남편과 함께 남미에서 의류사업을 하는 60대 초반의 K씨. 사업상 해외에 체류하는 날이 많지만 꾸준히 국내 부동산을 매입했고, 부동산 매매나 관리 문제로 왕래도 잦은 편이다. 현재 본인 소유의 아파트와 단독주택, 건물, 공장 외에 남편 명의의 오피스텔과 상가까지 꽤 많은 부동산을 보유하고 있다. 그러다 최근 일부 부동산을 처분하려고 마음먹으면서 생각지도 못한 문제에 부딪히게 됐다. 본인이 세법상 비거주자로 분류되어 부동산 매도시 생각보다 훨씬 많은 세금을 내야 한다는 사실을 알게 된 것이다.  
소득세법상 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말하며, 거주자가 아닌 개인을 비거주자라 한다. 비거주자는 부동산을 처분할 때 여러 부분에서 세제혜택을 보지 못한다. 비거주자인 K씨가 부동산을 매도하면 세금을 얼마나 내야 할까? 

 
K씨의 원래 계획은 다음과 같았다. 보유 부동산 중 재개발 이슈가 대두된 단독주택은 가격이 오르기 전에 자녀에게 증여하고 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰 예전에 거주했던 아파트를 매도하려 했다. 아파트 가격이 많이 올라 세제혜택을 보며 매도하면 되겠다는 판단에서였다. 하지만 비거주자에겐 주택 양도시 1세대1주택 비과세가 적용되지 않는다. 또한 주택의 장기보유 기간에 따라 최대 80%까지 양도세를 공제해 주는 ‘특별 장기보유특별공제’도 적용되지 않고, 대신 최대 30%까지만 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 이럴 경우 양도소득세가 4억 이상 늘어나게 된다.  
 
뿐만 아니라 상속이 발생했을 때도 세금이 크게 증가한다. 거주자는 상속재산에서 최대 약 37억원까지 공제받을 수 있는 데 비해, 비거주자의 경우 모든 상속공제가 해당하지 않고 기초공제 2억원만 가능하다. 최대 1000만원, 수목장의 경우 1500만원까지 받을 수 있는 장례비 공제도 받을 수 없다. 경우에 따라 활용할 수 있는 가업상속공제, 동거주택 상속공제도 모두 해당되지 않는다. 상속세에서 제외되는 공제액 중 금액이 가장 큰 배우자공제 (최대 30억) 가 되지 않기 때문에 사망 시 상속세가 크게 증가한다. 조기 사망에 대한 리스크가 훨씬 늘어나는 것이다. 
 

[소득세법상 거주자와 비거주자란?]
거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말하며, 비거주자는 거주자가 아닌 자를 말한다. 국적이나 외국영주권 취득 여부와는 관련이 없으며 거주기간, 직업, 국내에 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적인 사실에 따라 구분한다.
 
상담 후 K씨는 본인만이라도 거주자 요건을 충족시키기로 했다. 당분간 해외사업은 남편 위주로 운영하고 본인은 국내에서 체류 기간을 늘려 국내 부동산 관리를 하는 식이다.  
 
다행히 자녀들은 국내에서 취업해 거주자에 해당해 (성년자녀 1인당 5천만원의 증여재산공제는 받을 수 있다. 자녀(수증자)가 거주자인 경우 부모(증여자)의 거주 여부와 관계없이 증여재산공제가 가능하다. 따라서 재개발에 예상되는 단독주택 증여를 올해 안에 진행하고 내년에 거주자로 인정받은 후 아파트를 매도할 계획이다. 조금만 신경을 써도 세금에 큰 차이가 날 수 있다는 사실을 알게 된 후 K씨는 절세를 위한 여러 방안도 함께 고려하고 있다.  
 
수익형 부동산을 법인으로 전환하고 일부 지분을 자녀에게 증여할 계획도 추가로 세웠다. 부담스러운 상속세도 미리 대비해야 할 필요를 느껴, 종신보험을 통해 상속세 재원을 준비할 생각이다.  
 
유학, 해외 취업, 사업, 그 밖의 다양한 이유로 가족 중 한둘은 외국생활을 하는 것이 흔한 시대가 되었다. 따라서 한국 국적을 갖고 있지만, 거주요건을 맞추지 못해 비거주자인 경우가 늘고 있다. 비거주자에게 발생할 수 있는 여러 가지 리스크를 고려해 사전에 전문가의 진단을 받아 보기를 권한다. 
 
‘비거주자’ K씨의 5단계 솔루션
1. 국내 체류일자를 늘려 거주자 요건 충족  
2. 재개발 이슈로 가격상승이 예상되는 단독주택 올해 자녀에게 증여  
3. 내년에 거주자 인정 후 아파트 매도 (1세대1주택 비과세 적용)  
4. 상가는 부동산 임대법인으로 전환해 지분의 일부를 자녀에게 증여  
5. 상속세 재원마련을 위한 종신보험 가입 
  
※ 메트라이프생명 노블리치 솔루션랩은 2005년 외국계 보험사 최초로 설립한 VIP전담 자산 관리 조직 ‘노블리치센터’의 산하 조직이다. ‘헤리티지 솔루션 랩’은 전문직종사자 및 자산가 등에 특화된 솔루션(상속·증여, 유학, 이주, 해외투자 등) 개발에, ‘비즈니스 솔루션 랩’은 법인 및 기업가를 위한 솔루션(세무, 법무, 노무, 부동산, 특허, 퇴직플랜 등) 개발에 역량을 집중하고 있다.
 
 
 
 

김인태 메트라이프 노블리치센터 재무전문위원

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