증권계열 부동산신탁 3사인 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 등은 도시정비사업 강화를 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 9일 밝혔다. 최근 부동산신탁사의 정비사업 참여가 활발한 가운데 증권계열 자산신탁사들 간의 비즈니스 협업을 통한 인프라 구축을 위해 마련됐다. 3사는 증권계열일 뿐만 아니라 2019년 이후 새롭게 인가를 받은 신생 회사라는 공통점이 있다. 각 사는 이번 업무협약을 통해 △네트워크 구축 △신탁방식 정비사업의 협력과 정보교류 △사업발굴을 위한 타당성 검토 등 성공적인 사업수행을 위해 상호간 적극적으로 협력하기로 했다. 고유의 전문성을 공유해 경쟁력을 높여 나간다는 방침이다. 대신자산신탁 관계자는 “3개 신탁사의 전문성을 결합해 경기침체와 고금리로 인해 어려워진 수주환경에서 신탁방식 정비사업을 활성화할 수 있는 토대를 마련하게 됐다”며 “이번 업무 협약으로 시너지를 발휘해 다양한 성과들을 창출하며 상생해 나가겠다”고 말했다.

대우건설이 지난 7월 무궁화신탁 지분 투자를 통해 주주로 참여하며 사업 영역 확대 및 신사업 진출 기반을 위한 교두보를 마련했다고 30일 밝혔다.부동산 신탁업은 금융위원회의 인가 사업으로 부동산 자산의 효율적인 관리와 부동산 투자의 활성화를 도모하는 등의 역할을 하고 있다. 대우건설은 이번 지분 투자가 ‘건설 디벨로퍼’로서의 입지를 강화할 수 있는 계기가 될 것이라고 판단하고 있다. 다양한 부동산개발‧금융 네트워크로 ‘부동산 밸류 체인’ 완성 무궁화신탁은 44조원의 부동산 수탁재산을 보유하고 있다. 시행사와 금융기관 등 다양한 개발 Network를 보유하면서 우량한 개발물건 소싱(Sourcing)이 가능하다는 장점을 갖추고 있다. 종합자산운용사인 현대자산운용, 부동산전문운용사 케이리츠투자운용, 부동산 특화 여신 전문회사인 무궁화캐피탈 등을 계열사‧관계사로 두고 있어 대우건설이 추진하고 있는 다양한 유형의 PFV사업과의 시너지도 기대할 수 있다. 현재 강남과 용인에서 추진하고 있는 데이터센터사업, 북미 부동산 개발사업 분야에서도 협업을 이어가고 있다. 최근 도시정비사업을 중심으로 신탁사가 직접 시행하는 방식의 사업이 활성화될 것으로 보인다. 신탁방식 정비사업이란 전문성을 갖춘 부동산신탁사를 통해 정비사업을 추진하는 방식이다. 지난해 여의도와 목동을 중심으로 사업이 활발히 적용된 데 이어 최근에는 강남권까지 빠르게 확산 중이다. 부동산신탁사가 주도권을 갖고 사업운영부터 자금조달까지 전부 맡는다는 특징이 있다. 신탁방식 정비사업서 수주경쟁력 제고와 사업역량 강화지난 6월 말에는 신탁사가 추진하는 재건축‧재개발사업에 특례를 부여하는 내용이 담긴 도정법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 향후 신탁시행 재건축 사업의 표준계약서가 마련되는 등 제도적인 뒷받침이 이뤄진다면 신탁방식의 정비사업은 더욱 활성화될 전망이다.무궁화신탁은 올 10월 총 31개동 5050가구에 달하는 인천 부평 청천2구역 재개발사업의 준공을 앞두고 있다. 청천2구역 재개발사업의 준공과 입주를 마치면 무궁화신탁은 신탁방식 재개발사업으로 대단지 아파트를 개발한 업계 유일의 실적을 가진 회사가 된다. 대우건설은 무궁화신탁의 이러한 경험과 자사의 정비사업 노하우와 시공능력이 만나면 서로에게 시너지 효과를 일으킬 것으로 기대하고 있다. 대우건설 관계자는 “이번 신탁사 지분투자를 통해 도시정비 사업과 공공‧민간도급 사업 분야에서 협력하고, 중장기적으로는 새로운 사업영역을 개척해 미래 먹거리를 적극적으로 발굴하겠다”고 말했다.

올해 3월 개정된 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’ 제77조(시공자 등의 선정기준)가 지난 7월 시행되면서 서울 도시정비사업 시장이 꿈틀거리고 있다. 해당 조례 시행에 따라 신탁방식 정비사업 외에는 사업시행인가 이후로 정해졌던 서울 재건축, 재개발사업도 시공사 선정 시기를 조합설립인가 이후로 앞당길 수 있게 됐기 때문이다. 오세훈 서울시장의 야심작인 ‘신속통합기획’을 통해 정비구역 지정 및 정비계획 수립 또는 변경 과정에 소요되는 기간이 대폭 줄면서 새롭게 시행된 조례와도 시너지를 내고 있다.이에 따라 그동안 각종 규제 등으로 사업진행이 늦어졌던 일부 재건축, 재개발 ‘대어’들이 이르면 올해 하반기부터 시공사 선정에 나서며 사업추진에 박차를 가할 전망이다. 유명 건설사들 또한 지난해 하반기 부동산 업계를 덮친 금리인상 여파에도 불구하고 ‘보장된 미래 먹거리’인 대형 정비사업을 포기하지 않고 앞 다퉈 수주경쟁에 참전할 것으로 예상된다.정비업계 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지금까지 톱티어(Top-tier)급 1군 건설사들이 선별수주를 해왔던 데는 경기가 침체된 상황에서 리스크 관리 차원도 있었겠지만 이번 조례안 시행에 따라 압구정, 성수, 목동 등 핵심 정비사업의 시공권 입찰을 기다리며 출혈경쟁을 피했던 부분이 크다”면서 “이르면 올 연말 한남뉴타운에서 시작된 수주전이 내년부터 타 지역에서도 진행되며 본격화할 것”이라고 전망했다. 한남·성수에서 압구정으로…옮아가는 열기아직 사업시행인가를 받지 못한 모든 서울시 소재 도시정비사업이 이번 조례 개정에 따른 수혜를 입게 된다. 시장에서 특히 주목하고 있는 지역은 서울 한강변 중심이라는 검증된 입지를 품고 있음에도 사업이 비교적 초기단계에 머물러 있는 압구정, 여의도, 성수다. 2009년 오세훈 시장의 전 임기 당시 한강변 전략정비구역으로 지정됐던 이들 지역 내 재건축, 재개발 사업은 이후 금융위기에 따른 주택경기 침체, 층수규제 등 문제로 10년 가까이 지연됐다.여의도 내 많은 재건축 단지들이 신탁방식으로 사업을 진행하고 있는 데엔 이 같은 배경이 작용하고 있는 것으로 알려졌다. 대부분의 부동산 소유주들 연령대가 높은 상황에서 시공사 선정을 비롯한 각종 절차를 앞당길 수 있는 신탁방식을 선호하는 분위기가 조성됐다는 얘기다. 지난 1일 KB부동산신탁이 시공사를 대상으로 개최한 여의도 한양아파트 현장설명회에는 10개 업체가 참석해 서울 핵심지역 정비사업 시공권 수주에 대한 건설사들의 관심도를 짐작케 했다. 이에 따라 연내 조합설립을 바라보고 있는 여의도 대교아파트를 비롯해 압구정 특별계획구역, 성수전략정비구역 등 주요 조합방식 정비사업 역시 멀지 않은 기간 내 시공사 선정이 가능할 전망이다. 압구정 2~5구역 조합은 지난달 신속통합기획안이 확정됨에 따라 설계사 선정 등 정비계획 입안 절차를 받고 있다. 이미 건축심의 단계였던 성수 1~4지구는 바뀐 서울시 규제에 따라 층수 상향을 위한 건축계획안 제출을 계획 중이다. 자금 수혈 받은 조합, 사업에 박차 가하나이들 정비사업의 본격적인 시공사 선정 시기는 내년으로 예상된다. 한 정비사업 관계자는 “시공사 선정을 위해 서울시가 엄격하게 검토하는 것으로 유명한 입찰도서 등 관련 서류를 준비하는 데만 두어 달이 걸리는 게 일반적”이라며 “압구정, 여의도 조합들이 시공사 선정을 내년 중으로 계획하고 있는 것은 맞다”고 설명했다. 김제경 소장은 “각 조합이 각종 인허가를 위한 사업비 조달 측면에서 시공사 선정을 앞당겨준 이번 조례 시행을 반기는 것은 맞다”면서도 “아무리 빨라도 일부 정비사업이 올해 10월이나 11월 시공사 선정을 진행할 수 있고 통상 연말에는 시공권 입찰을 진행하지 않기 때문에 대부분 조합은 일정을 내년으로 계획할 것”이라고 분석했다. 올해 하반기 시공사 선정 이벤트가 가능한 핵심지 정비사업은 이미 사업이 상당부분 진행된 한남뉴타운 재개발구역들이다. 사업시행인가를 마친 한남뉴타운 2구역과 3구역이 최근 몇 년 새 시공사 선정을 마친 상태에서 아직 사업시행인가를 받지 않은 4구역과 5구역은 시공사 선정을 앞당길 수 있게 된 것이다. 한남뉴타운은 성수전략정비구역과 함께 향후 강북 한강변 부동산을 이끌 대장주로 불린다. 이중 한남4구역과 5구역은 향후 신분당선 서북부연장선 정차역(가칭 동빙고역)과 인접해 있고 사업 규모 대비 조합원 수가 적어 사업성이 높다는 점에서 더욱 주목받고 있다. 지난달 24일 서울시 교통영향평가를 통과한 한남4구역은 인근 한남3구역을 수주한 현대건설과 삼성물산, GS건설, 포스코이앤씨 등 1군 건설사들의 관심을 받고 있는 것으로 알려졌다. 한 건설사 관계자는 “이번 변경 조례 시행으로 조합은 시공사로부터 조기에 자금조달을 받을 수 있고 건설사 입장에선 상징성 있는 핵심지역 정비사업을 조기에 선점할 수 있는 기회를 얻게 된 것은 사실”이라면서 “다만 경쟁이 이제 막을 올리는 시점에서 격화되며 정비시장이 혼탁해지고 있는 것은 아닐지 우려된다”고 강조했다.

최근 부동산 신탁사가 대형 재개발·재건축을 비롯한 각종 정비사업에 점차 보폭을 넓히면서 국내 주요 신탁사에 소속된 삼성물산 출신 인력들의 역할이 주목 받고 있다. 11일 관련 업계에 따르면 둔촌주공 재건축 공사중단 사태를 맞아 기존 조합방식 대신 신탁방식 정비사업이 더욱 각광 받는 가운데 삼성물산 등 대형 건설사 출신 위주의 영업조직 역시 ‘셀링 포인트’로 신탁사 수주에 더욱 보탬이 되고 있다. 특히 지난 몇 년 사이 정부규제와 시공사와의 공사비 협상 문제가 재건축·재개발의 걸림돌이 되면서 초기 소형 사업 위주로 시작됐던 신탁사의 정비사업 수주가 수도권 주요 지역 및 대형 정비사업까지 확산되는 추세다. 일부 신탁사는 이 같은 수주 과정에서 '삼성물산 출신으로 구성된 전문팀'을 내세우기도 하는 것으로 알려졌다. 2000년대 초반부터 ‘래미안 신화’를 써온 삼성물산 건설부문 출신 정비사업 인력은 도시정비업계에서 ‘S급 인재’로 평가 받는다. 사업지 수주과정에서 필요한 영업력은 물론 정비사업 진행 시 시공사와 협상, 인허가 문제 해결 등에 국내 최고 수준의 노하우를 갖추고 있기 때문이다. 이 같은 인재들 다수는 삼성물산이 2014~2016년 주택사업을 축소하고 희망퇴직을 실시하면서 타 대형 건설사나 시행사는 물론, 신탁사로도 다수 흡수됐다. 2016년 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되며 신탁사가 정비사업을 대행 및 시행할 수 있게 된 것이 계기가 됐다. 신탁사들이 사업 다각화를 위해 정비사업을 새 먹거리로 주목하게 되면서 때 맞춰 대형 건설사 출신 전문 인력을 대거 채용하게 된 것이다. 이후 한국토지신탁, 한국자산신탁 등 대형 신탁사를 비롯해 정비업계에서 두각을 나타내는 국내 주요 신탁사에선 삼성물산 출신이 관련 조직의 본부장 및 팀장급을 이루며 주류를 형성하고 있다. 한 정비업계 관계자는 “부동산 신탁사에 삼성물산 출신들이 많이 가서 자리를 잡았다”면서 “아무래도 대형건설사 출신 인력이 PF(프로젝트 파이낸싱)를 조달하는 타이밍이나 시공사와 협상하는 노하우 등을 잘 알고 있다 보니 정비업체들이 채울 수 없는 재건축·재개발 소유주들의 니즈(needs)를 충족시킬 수 있을 것”이라고 말했다. 다만 신탁업계의 정비사업 진출이 초기단계를 지나며 각 신탁사들은 인적구성을 점차 다양화하는 추세다. 한 신탁사 고위 관계자는 “신탁사들이 정비사업 진출 초기에 관련 노하우를 지닌 대형 건설사 출신 인력을 다수 영입하면서 당시 구조조정을 하고 있던 삼성물산 출신이 많이 채용된 것은 맞다”면서도 “요즘엔 신탁사들의 채용방식이 변해 수시채용을 통해 다양한 분야 출신의 실무자들을 뽑거나 내부인력을 육성하는 등 인적 구성이 다양화하고 있다”고 설명했다. 이 관계자는 “금리인상 시기를 맞아 사업기간을 단축하는 것이 사업 성공에 더욱 중요한 요소가 되고 있는 데다 도시정비사업이 더욱 투명하게 선진화돼야 한다는 필요성이 커지면서 전문 인력이 사업을 대행하는 신탁방식 정비사업의 향후 전망은 밝을 것”이라고 덧붙였다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

코리아신탁이 가로주택 정비사업을 잇달아 수주했다. 23일 정비업계에 따르면 코리아신탁은 지난 5월 DL건설과 서울 중랑구 면목동 194번지 일대 가로주택 사업장의 공사도급약정을 체결했다. 면목동 가로주택정비사업은 최고 27층 202세대를 공급하는 사업이다. 코리아신탁은 DL건설과 3.3㎡당 562만원에 공사도급약정을 맺었다. 최근 인플레이션을 감안하면 토지 등 소유자의 공사비 부담이 10~20% 정도 낮아졌다. 신탁방식 정비사업은 신탁사가 사업 초기자금을 조달하기 때문에 건설사의 금융비용 부담이 줄어든다. 특히 면목동 가로주택 사업장은 시공사 입찰보증금 납부 조건이 없어 더욱 큰 폭의 공사비 절감이 가능했다는 게 코리아신탁사의 설명이다. 코리아신탁은 지난 6월 20일 대구 비산동 1221-1번지 일대 가로주택 사업장의 사업시행자 지정·고시를 획득하기도 했다. 해당 사업지는 구역면적 8650㎡, 연면적 3만7776㎡로 18층 204가구가 들어설 예정이다. 코리아신탁은 오는 2024년 착공 및 분양을 진행한다는 계획이다. 앞서 코리아신탁은 지난 2016년 9월 안양시 동안구 아파트 재건축의 사업시행자로 지정·고시됐고 2017년 11월 사업시행인가, 2018년 7월 관리처분인가를 거쳐 지난해 11월 준공까지 끝마쳤다. 코리아신탁 관계자는 “2020년 이후 마포구 망원동과 중랑구 면목동, 경기 이천시, 대구 동구·남구 가로주택 정비사업장, 창원 자산구역 재개발 사업장 등 신탁방식 도시정비사업을 꾸준히 수주해오고 있다”며 “앞으로도 적극적인 수주 활동과 관련 조직 확대를 진행할 것”이라고 밝혔다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr

10년간 지지부진했던 창원 자산구역 재개발 사업이 사업대행자 교체 이후 1년 만에 관리처분인가를 신청하며 급물살을 타고 있다. 이에 신탁방식 정비사업 추진 과정에서 부동산 신탁사 선정의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 26일 부동산 업계에 따르면 이달 ‘코리아신탁’이 창원 자산구역 재개발 사업에 대한 관리처분인가를 신청했다. 해당 재개발 조합은 지난해 5월 코리아신탁을 사업대행자로 선정했다. 코리아신탁은 이후 조합원 분양 및 관리처분총회 등 사업 진행에 필수적인 절차를 신속하게 진행한 것으로 알려졌다. 이에 대해 코리아신탁 관계자는 “원만한 자금조달을 시작으로 각종 문제를 신속히 해결하고 있다”면서 “올해 말 이주, 내년 말 착공을 목표로 사업을 추진 중”이라고 밝혔다. 그는 “(코리아신탁이) 그간 여러 정비사업 현장에서 역량을 쌓아온 만큼 이번 프로젝트 역시 성공적으로 마무리 지을 것”이라고 강조했다. 창원시 마산합포구 자산동 70번지 일원에 추진되고 있는 창원 자산구역 재개발 사업은 6만8775㎡ 부지에 아파트 22개동(지하 2층~지상 33층) 1250가구, 근린생활시설을 조성하는 대규모 프로젝트다. 그럼에도 경기침체로 자금조달이 어려워지는 등의 문제로 2012년 3월 조합설립인가, 2016년 1월 사업시행인가 이후 한 차례 사업이 중단될 정도로 위기를 겪었다. 결국 조합은 상황을 타개하기 위해 대행자 방식과 시행자 방식 개발사업에서 모두 수주 실적 및 사업 노하우를 갖춘 코리아신탁을 새 대행자로 선정했다. 코리아신탁은 주무관청 및 시공사와 원활한 커뮤니케이션을 통해 그간 정비업계에서 강한 추진력을 발휘했다. ‘업계 최초’ 타이틀도 여러 건 보유하고 있다. 지난 2018년 9월 사업 대행자 방식으로는 최초로 ‘대영연립 재건축 사업’을 준공까지 이끌었다. 이보다 앞선 2016년 9월에는 안양 진흥로얄 재건축 현장에서 사업시행자로 선정되며 신탁사 최초로 단독 사업시행자로서 지정·고시됐다. 이 같은 성과는 적극적인 인력자원 투자에 따른 것이다. 코리아신탁은 신탁사가 정비사업에 참여하도록 허용한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 시행 전부터 정비사업 조직을 신설했다. 그리고 매년 정비사업 인력 채용을 확대하며 내부 역량을 강화했다. 그 결과 1개 부문 4개 팀을 갖추는 등 신탁사 최고 수준의 조직을 갖추게 됐다. 한 정비업계 관계자는 “코리아신탁은 적극적으로 수주고를 올리는 동시에 내실을 쌓는 데 집중함으로써 정비사업 분야의 실력자로 자리매김했다”면서 “앞으로도 창원 자산구역 재개발뿐 아니라, 다수의 대규모 도시정비사업에서 주목할 만한 성과를 낼 것”이라고 분석했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

성장일로를 달리고 있는 국내 부동산 신탁업계가 점차 ‘안전한 포트폴리오’를 향해 나아가고 있다. 경기변동 및 부동산 시장 악화 같은 리스크에 대응하기 위해서다. 여기에 신규 진입자들로 인해 경쟁이 심화하면서 신탁 보수율은 점차 낮아지는 추세다. 이 때문에 비교적 ‘안전한 차입형’으로 등장한 도시정비사업에 신탁사의 진출이 늘고 있다. 25일 관련 업계에 따르면 코람코자산신탁·한국토지신탁·한국자산신탁 등 대표 부동산신탁사가 위험성이 높은 기존 차입형 토지신탁 대비 책임준공 관리형 토지신탁 비중을 높게 유지하고 있었다. 금융감독원 통계를 보면, 지난해 말 기준 14개 상위권 부동산신탁사 수주고가 277조4000억원으로 2019년 대비 20.3%(46조9000억원) 증가한 반면 같은 기간 신탁보수는 8353억원으로 0.5%(39억원) 감소했다. 이에 대해 금감원은 “차입형 토지신탁 보수가 996억원 감소한 데 기인한다”고 분석했다. ━ ‘대세’ 된 책임준공 관리형 신탁, 문제는 보수율 최근 몇 년간 관리형 토지신탁은 부동산신탁 시장에서 비중을 늘려가며 대세로 자리 잡았다. 차입형과 달리 자금조달 의무가 없다는 점에서 지방 부동산 침체로 한때 위기를 겪었던 신탁업계의 대안이 되며 재무건전성에 기여했다. 특히 관리형 토지신탁의 성장기를 이끈 책임준공 확약 관리형(책준형)은 신탁사 입장에서 너무 뜨겁지도, 차갑지도 않은 일명 ‘골디락스(goldilocks)’형 방식이다. 보수율은 2%정도로 일반 관리형(약 1%)에 비해 높은 한편 책준형(3~5%)에 비해 낮다. 위험도는 차입형보다 덜한 편으로 비교적 손실이 적고 대신 시공사가 준공을 다 하지 못할 경우 그 책임을 떠 안아야 한다. 가파른 성장세로 올해 상반기 매출 4위를 달리며 한국토지신탁, 한국자산신탁 등 ‘전통의 강자’를 위협하고 있는 KB부동산신탁은 2017년 책준형 시장에 진입한 선도회사다. 올해 2분기 KB부동산신탁 영업보고서를 보면 관리형 토지신탁보수가 635억원으로 전체 신탁보수(775억원)의 81% 수준이었다. 1분기 신탁보수에서 관리형이 차지하는 비율은 이보다 높은 85%였다. 매출 1~3위 대비 영업이익율은 이처럼 안정적인 사업 운영에서 비롯한다. 그 뒤를 잇는 하나자산신탁 역시 관리형 토지신탁 수주 비율이 높은 대표 신탁회사로 영업순이익률이 매년 성장한 끝에 올해 1분기 55.7%를 기록하기도 했다. 주로 금융지주사 계열사가 든든한 자금력을 바탕으로 책준형을 비롯한 관리형 신탁에서 우세를 보이고 있으며 우수한 수익성으로 신용등급이 상향하면서 자금조달비용이 더욱 낮아지는 선순환을 낳고 있다. 그러나 신규 신탁사가 늘고 책준형이 해를 거듭하며 ‘레드오션’이 되고 있는 점은 불안요소다. 한국기업평가는 “시장참여자 증가에 따른 경쟁 심화로 수수료율이 낮아지고, 수주사업의 위험 수준이 높아질 수 있어 모니터링이 필요하다”고 밝혔다. ━ 황금기 맞은 도시정비사업, 차입형 다크호스로 이에 새로운 ‘노다지’로 떠오른 것이 도시정비사업이다. 재건축·재개발 등 도시정비사업은 신탁사가 조합에 자금조달 및 여타 업무를 제공한다는 측면에서 차입형 신탁에 속한다. 차입형 신탁 자체는 상대적으로 안정성이 낮다고 평가되나, 지금의 도시정비사업은 예외다. 조합원 분양분이 있어 자체사업보다 분양리스크가 적은 데다, 최근 주택시장이 호황을 거듭하며 청약 ‘완판’이 이어지고 있기 때문이다. 조합 입장에서 신탁 방식은 자금조달 및 전문성 측면에서 유리하고 사업시행인가 전 시공사 선정을 하는 등 속도가 빨라 선호도가 높아지고 있다. 한국토지신탁이 신탁을 맡은 서대문구 북가좌6구역 등 도시정비시장에서 이름값을 높인 여러 단지들이 신탁 방식으로 추진되는 것도 이 때문이다. 후발주자인 무궁화신탁은 500억원 자금을 자체보유현금을 조달하겠다는 파격적인 조건을 내거는 등 공격적인 영업에 나서면서 업계 선두권을 치고 올라가기도 했다. 한 정비사업 관계자는 “그동안 조합이 자금조달 문제로 인해 결국 시공사에 끌려다니는 측면이 있었다”면서 “신탁방식이 활성화되며 조합은 이런 리스크를 해결하고 신탁사는 새로운 시장을 확보한 셈”이라고 설명했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr