 고려해야 한다. 올해 6월부터 시행된 양도세 기준에 따르면 다주택자에게는 최대 75%의 세율이 적용된다. 규제지역에 주택을 2채 이상 보유하고 있으면 기본 세율에 추가로 중과 세율이 더해지기 때문이다. 현재 규제지역에서는 2주택자에게 기본 세율에 더해 20%p를 더 부과한다. 기본세율이 6~45%임을 감안하면 2주택자에게는 최고 65%가 부과되는 것이다. 3주택자에게는 양도세의 최고세율이 부과된다. 3주택자는 기본세율에 30%p가 추가로 부과되는데 이로써 양도세 최고세율인 최대 75%까지 올라가게 되는 것이다.
 
양도세는 종부세와 취득세와 달리 실제 거래되는 실거래가가 기준이 된다는 점도 유의해야 한다. 또한 양도세의 기준일은 소유권 이전등기일과 잔금일 중 빠른 날로 책정됨으로 이 점도 반드시 챙겨야 한다. 

김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

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